+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Правила сдачи квартиры в аренду по договору 2019 год

«Хочу сдать квартиру в аренду, что для этого нужно?» Казалось бы, простой вопрос, а сколько «но» возникает в голове у собственника. Как правильно это сделать и где найти добросовестного съемщика? Платится с аренды налог или нет?

Если вы хотите узнать, как правильно сдавать квартиру в аренду и платить (или не платить) налоги, читайте нашу статью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Содержание

Для каких целей сдают квартиру

Первый же пункт договора найма гласит: «По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в ней». Т.е. чтобы заработать на собственной квартире, сдайте ее в наем или аренду в целях долгосрочного или посуточного жилья.

На практике квартиры сдаются и под другие цели, например, под офис. Правда, такого рода аренда не слишком удобна ни собственнику, ни юрлицу, но официально такая сделка возможна.

Какие есть способы сдачи квартиры (найм и аренда)

Как лучше сдавать квартиру — в найм или в аренду? На самом деле это равнозначные понятия. Разница лишь в том, кому сдается жилое помещение. Если вы сдаете квартиру физическому лицу, то заключается договор найма. Если же ваш наниматель — юридическое лицо, то оформляется договор аренды.

Как оформить аренду

Мало просто передать ключи от квартиры нанимателю и взять с него деньги. Правильное оформление аренды — залог вашей безопасности. Далее пошаговая инструкция сдачи квартиры в найм.

  1. Если вы не единственный собственник жилья, в первую очередь договоритесь о сдаче квартиры со всеми, кто имеет долю в квартире. Лучше будет иметь на руках их письменное согласие на сдачу жилья в наем.
  2. Уборка квартиры, небольшой ремонт и покупка необходимой мебели помогут выгоднее сдать квартиру. Продумайте все нюансы. Если вы собираетесь сдавать жилье студентам или одиноким людям, то будет вполне достаточно подготовленного спального места, шкафа, кухонной плиты. Если жилье планируется сдавать семейным парам, то подготовьте более уютную обстановку. Хотя учитывайте, что у многих пар есть своя техника (стиральная машина, холодильник), и снимать квартиру с хозяйской техникой им не очень хочется.
  3. Найдите нанимателя. Например, самостоятельно — сдайте квартиру родственникам, друзьям или знакомым, если кто-то из них нуждается в жилье. Или подайте объявление на сайт (avito.ru, egent.ru, kvartirka.com), в специализированную группу в соцсетях («ВКонтакте», «Одноклассники») или в местную газету. Другой вариант — обратиться в агентство недвижимости. Некоторые агенты не берут плату с собственников жилья, поэтому вам такая услуга может ничего не стоить, а вы при этом сэкономите время и силы.
  4. Заключите договор с квартиросъемщиком.
  5. Вместе с нанимателем снимите показатели счетчиков, если они установлены в квартире.
  6. Возьмите арендную плату и договоритесь о дате следующей оплаты.

Совет. Если хотите быстро сдать квартиру, снизьте цену относительно рыночной. Обратитесь к нескольким риэлторам и разместите объявления сами на нескольких ресурсах.

Как составить договор найма

По закону оформление договора найма или аренды происходит в обязательном порядке. Такой документ защищает права как нанимателя, так и собственника. Поэтому, если беспокоитесь о своей безопасности, позаботьтесь о заключении соглашения.

На практике такие бумаги оформляются лишь формально, но не регистрируются в госорганах. Договор заполняется, обе стороны расписываются, но собственник не платит налог — это незаконно.

Составление документа о найме ложится на плечи собственника. Ваше право принести с собой на сделку как многостраничный договор, так и кратко оформленный на одном листе А4.

Законодательно прописаны обязательные разделы документа:

  1. Сведения о собственнике, нанимателе и сдаваемой квартире. Вписывается ФИО обеих сторон, сведения об их регистрации, данные паспортов, адрес квартиры, количество комнат. Здесь же вы можете перечислить наличие мебели и техники в квартире.
  2. Условия найма. Указывается размер квартплаты, даты и способы передачи оплаты собственнику. На свое усмотрение пропишите, кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
  3. Длительность договора и условия его расторжения. При желании описываются причины, по которым договор может быть расторгнут (например, наниматель не вносит квартплату своевременно), или прописывается условие, что наниматель обязан предупредить собственника о выезде за месяц.

Кроме обязательных разделов, дополняйте документ любыми пунктами, которые посчитаете нужными: количество человек, проживаемых в квартире, порядок ухода за квартирой, договоренность о ваших посещениях, наличная или безналичная оплата и др.

Регистрация договора

Как уже упоминалось выше, регистрация — это официальная «активация» договора. Именно она обезопасит вас и нанимателя от махинаций и проблем при сдаче квартиры. Если соглашение, заключенное на срок более 1 года, не зарегистрировано, оно считается недействительным.

Ст.674 Гражданского кодекса РФ гласит, что краткосрочные договора (год и менее) не требуется регистрировать, в отличие от долгосрочных. Тем не менее, они все-таки считаются действительными. А вот соглашения, которые оформлены более чем на год, в течение 1 месяца со дня заключения зарегистрируются в отделении Росреестра (обращайтесь в местный орган ЕГРН или МФЦ) в обязательном порядке. В налоговую этот договор не подается.

Примечание. Документы на регистрацию соглашения подаются собственником, нанимателем или обеими сторонами вместе.

Необходимые документы

Вместе с подписанным обеими сторонами договором в отделение Росреестра для регистрации принесите с собой:

  • 3 экземпляра договора найма;
  • заявление о постановке на учет в ЕГРН;
  • свидетельство о собственности или другой документ, подтверждающий права собственника на квартиру;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • паспорта собственника и нанимателя;
  • квитанцию об оплате госпошлины (для физлица — 2000 рублей, для юридического — 22000 рублей). Ее оплачивают стороны по договоренности между собой. Существует нюанс по оплате, когда договор заключается между физическим лицом и юридическим. Если стороны договариваются о половинной оплате, то в отделение регистрации предоставляются две квитанции — одна на 1000 рублей от физлица, другая на 11000 от юридического.

Примечание. Отказ в регистрации договора поступит в случае, если будут неверно указаны паспортные данные, проставлены не все подписи или, к примеру, подан не весь пакет документов. Также вам откажут, если условия договора не соответствуют законодательству. В таком случае вам предоставят время на исправление ошибок, но чтобы не затягивать процесс регистрации, постарайтесь внимательно заняться документами на этапе подготовки.

Сроки заключения договора

По закону долгосрочной считается аренда более чем на 1 год. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре и длится не более 5 лет. Даже если в договоре не прописан срок, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Договор, оформленный на год или менее 1 года, считается краткосрочным, и регистрировать его не нужно.

На практике собственники не советуют заключать договора больше, чем на полгода-год. Ведь при необходимости легче расторгнуть незарегистрированный договор, избежав волокиты с бумагами и очередями. Кроме того, это позволяет собственнику «познакомиться» с нанимателем, за полгода понять, стоит ли сдавать ему квартиру, и без проблем продлить договор при желании.

Расторжение договора

Если у одной из сторон договора раньше срока возникает желание его расторгнуть, это возможно.

Чтобы не возникало вопросов по этому поводу, лучше заранее описать все возможные причины в договоре: несвоевременная оплата, ненадлежащее содержание квартиры нанимателем, недовольство соседей шумом, неправомерное повышение квартплаты собственником, покупка нанимателем своего жилья и др. Также в договоре прописывается срок уведомления, т.е. за какое время стороны предупреждают друг друга об окончании договора найма.

В первую очередь вопрос о расторжении договора решается разговором. В случае, когда все стороны согласны, подписывается соглашение о расторжении договора. Если этот договор был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о его расторжении тоже придется зарегистрировать, чтобы с вас сняли обязанность по уплате налога за квартиру, которую вы уже никому не сдаете.

Это интересно:  Брачный договор отказ от квартиры 2019 год

Если же обычным разговором по поводу расторжения договора стороны не приходят к компромиссу, тогда собственник и наниматель отправляются в суд.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Законодательно установлен налог на прибыль в размере 13%. Это значит, что неважно, на какой срок вы сдаете квартиру — длительно или посуточно, с любого дохода вы обязаны заплатить 13% государству.

Важно. Декларация о доходах подается самостоятельно в налоговый орган до 30 апреля. В ней вы отчитываетесь за предыдущий год.

Если договор найма или аренды зарегистрирован в Росреестре, то вы оплачиваете этот налог в обязательном порядке. Если же договор оформлен лишь формально и не зарегистрирован официально, вы избежите налоговых выплат. Но имейте ввиду, что такой вариант — незаконный.

Представим, что вы хотите оплачивать налог, но сумму в 13% считаете большой. В таком случае пропишите в договоре найма квартплату меньше реальной. От уменьшенной суммы и налог будет значительно меньше. Но помните, что вы уже не будете так надежно защищены государством от недобросовестного нанимателя. Если он решит платить уменьшенную сумму, прописанную в договоре, закон будет на его стороне.

Штрафы

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога собственник несет ответственность. За несвоевременную подачу документов размер штрафа равен 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц задержки.

При этом установлены лимиты: штраф будет не меньше 1000 рублей, но не больше 30%. Если же налоговая инспекция посчитает, что вы умышленно не платили налог, штраф составит до 40% от неуплаченного налога.

Заключение

Если вы собственник квартиры и хотите заработать на ней, сдав в наем или аренду, то сделайте это, заключив договор найма или аренды на срок до 5 лет. Если договор заключается до 1 года, он считается краткосрочным, и его не регистрируют в Росреестре.

Долгосрочные договора (от года до 5 лет) регистрируются в обязательном порядке. За сдачу квартиры ежегодно уплачивается налог на прибыль в размере 13%. В случае, когда собственник намеренно не платит налог, предусмотрены штрафы до 40% от суммы неуплаченных платежей.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как правильно сдавать квартиру в аренду?

Статья рассказывает о том, какие существуют правила сдачи квартиры в аренду, о правах и обязанностях нанимателя и арендодателя, о ставке арендной платы, как правильно составить договор аренды.

Сдача квартир без посредников: нюансы и нормы Закона.

Например, если у вас есть свободное жилое помещение, то это хороший способ увеличить свои финансовые доходы, но для этого следует знать правила сдачи квартиры в аренду. Российское законодательство допускает такую форму заработка: и Жилищный Кодекс, и Гражданский Кодекс.

В них прописаны статьи, определяющие права и обязанности каждой из сторон по договору аренды, что должен делать арендатор и хозяин жилья в тех или иных случаях:

  • Кто имеет законное право на сдачу квартиры, как выявить лицо, не имеющее право на заключение договора аренды.
  • Что обязан предоставить арендодатель другой стороне по сделке, также прописаны права собственника и арендатора, в каких случаях и когда он может требовать полную оплату аренды.
  • Условия прекращения договора аренды, если его продление, может ли арендатор снимаемое помещение передать в поднаем другому лицу, и условия такой сделки.
  • Какие права и обязанности у арендатора, как и в какой срок, он должен производить оплату снятого помещения.
  • При наступлении аварийной ситуации, например при протечке воды, на нижние этажи, что обязаны сделать каждая из сторон.
  • Прописана обязанность нанимателя провести текущий ремонт после окончания срока договора найма.

Но это положения Закона, которые необходимо соблюдать и выполнять, но как на самом деле осуществляется сдача квартир без посредников?

Преимущество одиноких людей при сдаче квартиры очевидно: ему не нужно договариваться с другими членами семьи о совершении сделки на аренду жилья, такие проблемы стоят в больших семьях, где один или несколько членов семьи не дают согласие на сдачу жилья посторонним людям.

В большой семье, если они решили сдавать часть своей квартиры в наем, необходимо согласие, причем в письменной форме, а лучше всего самим участвовать при заключении договора аренды, подписать его, где отдельной строкой прописывается их согласие. Если не будет возможности присутствовать при подписании договора лично, можно оформить доверенность на того человека, которому доверяете, и он от вашего имени подпишет все необходимые документы. Все эти позиции относятся к собственникам жилья.

Какие правила сдачи квартиры в аренду муниципального жилья?

Если вы не являетесь собственником жилья, и квартира относится к муниципальному жилому фонду, то самостоятельно сдать ее внаем у вас нет никакого законного права. Это допускается законодательными актами только в том случае, если вы получите разрешение от местных властей на совершение подобной сделки. Вам необходимо будет заручиться согласием всех жильцов, кто проживает вместе с вами в жилом помещении, квартире.

Но особые правила сдачи квартиры в аренду предусмотрены в том случае, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, по Закону, вы должны обратиться в опекунский отдел по месту жительства, и добиться положительного результата от местных властей на сдачу квартиры, где прописан несовершеннолетний гражданин.

Важно знать, что если вы не собственник квартиры, то заключить договор аренды вы можете только по доверенности, полученной именно от собственника и, будет лучше, если ее заверит нотариус: ее зарегистрируют, и в любой момент вы можете проверить права и обязанности того человека, с которым вы заключили сделку. Если, например, при сдаче жилья за собственника выступает один из членов его семьи, не имея на руках доверенности, то эта сделка юридически не влечет за собой никаких прав как у арендодателя, и как следствие, и у нанимателя жилья. Представьте себе такую картину: вы заключили договор аренды, заселились, провели косметический ремонт, оплатили аренду за полгода, и вдруг появляется настоящий хозяин квартиры, и просит ее освободить. И у него есть веские основания для этого: ведь договор заключал не он, и даже не его доверенное лицо, а с тем человеком, с которым он заключил договор, он уже давно не имеет никакой связи. Если вы добровольно этого не сделаете, то у него есть законное право обратиться в суд за защитой своих прав как собственника, и вероятнее всего, суд встанет на его сторону, и вам в любом случае придется съехать.

По каким правилам сдачи квартиры в аренду устанавливается плата за помещение?

Во многом, стоимость аренды определяются рынком, чем больше спрос, тем стоимость выше. Но она также может зависеть от местоположения: чем ближе к центру города, тем ставка выше. Или, например, от квадратных метров сдаваемого жилого помещения. Стоимость сдаваемой квартиры напрямую зависит от ее состояния: если сделан хороший евроремонт, то естественно, ее цена будет больше. Если в квартире есть современная бытовая техника, мебельный гарнитур, то нельзя рассчитывать на низкую оплату арендуемой квартиры. Также на цену влияет близость метрополитена, магазинов, доступность городских транспортных передвижений, наличие медицинских и детских учреждений. Сдача квартиры в аренду без посредников, например, на первом или последнем этаже будет отличаться по стоимости такой же квартиры, но на другом этаже. Или в значительной мере стоимость может зависеть от наличия охраняемой автостоянки, консьержа, состояния подъезда, или от близкорасположенной детской площадки, наличия телефона, и от выделенной интернет сети. Но это общие понятия о величине ставки на арендуемое жилье, и в каждом конкретном случае она может быть индивидуальной.

Что представляет собой договор аренды и найма жилого помещения?

Вот, например, вы нашли юридическую компанию, которая согласилась арендовать ваше помещение для проживания своих сотрудников, и в этом случае заключается договор аренды квартиры.

Ну а если вы напрямую, без посредников сдаете свое помещение физическому лицу, то в этом случае заключается договор найма (Подробнее см. Как составить договор найма жилого помещения (скачать образец, бланк). И в том, и в другом случае договоры не подлежат обязательной регистрации, его заключают в простой письменной форме (См. Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?). Если в договоре вы специально не оговорили срок сдачи, то считается, что он заключен на 5 лет, и является долгосрочным. Этот договор дает привилегию перед другими возможными арендаторами помещения в продлении срока аренды, и чтобы выселить нанимателя по такому договору, нужны слишком веские основания, например, порча квартиры. Но при заключении договора можно указать все фарс-мажорные обстоятельства, по которым предусматривается выселение до завершения срока аренды.

Это интересно:  Договор аренды квартиры юридическим лицом у гражданина 2019 год

Основные правила сдачи квартиры в аренду:

  • Когда вы выбрали своего нанимателя, договорились с ним об арендной ставке, то приходит время заключить договор аренды. Что необходимо обязательно в нем прописать: фиксированную ставку, сроки оплаты, опишите всю мебель, бытовые приборы и их состояние на момент сдачи квартиры. Этот договор нельзя в одностороннем порядке изменять в течение срока аренды, только по согласованию сторон. При этом заключается новый договор, а прежний считается утратившим свою силу, о чем необходимо сделать специальную пометку в конце документа. Обязательным пунктом договора является запись об обязанности нанимателя вернуть квартиру, предметы мебели и бытовые приборы в том виде, в каком он получил их от хозяина нанимаемого помещения.
  • Прописать условия выполнения взятых на себя обязательств нанимателя по сохранности имущества собственника квартиры, и в случае наступления финансового кризиса у нанимателя, какие действия может совершить как арендодатель, так и арендатор. Здесь можно указать на немедленное освобождение занимаемого жилого помещения, или прописать случаи отсрочки для того или иного момента.
  • Если имущество собственника квартиры будет испорчено, то прописать в договоре возможность возмещения или в денежном эквиваленте, или натурой.
  • Если арендатор соберется улучшить условия проживания, например, установить пластиковые окна вместо старых, то эти улучшения будут собственностью хозяина квартиры. Но непременно указать право нанимателя на возмещение понесенных им убытков. Эти работы должны проводиться с согласия собственника жилого помещения, если такое согласие не было получено, то право требования у арендатора наступить не может.

В любом случае сдачи своего жилья посторонним людям, следует придерживаться рекомендаций, указанных нами в этой статье.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка. Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо. Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной. Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия. Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста. Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Это интересно:  Договор аренды квартиры между юр лицами 2019 год

Основные правила сдачи квартиры в аренду и уплата налога на доход

Многие собственники жилых квадратных метров практикуют сдавать их во временное пользование другим людям. Но не все делают это правильно, зачастую нарушая по незнанию закон. Рассмотрим, как официально сдать квартиру в аренду, не нарушая при этом российское законодательство.

Правовое регулирование акта сдачи квартиры в аренду

Законы РФ не запрещают гражданам сдавать принадлежащую им жилплощадь во временное пользование другим лицам с получением денежного вознаграждения. Этот процесс регламентируется законом, а именно статьей 671 Гражданского Кодекса (ГК) и Жилищным Кодексом (ЖК) Российской Федерации .

Составление договора найма

Договор найма (аренды) – это документ, удостоверяющий, что наймодатель предоставил данную жилплощадь нанимателю на определенных условиях. Официально составленный договор гарантирует возможность обращения в судебные инстанции при недобросовестном выполнении нанимателем своих обязанностей.

Составляется данный документ в произвольной форме в 3 экземплярах, подписывается обеими сторонами. Один экземпляр остается у наймодателя, другой – у съемщика, третий понадобится в качестве приложения при оформлении налоговой декларации. Заверять у нотариуса договор найма между физическими лицами не нужно.

При оформлении типового договора аренды квартиры обязательно должны быть учтены некоторые нюансы.

Рассмотрим, как правильно составить договор аренды квартиры (образец), какие пункты непременно должны быть в договоре:

1) Дата и место (населенный пункт) составления документа;
2) все данные о наймодателе и нанимателе, а именно:

  • фамилия, имя, отчество,
  • номер, дата выдачи паспорта,
  • адреса регистрации (прописки) сторон;

3) описание сдаваемой недвижимости:

  • точный адрес,
  • количество комнат,
  • общая и жилая площадь,
  • кадастровый или иной номер, указанный в свидетельстве о праве собственности;

4) срок предоставления жилплощади в наем. Данный период должен быть меньше календарного года (хоть на 1 день). Указание срока от 1 года и выше предусматривает обязательную регистрацию сделки в Росреестре;

5) стоимость сдачи жилья в пользование с указанием порядка платежей (ежемесячно, поквартально и т. д.) и способ оплаты (наличными, переводом на карточку, почтовым перевод и т. д.);

6) форма и способ оплаты коммунальных расходов;

7) права и обязанности сторон. Данный пункт должен содержать моменты, которые обязательны для выполнения сторонами, вплоть до ежедневной поливки любимого цветка наймодателя, если это важно для него;

8) личные подписи сторон с расшифровкой;

9) указание на наличие акта приема-передачи жилплощади и имущества, а также каких-либо дополнительных соглашений.

Если собственник сдает свою квартиру в аренду с намерением в дальнейшем продать ее квартиросъемщику, то также необходимо составить договор, но он будет отличаться от обычного. Это будет договор аренды квартиры с правом выкупа, который в обязательном порядке составляется с помощью юриста и в котором указывается способ выкупа жилья.

Риски сдачи жилья без оформления договора

Гражданин, сдающий свою недвижимость для проживания посторонним людям без оформления официальных документов, рискует попасть в неприятную ситуацию.

Перечислим некоторые из проблем, которые могут возникнуть:

  • в квартире могут поселиться не те люди, которым изначально сдавалось жилье;
  • нелегальные наниматели могут использовать недвижимость не по назначению. Например, использовать как перевалочный пункт для грузов или подпольного производства какого-либо товара;
  • расходы наймодателя по содержанию жилья могут значительно увеличиться, если письменно не обговорена оплата коммунальных услуг. Например, съемщики квартиры могут часами разговаривать по телефону по междугороднему или международному тарифу и т. п.;
  • наниматели могут испортить имущество, нанести повреждения помещению. Принудить съемщиков компенсировать затраты на восстановление без официального договора вряд ли получится;
  • возможное уведомление налоговых органов третьими лицами о незаконной сдаче жилья и неоплате налога с полученного дохода.

Как правильно сдать квартиру и обезопасить себя от финансовых потерь смотрите в следующем видео

Документы, необходимые при найме

Обе стороны сделки найма должны быть уверены, что все действия происходят по обоюдному согласию и без нарушения закона. Поэтому, перед тем, как составлять договор, сторонам необходимо иметь на руках следующие документы:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личности наймодателя и нанимателя;
  • официальное свидетельство того, что данная жилая площадь на законных основаниях принадлежит наймодателю. Это могут быть:
    • свидетельство права собственности,
    • свидетельство правообретения, на основании которого жилье принадлежит наймодателю (право наследования, регистрация сделки купли-продажи). Стоит отметить, что с 01.01.2017 года свидетельство о праве собственности не выдается. Основным документом является свидетельство на правоприобретение (наследование, дарение, покупка и т. д.).

Поскольку квартиросъемщик также рискует при аренде жилья, он обязан обезопасить себя, проверив арендодателя и его квартиру. На что следует обратить внимание при аренде квартиры нанимателю, узнайте из статьи https://realtyinfo.online/7210-rekomendatsii-kak-arendovat-kvartiru.

Если наниматель желает убедиться в том, что жилая собственность действительно принадлежит наймодателю, то он может сделать запрос в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Данное понятие введено с 01.01.2017 года, оно пришло на смену аббревиатуры ЕГРП при слиянии ЕГРП и гос. реестра недвижимости (ГРН). О том, как получить интересующую кадастровую информацию о какой-либо недвижимости, вы можете узнать на нашем интернет-портале, о получении сведений из ЕГРП читайте тут.

Акт приема-передачи имущества и расписка в получении денег

Данные документы необходимы сторонам для устранения возможных причин для претензий. Расписка в получении денег наймодателем за определенный период проживания нужна нанимателю для фиксирования акта оплаты. Документ остается у нанимателя.

Расписку нужно составлять в 1 экземпляре, в ней должна быть указаны:

  • сумма оплаты;
  • период, за который выплачены деньги;
  • адрес недвижимости, за которую произведена оплата;
  • расписка получателя денег в том, что он получил указанную сумму и претензий не имеет;
  • дата составления документа;
  • подпись наймодателя с расшифровкой.

Акт приема-передачи не является обязательным и не имеет юридической силы, но для спокойствия наймодателя его можно составить. Данный документ содержит описание недвижимости и имущества, в ней расположенного. Как показывает практика, детально описать мебель, технику и т. п. невозможно, если вы не профессиональный оценщик. Можно ограничиться перечислением предметов имущества и характеристикой их состояния. Акт составляется в 2 экземплярах, подписывается обеими сторонами, и прикладывается к договору найма. Об акте приема-передачи квартиры при продаже можете прочитать здесь.

Уплата налога на доход от сдачи квартиры

Рассмотрим ситуацию, в которой наймодателем является физическое лицо. Уплата налогов индивидуальным предпринимателем (ИП) с различными формами налогообложения – это совсем другая история.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что всякий гражданин, получающий какой-либо доход, обязан платить налог от этого дохода в казну государства. Данный налог имеет название налога на доход физических лиц (НДФЛ), в нашей стране он составляет 13 %.

Проверка нанимателя

Впрямую проверить личность нанимателя можно только одним способом – просмотром его паспорта. Для информированности о платежеспособности клиента можно попросить показать справку 2-НДФЛ с места работы. Этот документ содержит сведения о размере заработной платы нанимателя. Предоставление такой справки – сугубо добровольное. Клиент не обязан ее показывать.

Наймодатель может самостоятельно, без участия нанимателя, проверить наличие у того задолженности, зафиксированной в Службе судебных приставов. Это можно сделать на сайте fssprus.ru.

В видео практические советы арендодателю по сдаче в аренду собственной квартиры

Процесс сдачи квартиры в наем: поэтапное описание

Вкратце рассмотрим правила сдачи квартиры в аренду:

  • 1 этап – подготовка помещения к сдаче. Следует сделать, при необходимости, небольшой косметический ремонт, вывезти из квартиры все личные вещи: одежду, документы и т. д.;
  • 2 этап – поиск съемщика. Квартиросъемщика можно найти по личной рекомендации, разместив объявления в газете и в интернете (например, на сайтах «Avito» и «Domofond»);
  • 3 этап – показ жилья потенциальному съемщику. Если клиент намерен снять квартиру, следует проверить его документы, обговорить детали найма;
  • 4 этап – заключение договора, подписание акта приема-передачи, получение денег за определенный обговоренный период времени, составление расписки о принятой оплате;
  • 5 этап – вселение нанимателя на сданную жилплощадь.

Статья написана по материалам сайтов: nsovetnik.ru, svoyurist.com, realtyinfo.online.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector