+7 (499) 938-65-94  Москва

+7 (812) 467-43-31  Санкт-Петербург

8 (800) 350-96-82  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Покупаю квартиру по договору переуступки 2019 год

В этой статье мы обсудим уступку пая. Что такое жилищный кооператив?

Жилищный кооператив — это организация, которая создана с целью того, чтобы руководство этой организации смогло построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность.

Иными словами, это некая форма финансирования стройки, альтернативная договору долевого участия в строительстве.

Какие виды кооперативов бывают?

Наиболее распространены: жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив. Но у нас, в основном, если что-то, собственно говоря, проявляется в плане привлечения денег потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы.

На определенных условиях, они собирают деньги с граждан, те вступают в члены жилищно-строительного кооператива, вносят определенные взносы (вступительный взнос, текущие платежи) и впоследствии, по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая, они приобретают в собственность объект недвижимости (квартиру, которую они изначально намеревались приобрести, вступая в эту организацию). Схема приблизительно такая.

Что такое пай?

Это некая субстанция. К каким правам пай этот относить с юридической точки зрения, тоже не ясно, ни в теории, ни в практике. Поэтому, кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая.

Судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего не понятно толком: как вообще это регулируется, и что происходит, толком не ясно.

Теоретики считают, что исходя из смысла вообще кооператива: кооператив — это организация, которая, по сути, не связана с какой-то коммерческой деятельностью.

Она направлена, в первую очередь, на удовлетворение текущих некоммерческих потребностей своих членов-пайщиков. У нас цели, как у лиц, которые вступили в жилищно-строительный кооператив, должны быть исключительно потребительскими.

Все, что мы делаем впоследствии посредством вступления в эту организацию, оно связано, в первую очередь, с отсутствием у нас каких-либо намерений с тем, чтобы получать какую-либо прибыль или выгоду коммерческую.

Условно говоря, мы хотим квартиру купить, вступили в члены, платим текущие взносы, и больше, в принципе, нас, как закон считает, ничего не должно интересовать.

Уступка пая нас не должна интересовать, потому что здесь есть какая-то коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т. д.

Поэтому — вступил в кооператив, выплатил и живи спокойно. Условно говоря, смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий какой-то, на наш взгляд.

Конечно, нужно учитывать ситуации, связанные с тем, что мы вступили в кооператив, впоследствии по каким-то причинам пай не можем оплачивать (финансовая составляющая жизненная поменялась), мы хотим этот свой пай кому-то передать другому.

Но с точки зрения закона, видимо, если мы не можем оплачивать, мы должны быть исключены из членов кооператива просто. Нам должны вернуть деньги, которые мы внесли на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы их вернуть.

А если их нет, кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен с вами рассчитываться из принципов обязательного права.

Каким образом происходит сама уступка пая в жилищно-строительном кооперативе?

Процедура такая, что главным документом в жилищно-строительном кооперативе является устав. В уставе должно быть указано, каким образом вообще происходят взаимоотношения между теми пайщиками, которые в этом кооперативе числятся.

Но общее правило императивное заключается в том, что для того, чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников этого жилищно-строительного кооператива.

Без одобрения конференции, вступить в члены кооператива вы не сможете. Иными словами, если человек является участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, заключили какую-то гражданско-правовую сделку, связанную с уступкой такого пая, а вы потом пришли в этот кооператив, а кооператив вам говорит: «А мы не можем вас принять в члены, у нас уже в связи с предстоящим выходом одного или с уступкой одного из членов кооператива, уже кто-то другой решил эту квартиру приобрести».

Может быть огромное количество всевозможных разных нюансов с этими уступками и, в итоге, можно заплатить деньги, условно говоря, за этот пай, и судиться с кооперативом и с тем, у кого купили этот пай. Очень мутная история.

Каким образом и где происходит сама эта уступка пая? Человек захотел продать, нашел покупателя, куда они должны пойти: к нотариусу или просто юриста позвать?

С точки зрения заключения сделки, нотариус отказать вам не может в совершении нотариальных действий. Нотариус, как и обычную гражданско-правовую сделку, такую сделку должен заверить.

Можно либо в простой письменной форме сделку заключить (требований к нотариальной форме там не предусмотрено), либо обратиться к нотариусу и попросить его такой договор удостоверить, договор купли-продажи или договор уступки пая, что там будет, это нужно на месте разбираться.

Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции жилищно-строительного кооператива об уступке такого пая и о включении нового пайщика в состав после заключения договора.

Как составить договор переуступки права долевого участия в строительстве, читайте тут.

Хотя бы такое вот согласие или одобрение этой организации позволит вам в дальнейшем, как минимум, в случае отказа о включении вас, потребовать возмещения убытков.

То есть хоть какой-то механизм получается предварительного одобрения, согласия. Но пока судебной практики по случаям, чтобы ЖСК давал предварительное согласие о вступлении в члены нового пайщика, а потом отказался, мы не видели. Поэтому, может быть, если изначально одобрили вступление, то в дальнейшем они отказываться не будут.

Часто упоминают уступку пая, договор перепродажи. Есть ли какая-то разница между этими двумя видами?

С нашей точки зрения, это синонимы. Никакой разницы нет, потому что в сущности пая, как некой юридической категории, точку поставить невозможно.

Это по аналогии с договорами купли-продажи, долей общества с ограниченной ответственностью (в принципе, хозяйственных обществ) существовало некое колебание: что это, уступка или купля-продажа.

А что такое доля? Это имущественное отношение или обязательство?

Если имущественное, то тогда лучше куплю-продажу, если обязательство, то тогда лучше уступку делать и т. д. В итоге, в конечном счете, практика склонилась к купле-продаже долей, как некой общей субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри доли хозяйственного общества.

Здесь совершенно непонятно. Наверное, уступку правильнее делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку, наверное, нужно уступать.

Цедент по такому договору уступки будет платить какие-то налоги? Как посчитать?

Если человек купил пай по договору паенакопления за два миллиона и продаю за два же миллиона, он может вычесть из двух миллионов два и получить нулевую налогооблагаемую базу?

Относительно уступки или продажи пая, с точки зрения налогообложения, вообще ничего не применяется. Если вы купили пай за два миллиона рублей, а потом продали за два миллиона рублей, с точки зрения существующей налоговой практики, вы будете оплачивать подоходный налог с двух миллионов рублей 13%.

Содержание

Что такое продажа по переуступке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Привлекательные инвестиционные объекты еще до передачи дома в эксплуатацию меняют собственника несколько раз. Для продажи еще не готового объекта существует особое соглашение, которое позволяет передать права новому владельцу. Как купить квартиру по переуступке правильно?

Определение переуступки

Это способ приобретения недвижимости, при помощи которого меняется одна из сторон — дольщик или покупатель. Вторая сторона, в качестве которой выступает застройщик, не меняется. Новый покупатель получает полный объем прав и обязанностей по основному соглашению. Среди них выделяют права требования передачи готовой квартиры, обязанность производить оплату, если расчеты произведены не в полном объеме.

Считается, что переуступка является способом передачи прав на строящуюся квартиру. Но в действительности передается только право требования. Приобретателем права может быть не только физическое лицо, но и компания. В качестве основного часто используется договор долевого участия, но возможны и другие формы соглашения.

Порядок оформления переуступки

Важно знать, что такое продажа по переуступке, так как она имеет ряд особенностей при оформлении. Порядок заключения и дальнейшей регистрации договора выглядит следующим образом:

Согласие застройщика Порядок оформления зависит от того, внесена ли полная оплата. Если финансовые обязательства полностью исполнены, передаются только права. Согласно гражданскому кодекса РФ, это называется уступкой права требования. В этом случае согласие не требуется. Если же соглашение оплачено не полностью, разрешение обязательно.Часто за это вносится комиссия в размере 1-5% от размера первоначальной оплаты.
Оформление Продавец передает полный комплект документов. Это не только основной договор. Передаются дополнительные соглашения, платежные документы об оплате. Передача оформляется актом, который подписывают обе стороны. Переуступка заключается в письменной форме в виде отдельного договора.
Регистрация Она выполняется в Росреестре по месту нахождения объекта. Документы подаются не во всех случаях. Она необходима, только если продажа осуществлялась по договору долевого участия. В этом случае при подаче документов регистратор изменит данные о собственнике.

Рекомендация! Даже если договор полностью оплачен, лучше уведомить строительную компанию о предстоящей сделке. Особенно это важно, если в соглашении присутствует данный пункт. Уведомление передают лично или направляют письмом с уведомлением. В первом случае потребуется второй экземпляр, на котором делают отметку о приеме. Это и станет доказательством получения уведомления.

Основные риски

Если планируется продажа по переуступке прав, что это важно знать изначально. А также необходимо учитывать возможные риски. Среди них самыми актуальными являются:

  • долгострой;
  • строительная компания на грани банкротства;
  • приобретение в доме, который в дальнейшем не соответствует первоначальному проекту.

Важно позаботиться, чтобы застройщик был уведомлен должным образом. В противном случае можно столкнуться с ситуацией, когда у него появляется право взыскать неустойки и убытки. Договор в дальнейшем может признаваться недействительным уже после оплаты по нему.

Необходимо обратиться к застройщику напрямую с письменным заявлением. По нему сообщат о наличии или отсутствии долгов, размере реально произведенной оплаты. Это позволит убедиться в добросовестности продавца. Также необходимо не только запросить, но и досконально проверить платежные документы. Особенно это важно, если квартира покупалась в рассрочку.

Проверка надежности застройщика

Устанавливается точный порядок покупки квартиры, начиная с проверки застройщика. В первую очередь уточняются сведения на сайте, реальные отзывы покупателей на профильных форумах.

Дополнительно у застройщика запрашиваются:

  • устав и учредительная документация;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • договор об аренде земли или выписка из ЕГРН о собственности;
  • свидетельство из налогового органа о постановке на учет;
  • бухгалтерская отчетность;
  • строительный проект с указанием этапа, цели, срока предполагаемой сдачи дома.

Нужно посетить строительную площадку, чтобы самостоятельно увидеть соответствие этапа строительства заявленному. Если это возможно, следует посетить квартиру, которая будет передаваться в собственность. Здесь же можно ознакомиться с инфраструктурой и особенностями района. Учитывается наличие магазинов, аптек, поликлиники, больницы, детских садов и школ.

Подписание договора

Он имеет стандартную форму, включающую предмет соглашения, гарантии, стоимость и сроки. Договор готовится в простой письменной форме, но его желательно заверить в нотариальном порядке. Нотариус тщательно проверит, есть ли права на квартиру у продавца, уточнит отсутствие залога и обременения.

Затем передаются документы на регистрацию, включая:

  • заявление установленного образца;
  • гражданские паспорта участников сделки;
  • договор долевого участия;
  • согласие супруга, если квартира приобреталась в браке;
  • договор переуступки;
  • нотариальную доверенность и паспорт представителя, если одна сторона не может лично присутствовать;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • выписку из ЕГРН о праве собственности.

Внимание! Через 5-7 дней после передачи документов в Росреестр завершаются регистрационные действия. С этого момента возникает право требования новой квартиры, когда дом будет сдан.

Таким образом, при покупке квартиры по договору переуступки уделяют внимание подготовительному этапу. Выясняется добросовестность продавца, надежность строительной компании. Если условия соблюдены, можно не опасаться за потерю недвижимости и денег.

Покупаю квартиру по договору переуступки

Петрострой
Чистый ручей

Купить квартиру по переуступке в Санкт-Петербурге — проще, чем вы думаете

Профессиональная помощь в покупке и продаже квартиры по переуступке

Переуступка — это передача прав на квартиру в новостройке. Пока дольщик не подписал акт приёмки-передачи квартиры, он обладает не недвижимостью, а правом требовать квартиру у застройщика.

Основные этапы покупки квартиры по переуступке: проверка документов объекта и застройщика, уведомление застройщика о переуступке, получение письменного согласия застройщика, получение у застройщика справки об отсутствии долга перед ним, получение выписки из ЕГРН, составление и регистрация договора переуступки права, получение договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке.

Это интересно:  Договор ренты снятие обременения 2019 год

Занимаемся переуступкой в Санкт-Петербурге с 2013 года

«BPI Group» — первая и единственная компания в Петербурге, специализирующаяся на продаже и покупке квартир по переуступке. Была основана в 2013 году, и сегодня предлагает полный спектр услуг по сделкам с недвижимостью.

Специалисты «BPI Group» помогают выбрать объект от надёжного застройщика и проводят полное юридическое сопровождение сделки. В том числе, помогают получить ипотеку под минимальный процент, использовать материнский капитал и прочие субсидии.

Крупнейшая база недвижимости

На сегодняшний день в базе «BPI Group» содержится более 1000 квартир в новостройках Петербурга, которые можно купить по переуступке. В неё квартиры попадают только после проверки надёжности застройщика и всех документов объекта. С этой базой работает большинство других агентств.

В таком разнообразии легко подобрать квартиру по размерам, району и стадии строительства. Мы предлагаем множество бюджетных вариантов в новых районах города, а также комфортное строящееся жильё в центре. Все объекты отлично подойдут как для инвестиций, так и для скорейшего приобретения собственного жилья.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) при невнесении оплаты дольщиком

Вопрос: Можно ли при одностороннем отказе от договора, при наличии вины застройщика, одновременно потребовать выплатить разницу между ценой квартиры по ДДУ и стоимостью аналогичных квартир, а также проценты уплаченные банку по ипотечному кредиту?Ответ: Указанные исковые требования относятся к убыткам. Согласно ст. 15 ГК РФ и ст. 10 ФЗ-214 дольщик может требовать их полного возмещения. Вопрос: Квартира приобреталась частично за счет заёмных средств. Сейчас в ипотеке у банка. Можно ли расторгнуть договор долевого участия в такой ситуации? Если да, то какие особенности расторжения ДДУ с ипотекой?Ответ: При расторжении ДДУ с ипотекой, необходимо привлечь кредитную организацию к судебному процессу в качестве третьего лица.В исковом заявлении указать реквизиты банка, на них попросить суд перечислить часть цены ДДУ, которая была оплачена банком.

Расторжение договора долевого участия (дду) дольщиком

  • задержка платежа более чем на два месяца, если договором была предусмотрена единоразовая оплата;
  • наличие более трех случаев нарушения графика оплаты взносов на протяжении года, если договором было предусмотрена рассрочка платежей на определенный срок.

При нарушении срока платежа участник долевого строительства должен выплатить строительной компании пеню в размере 1/300 учетной ставки за каждый день просрочки.

Расторжение дду с ипотекой судебная практика

Расторжение дду 2018

Расторжение ДДУ: вопросы и ответы юриста Вопрос: Уменьшает ли суд сумму процентов при расторжении ДДУ?Ответ: При расторжении договора суд имеет право снизить проценты по 333 ГК РФ, поэтому так много в этом деле зависит от суда и от вашего представителя в суде. Вопрос: За какой период рассчитываются проценты при расторжении ДДУ?Ответ: Проценты рассчитываются за период с даты получения их застройщиком по дату отправки уведомления о расторжении договора.

При неудовлетворении требования дольщика уточняются на дату подачи иска и рассмотрения дела по существу. Вопрос: Застройщик прислал уведомление о переносе сроков строительства на шесть месяцев.

Можно не дожидаться окончания двухмесячного периода, с даты начала просрочки по договору, и потребовать расторгнуть его в судебном порядке?Ответ: Лучше расторгнуть ДДУ по виновному основанию, через отказ от договора по п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ-214.

Уведомление о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке

Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия ДДУ считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от его исполнения (ч. 4 ст. 9 ФЗ-214). Это значит, что ДДУ расторгнут с даты на почтовом штемпеле, а не с даты получения его застройщиком или признания его таковым судом.
Заверять уведомление у нотариуса не нужно. Непринятие застройщиком такого предложения на факт расторжения ДДУ не влияет. Возврат дольщику уведомления, в связи с истечением сроков хранения, правового значения не имеет (п.
67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Нужно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ? При наличии оснований отказаться от договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214, заключение соглашения о расторжении ДДУ о возврате денежных средств может только навредить, т.к.

Одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве

Добровольно застройщики такие требования не удовлетворяют и взыскание осуществляется в судебном порядке, где дополнительно можно потребовать:- штраф в размере 50% от всего иска в пользу дольщика (п.6 ст. 13 ЗоЗПП).- компенсацию морального вреда.- компенсацию всех судебных расходов (оплату услуг представителя, нотариальной доверенности, госпошлины и другое по ситуации). Проценты и штраф в совокупности – это большие деньги, даже при возможном снижении по 333 ГК РФ, особенно с учетом того, что расчет процентов осуществляется с даты оплаты ДДУ.

Если дольщик решил расторгнуть договор, следует выяснить, что можно получить с застройщика, кроме его цены и какие могут возникнуть риски. Какие правовые основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке? Самое надежное (безусловное) основание для расторжения ДДУ – это нарушение срока передачи квартиры более чем на 2 месяца (п.

Расторжение договора долевого участия в строительстве 2018

Данное соглашение предусматривает обязательство застройщика построить дом своими силами или с помощью подрядных организаций и в установленный срок передать его дольщику по акту в установленном законом порядке. Последний же обязан оплатить оговоренную цену и принять квартиру.

Документ оформляется только в письменной форме и требует государственной регистрации. Он должен содержать такую информацию:

  • подробное описание конкретного объекта с указанием расположения и технических характеристик;
  • цена объекта, а также порядок расчетов;
  • сроки завершения строительства и передачи объекта участнику;
  • обеспечение обязательств строительной компании.

При отсутствии такой информации соглашение не имеет законной силы.
Односторонний отказ от долевого участия дольщика Отказ от долевого строительства – частое явление последних нескольких лет в России.
Содержание:

  • Расторжение дду по инициативе дольщика
  • Расторжение дду с ипотекой по инициативе дольщика
  • Последствия расторжения дду по инициативе дольщика, если квартира в ипотеке
  • Какие сложности поджидают дольщика при расторжении дду
  • Как расторгнуть договор долевого строительства с ипотекой?
  • Расторжение дду под ипотекой: перевод долга с дольщика на застройщика?
  • Расторжение договора долевого участия (дду)
  • Расторжение дду с ипотекой судебная практика
  • Расторжение дду с ипотекой по инициативе дольщика судебная практика

Расторжение дду по инициативе дольщика Исковое заявление в суд должно содержать определенные данные, предусмотренные законом и судебной практикой – тогда защита прав дольщика будет проходить эффективнее и быстрее.

Указанные выше рекомендации были даны без учёта условий конкретного договора. Перед отправкой застройщику уведомления об одностороннем отказе от договора рекомендуем посоветоваться с юристом по тел.

Застройщик не выплачивает деньги по уведомлению об одностороннем отказе от договора дду

Вопрос: Квартира приобретена мной по договору цессии. При расторжении ДДУ, какую сумму мне должен выплатить застройщик: цену по ДДУ или сумму, оплаченную по договору уступки?Ответ: При расторжении договора долевого участия застройщик должен перечислить на ваш счет цену квартиры, указанную в ДДУ, так как все права предыдущего участника перешли к вам после регистрации договора уступки.Т.е. если вы купили квартиру по уступке за «миллион долларов», это не значит, что застройщик должен вам именно эту сумму за квартиру. Это правило работает и в обратную сторону, когда вы купили квартиру по уступке за меньшие деньги, чем в ДДУ. Вопрос: По условиям ДДУ застройщик должен передать мне квартиру по акту 31.12.2017г. Могу я до указанной даты расторгнуть договор, чтобы вернуть только уплаченные по ДДУ деньги?Ответ: Варианты следующие:- Попросить застройщика расторгнуть договор по соглашению сторон.

Как не платить штраф за односторонний отказ от дду

ДДУ застройщик перестал платить по исполнительным листам? В таком случае мы инициируем банкротство застройщика в Арбитражном суде (для этих целей у нас есть свои арбитражные управляющие).Задача состоит в том, чтобы поставить застройщика перед выбором: оплатить сравнительно небольшую для него сумму по исполнительному листу либо в отношении него суд введет процедуру наблюдения (первая стадия банкротства).Застройщики, чтобы избежать банкротства на ровном месте, оплачивают долги до его рассмотрения Арбитражным судом и приносят в суд платежки об оплате долга перед дольщиком.При этом оплата долга происходит не с одного из расчетных счетов застройщика, а со счетов третьих юридических лиц.Оплачивая долг перед вами со счетов третьих лиц, застройщик предотвращает ситуацию, при которой передназначенные для вас деньги будут списаны банком по другим исполнительным листам.

Судебная практика расторжения договора долевого участия

Вопрос: Квартира приобреталась частично за счет заёмных средств. Сейчас в ипотеке у банка. Можно ли расторгнуть договор долевого участия в такой ситуации? Если да, то какие особенности расторжения ДДУ с ипотекой?Ответ: При расторжении ДДУ с ипотекой, необходимо привлечь кредитную организацию к судебному процессу в качестве третьего лица.В исковом заявлении указать реквизиты банка, на них попросить суд перечислить часть цены ДДУ, которая была оплачена банком. Как расторгнуть дду с застройщиком и вернуть деньги: инструкция для дольщика Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);

  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п.
    5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ).

Расторжение договора долевого участия в строительстве 2018

Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты. Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком». В каких случаях дольщик не может отказаться от договора по своей инициативе С 2017 года 9 статья 214 ФЗ, которая регулирует процедуру расторжения договора, дополнилась новым пунктом.

В соответствии с ним участник не может стать инициатором прекращения договора без привлечения суда, если девелопер полностью соответствует всем требованиям, предъявляемым законом, и добросовестно выполняет свои обязательства.

Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд

Добровольно застройщики такие требования не удовлетворяют и взыскание осуществляется в судебном порядке, где дополнительно можно потребовать:- штраф в размере 50% от всего иска в пользу дольщика (п.6 ст. 13 ЗоЗПП).- компенсацию морального вреда.- компенсацию всех судебных расходов (оплату услуг представителя, нотариальной доверенности, госпошлины и другое по ситуации). Проценты и штраф в совокупности – это большие деньги, даже при возможном снижении по 333 ГК РФ, особенно с учетом того, что расчет процентов осуществляется с даты оплаты ДДУ. Если дольщик решил расторгнуть договор, следует выяснить, что можно получить с застройщика, кроме его цены и какие могут возникнуть риски.
Какие правовые основания для расторжения ДДУ в одностороннем порядке? Самое надежное (безусловное) основание для расторжения ДДУ – это нарушение срока передачи квартиры более чем на 2 месяца (п. 1 ч. 1 ст.

Расторжение договора долевого участия (дду)

Разницу между ценой, уплаченной по ДДУ и текущей рыночной стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда.Потребуется заключение экспертизы об оценке, п. 35 Обзора практики… в связи с участием граждан в долевом строительстве … утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.).Здесь юристу нужно доказывать, что истец предпринимал попытки приобрести аналогичное жилье, вместо недостроенного, и безусловно приобретёт его в будущем.В иске потребовать компенсацию расходов на проведение экспертизы.3. Расходы по оплате цены агентского договора. Юристу нужно доказывать, что дольщик не мог купить квартиру напрямую у застройщика, например, в связи с передачей агенту эксклюзивного права по реализации объектов.

Касательно заявления убытков нужно оценивать каждую ситуацию индивидуально, иначе можно зря потратить деньги на экспертизу, если таковая требуется.

Отказ от договора дду после регистрации

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. по соглашению сторон;
  4. в судебном порядке.

Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст.

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Вернуться к содержанию ○ Процент за пользование деньгами. Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами.
Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса.

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Основания для одностороннего отказа:

  • просрочка оплаты более чем на шестьдесят дней, если по условиям договора предусмотрена единовременная выплата;
  • задержка на два месяца и более или трехразовая просрочка платежа в течение года, если платежи вносятся частями.

Прежде, чем инициировать расторжение договора, застройщик обязан уведомить участника о необходимости погасить всю свою задолженность и предупредить его о последствиях неисполнения данного требования. Процедура производится в соответствии с федеральным законом и опирается на прописанный в 214 ФЗ порядок расторжения, уведомление за 30 дней до прекращения договора направляется дольщику. Если последний в течение месяца не перечислит оплату, застройщик может расторгнуть ДДУ, потребовав также уплаты процентов (1/300 ставки ЦБ от суммы просрочки за каждый неоплаченный день).

Проценты взыскиваются с даты внесения денег на расчетный счет застройщика и это не маленькая сумма, даже с учетом её возможного снижения по 333 ГК РФ (к процентам суд это также применяет, как и по неустойке). Таким образом, основания для отказа от исполнения договора по ч. 1 ст. 9 ФЗ-214 предполагают виновные действия застройщика, а соглашение о расторжении ДДУ выражает добровольное согласие дольщика направленное на прекращение договорных отношений. Т.е. для того, чтобы взыскать с застройщика штрафные санкции, нужно будет доказать в суде виновные действия застройщика, что при заключении соглашения о расторжении ДДУ будет проблематично.
Содержание уведомления об одностороннем отказе от исполнения ДДУ 1. Указать правовое основание расторжения (надежнее всего отказываться от договора по безусловным основаниям, т.е. по п. 1 ч. 1 ст. 9 ФЗ -214). 2.

Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком

Вопрос:

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Ответ:

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья Откроется в новой вкладке.»>закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора только по одной причине – несвоевременная оплата договора дольщиком (Откроется в новой вкладке.»>п.4, п.5, ст.5, ФЗ-214) – и то только по истечении 30-ти дней после письменного предупреждения дольщика о его задолженности и о последствиях его неплатежей.

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

Основания для расторжения Договора долевого участия

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
  2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
  3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

  1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
  2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
  3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
  4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком

Дольщик может расторгнуть ДДУ тремя способами:

  1. по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
  2. в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
  3. по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве. Затем это соглашение регистрируется в Росреестре. Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!

Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (Откроется в новой вкладке.»>п.6, ст.9 ФЗ-214).

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег. Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время. Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.

Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на Откроется в новой вкладке.»>консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.

Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:

  1. Предложить Застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию, указав сумму, положенную к возврату, с учетом процентов за пользованием деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования).
  2. Если Застройщик согласен, то – см. рекомендации выше.
  3. Если Застройщик отказался от соглашения, то нужно составить официальное уведомление о расторжениеДоговора участия в долевом строительстве и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
  4. Деньги должны быть переведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней (это требование закона).
  5. Если деньги на счет дольщика в течение этого срока не поступили, то можно обращаться в суд. В исковом заявлении к требованию о возврате денег с процентами уже добавляется требование о штрафах и компенсациях (см. ниже порядок расторжения по суду).

Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора дольщиком (Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.9, ФЗ-214). Тем не менее, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного Застройщику уведомления об одностороннем отказе. Госпошлина при одностороннем и при судебном расторжении – не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований (см. выше), так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с Застройщиком. Тогда суд уже на свое усмотрение определяет возможность прекращения действия договора, и порядок возврата денег дольщику.

Для этого дольщик должен обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика (Откроется в новой вкладке.»>ст.28, ГПК РФ). В этом заявлении нужно указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами), и компенсации убытков (если убытки имели место).

При этом неустойка, предусмотренная за просрочку передачи квартиры дольщику (Откроется в новой вкладке.»>ч.2, ст.6, ФЗ-214) при расторжении ДДУ не взыскивается. Кроме того, по требованию Застройщика суд может уменьшить размер процентов за пользование деньгами дольщика в силу Откроется в новой вкладке.»>статьи 333, ГК РФ.

Вместе с исковым заявлением в суд подаются следующие документы:

  • Копия Договора участия в долевом строительстве;
  • Подтверждение выдвигаемых требований: документы, подтверждающие нарушение обязательств Застройщиком или неисполнение им требований закона (например, подтверждение прекращение строительства, или внесение значительных изменений в проектную документацию);
  • Расчет итоговой суммы, требуемой с Застройщика;
  • и другие документы, которые могут потребоваться суду.

Если суд удовлетворяет иск дольщика, то Застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта. Если Застройщик по-прежнему не возвращает деньги, дольщик получает в суде исполнительный лист и передает его судебным приставам. Дальше уже они в жестком режиме принудительно выполняют судебное решение.

Помощь адвокатов по долевому строительству можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Судебная практика в России показывает, что в большинстве случаев суды становятся на защиту интересов физлиц, участников долевого строительства, и удовлетворяют (полностью или частично) их исковые требования. Но даже если суд откажет в просьбе дольщика, то у него есть возможность обжаловать это судебное решение в суде вышестоящей инстанции.

К слову, закон допускает взыскание с Застройщика судебных издержек дольщика, включая расходы на адвоката. Для этого истцу надо будет подать заявление о возмещении издержек сразу после того, как суд вынесет положительное решение по его делу.

При этом, нужно понимать, что расторгнуть Договор долевого участия просто так, без веских на то причин (оснований) у дольщика не получится. Для выхода из договора у дольщика есть возможность продать свои права другому дольщику по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Дольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.

Принимая решение расторгать или не расторгать договор ДДУ досрочно, дольщик должен учитывать текущее финансовое положение Застройщика, его фактическую возможность вернуть деньги, а также сроки судебных разбирательств (с учетом вероятного противодействия юристов компании), и сроки взыскания.

Кроме того, следствием расторжения договора будет являться утрата прав залога на незавершенный объект недвижимости, который до этого находился в обеспечении у дольщика. Таким образом, например, при банкротстве Застройщика дольщик лишается не только выплат от компании, но и обеспечения, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные в строительство средства.

Поэтому, при затягивании строительства, например, дольщику бывает выгоднее и надежнее дождаться все-таки его окончания, а потом компенсировать себе потери за счет положенной по закону неустойки за просрочку передачи квартиры, и возмещения убытков (если удастся доказать эти убытки в суде).

Откроется в новой вкладке.»>Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как расторгнуть договор с застройщиком в одностороннем порядке и через суд

Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и застройщик так же ответственно подойдет к выполнению своих обязательств. Но не всегда это так. Строительные компании очень часто допускают разного рода нарушения. В этом случае у дольщика есть законное право отказаться от дальнейшего исполнения ДДУ и потребовать с нарушителя компенсацию и возмещение своих расходов. Согласно 214 ФЗ, расторжение договора в одностороннем порядке дольщиком возможно по ряду причин, которые освещены ниже. Но также нужно учесть, что и застройщик по своей инициативе может прекратить действие договора, если участник просрочил сроки оплаты жилья. Рассмотрим все случаи подробно.

В каких случаях возможно расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В федеральном законе предусмотрено два способа отказа от договора по инициативе участника: в досудебном или судебном порядке. Выбор того или иного варианта завит от причины, которая побудила дольщика решиться на эту крайнюю меру.

Основания для прекращения договора без обращения в судебную инстанцию:

  1. Застройщик не передает жилье участнику в срок, установленный в договоре. При этом расторгнуть ДДУ можно, если просрочка составила не менее двух месяцев.
  2. Застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, дефекты строительства, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. Закончился срок действия договора поручительства, при этом застройщик не заключил соглашение с другим банковским учреждением в течение двух недель после прекращения действия предыдущего поручительства.

Если участник долевого проекта толкнулся с одним из перечисленных выше обстоятельств, следует соблюдать следующий порядок действий:

  1. Составить уведомление о том, что он прекращает исполнять договор и аннулирует его в одностороннем порядке.
  2. Необходимо указать пункты договора, которые нарушил застройщик, привести ссылки на статьи закона, рассчитать размер неустойки, которую должна уплатить строительная компания, и заявить об убытках. Нужно также указать свои реквизиты для перевода денег.
  3. Отправить уведомление в адрес застройщика почтовым отправлением в заказном виде. При этом нужно сделать опись всех вложений.

Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период, в течение которого застройщик пользовался деньгами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

Как лучше поступить дольщику, если застройщик не возвращает деньги, можно узнать из статьи «Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком».

В каких случаях дольщик не может отказаться от договора по своей инициативе

Если дольщику необходимо по какой-либо причине прервать свои отношения с застройщиком, он может для этого обратиться в суд, но далеко не факт, что его просьба, не имеющая законных оснований, будет удовлетворена. В этом случае лучшим вариантом будет переуступить свои права по ДДУ другому участнику.

Причины для аннулирования договора через суд

Расторжение договора дольщиком по 214 ФЗ через суд возможно по следующим основаниям:

  1. На строительной площадке не ведутся работы, стройка полностью заморожена, что явно свидетельствует о том, что в положенное время дом не будет достроен.
  2. Проектные документы претерпели существенные изменения.
  3. Дольщику передают жилье, площадь которого более чем на 5 % в ту или другую сторону не соответствует квадратуре, указанной в договоре.
  4. Изменилось назначение общих помещений, входящих в состав дома.

Если налицо хоть один из указанных выше фактов, необходимо обращаться прямиком в суд. В исковом заявлении нужно выставить следующие требования:

  • возврата всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание неустойки за весь период пользования вашими деньгами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда. Исходя из судебной практики, целесообразно выставлять требование на сумму, не превышающую 15-20 тысяч рублей;
  • выплату штрафа в размере 50 % от цены всего иска;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти будних дней, выплатить всю сумму, которую присудил суд. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают капать новые проценты на невыплаченную сумму. Многие дольщики для участия в долевом проекте берут ипотечный кредит. В этом случае процедура расторжения ДДУ несколько усложняется. Подробнее о том, как прекратить договор при ипотеке, описано в статье «Какие сложности поджидают дольщика при расторжении ДДУ».

Односторонний отказ от договора застройщика

Основания для одностороннего отказа:

  • просрочка оплаты более чем на шестьдесят дней, если по условиям договора предусмотрена единовременная выплата;
  • задержка на два месяца и более или трехразовая просрочка платежа в течение года, если платежи вносятся частями.

Прежде, чем инициировать расторжение договора, застройщик обязан уведомить участника о необходимости погасить всю свою задолженность и предупредить его о последствиях неисполнения данного требования. Процедура производится в соответствии с федеральным законом и опирается на прописанный в 214 ФЗ порядок расторжения, уведомление за 30 дней до прекращения договора направляется дольщику. Если последний в течение месяца не перечислит оплату, застройщик может расторгнуть ДДУ, потребовав также уплаты процентов (1/300 ставки ЦБ от суммы просрочки за каждый неоплаченный день). Девелопер обязан не позднее чем в десятидневный срок вернуть участнику все его средства, однако он не имеет права снимать неустойку с возвращаемой суммы.

Как происходит регистрация расторжения ДДУ

Расторгнутый договор должен в обязательном порядке пройти регистрацию в Росрестре. Для этого дольщик или застройщик (в зависимости от того, кто стал инициатором расторжения) должен обратиться в госорган и подать следующие документы:

  • заявление участника о внесении сведений об аннулировании ДДУ в ЕГРН;
  • копия отправленного застройщику уведомления и документ, подтверждающий отправку (при одностороннем отказе от договора);
  • копия решения суда (если расторжение происходило через суд);
  • квитанцию об уплате пошлины (сегодня ее размер оставляет 350 руб.).

Какие существуют риски для дольщика при расторжении договора

Процедура банкротства длится несколько месяцев, и велик риск вообще не увидеть своих денег, поскольку дольщик попадает только в третью очередь кредиторов. В то же время участник уже не может включить в реестр требование о передаче ему жилья, поскольку договор ДДУ расторгнут. Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

При расторжении ДДУ могут вскрыться и другие важные нюансы, поэтому к этой процедуре нужно подходить очень серьезно. Перед тем как инициировать прекращение договора, необходимо взвесить все за и против, желательно более подробно изучить деятельность застройщика, постараться проанализировать его финансовое состояние. Конечно, самостоятельно сделать все это не так просто, но здесь к вам на помощь придут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут вам наилучший вариант решения вашей проблемы. Вы можете связаться с нами в любое удобное время, для этого зайдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты. Вы также можете оставить свое сообщение, или задать интересующий вопрос в форме обратной связи.

Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия

Главная страница » Расторжение договора: односторонний отказ дольщика от исполнения договора долевого участия

Действующим законодательством определены два способа расторжения договора долевого участия (далее также договору ДУ) по инициативе участника долевого строительства (далее также дольщика):
по решению суда;
во внесудебном порядке (односторонний отказ от исполнения договора).

Дольщик вправе расторгнуть договор по своей инициативе одним из приведенных способов, при условии, если застройщик нарушил обязательства по договору ДУ.
При этом, имеет значение, каким именно образом было нарушено обязательство, так как от этого зависит способ расторжения договора (по суду или внесудебном порядке).
В настоящей статье будут рассмотрены основания и порядок одностороннего отказа дольщика от исполнения договора ДУ, иными словами речь пойдет о расторжении договора во внесудебном порядке.

Важно: не смотря, на то обстоятельства, что в ряде случаев у дольщика есть право расторгнуть договор ДУ во внесудебном порядке, тем не менее, не всегда удается добиться результата расторжения (получить уплаченные деньги за квартиру обратно). Причиной тому является игнорирование застройщиком внесудебных требований дольщика, в связи с чем, последний будет вынужден обратиться в суд за защитой.

Основания для отказа дольщика от договора ДУ в одностороннем (внесудебном) порядке

  • нарушил срок передачи объекта строительства;
  • своевременно не устранил недостатки либо не возмести расходы дольщику;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушил иные условия договора (дополнительно согласованные с дольщиком).

Рассмотрим подробнее каждое из условий:

1. Нарушен срок передачи объекта строительства

Если застройщик в нарушение условий договора ДУ задержал передачу квартиры участнику долевого строительства более чем на два месяца.

Полезно: если договор ДУ был заключен до 2010 г, то достаточно просто нарушить срок передачи объекта строительства на один день.

Важно: участник долевого строительства не обязан заключать дополнительное соглашение к договору ДУ с целью изменить срок передачи (отсрочить) объекта строительства. Также застройщик не сможет понудить дольщика заключить подобное соглашение через суд.

2. Своевременно не устранены недостатки либо не возмещены расходы
  • безвозмездном устранения недостатков в разумный срок ;
  • соразмерном уменьшении цены договора, в течение 7 дней;
  • возмещении дольщику расходов на устранение недостатков, в течение 7 дней.

Полезно: как явствует из «обстоятельства 2» право дольщика на односторонний отказ от договора ДУ может возникнуть, только, по истечении срока, предоставленного застройщику для исполнения требования дольщика.
Указанный срок начинает течь, после принятия застройщиком соответствующего требования от дольщика (не путать с уведомлением об одностороннем отказе от договора ДУ, о чем подробней указано ниже).

Важно: разумный срок – абстрактное правовое понятие, что позволяет каждой из сторон трактовать период в свою пользу.
Указанная правовая неопределенность может стать причиной для признания в суде требования дольщика необоснованным.

3. Существенно нарушены требования к качеству объекту долевого строительства

Для признания данного факта наступившим недостаточно, простого несоответствия технических характеристик условиям договора, закона либо техническим нормам, важно, чтобы выявленные дефекты были существенными.

Полезно: обычно факт существенного или несущественного нарушения требований к качеству объекта определятся судом на основании выводов, сделанных экспертом.

4. Нарушены иные условия договора

Стороны договора ДУ (застройщик и участник) могут согласовать дополнительные основания (неоговоренные законом) для расторжения договора ДУ.

Полезно: не будет основано на законе условие договора ДУ, предоставляющее застройщику больше прав, чем дольщику. Например, право застройщика в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора ДУ без наличия на то каких-либо причин может быть оспорено в судебном порядке.

Порядок расторжения договора ДУ дольщиком в одностороннем порядке.

  • паспортные данные заявителя;
  • реквизиты договора ДУ;
  • описание объекта долевого строительства;
  • мотивированная причина (основания) одностороннего отказа;
  • банковский счет (для перечисления денег за квартиру);
  • приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.

Полезно: в описи вложения в письмо рекомендуется указать подробную информацию о вложенных в письмо документах, например: «уведомление от 01.01.2017 от гр. Иванова И.С. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия № 001 от 01.01.2016, заключенного с ООО «Застройщик», на основании п.п. 1 п. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве МКД (нарушение срока предоставления объекта строительства).«

Важно: если причиной расторжения договора ДУ является не своевременное исполнение застройщиком требований дольщика по устранение недостатков или возмещение расходов, то прежде чем направить уведомление о расторжении договора ДУ в одностороннем порядке, дольщику следует направить одно из соответствующих требований о:
— безвозмездном устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерном уменьшении цены договора, в течение 7 дней;
— возмещении дольщику расходов на устранение недостатков, в течение 7 дней.
Если застройщик просрочит исполнение требования дольщика, то у последнего возникает право в одностороннем порядке (внесудебном) отказаться от исполнения договора ДУ.

Получив мотивированное уведомление дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора ДУ, застройщику надлежит вернуть деньги по договору ДУ.

Регистрация расторжения договора ДУ

После того как собственник направил уведомление об отказе от исполнения договора ДУ в адрес застройщика, он вправе направить копию документов (уведомление с приложением, опись вложение в письмо и почтовый чек) в Росреестр. На основании поданных документов регистрирующий орган вносит в ЕГРН соответствующую запись о расторжении договора ДУ, с этого момента договор ДУ признается официально расторгнутым.

Важно: если договор ДУ заключен позднее 01.01.2018, то в случае одностороннего отказа от исполнения договора ДУ, дольщик получит свои деньги после подачи подтверждающих документов в Росреестр.

Срок возврата денег застройщиком при расторжении договора дольщиком в одностороннем порядке
  • ранее уплаченную сумму за квартиру;
  • проценты за пользование денежными средствами.

Полезно: датой расторжения договора ДУ признается дата направления уведомления дольщиков в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения.

Что делать если застройщик деньги не вернул?
  • цены договора долевого участия;
  • процентов за пользование денежными средствами;
  • штрафа;
  • убытков;
  • морального вреда.
Блиц-опрос на тему: расторжение договора ДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

1. Способы расторжения договора долевого участия?
Договора ДУ можно расторгнуть тремя способами:
— в одностороннем (внесудебном) порядке;
— по решению суда;
— по соглашению сторон между дольщиком и застройщиком.

2. Каков порядок расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке?
При наличии факта нарушения обязательства застройщиком, участник долевого строительства направляет в адрес нарушителя уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия заказным письмом с описью вложения.

3. Какие требования, реквизиты предъявляются к уведомлению об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия?
+ Общие требования: написано без помарок и дописок, разборчивым текстом, все наименования, фамилии, имена, отчества, названия указывать полностью без сокращений.
+Обязательные реквизиты:
-паспортные данные заявителя;
-реквизиты договора ДУ;
-описание объекта долевого строительства;
-мотивированная причина (основания) одностороннего отказа;
-банковский счет (для перечисления денег за квартиру);
— приложить к заявлению документы, подтверждающие причину отказа.

4. Какие требования предъявляются к описи вложения в письмо о направлении застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия?
Опись вложения в письмо не менее важный документ, чем уведомление, поэтому в описи вложения в письмо необходимо подробно и внимательно описать реквизиты всех документов, вложенные в письмо.

5. Какие выплаты причитаются дольщику при одностороннем расторжении договора долевого участия?
Застройщику надлежит выплатить суму уплаченную дольщиком по договору, а также проценты.

6. В течение какого периода времени застройщик обязан произвести выплату, если расторгнут договор долевого участия в одностороннем порядке?
Застройщик обязан произвести выплату в пользу дольщика в течение 20 дней.

7. Можно ли расторгнуть в одностороннем (внесудебном) порядке договор долевого участия, если квартира в ипотеке?
По общему правилу можно, но нужно учитывать положения ипотечного обязательства, которые могут налагать на дольщика дополнительные обязательства, требования при расторжении договора.

8. Как возместить расходы по ипотечному кредиту (проценты), если договор долевого участия расторгнут в одностороннем порядке по вине застройщика?
Подобные издержки дольщика признаются убытками, застройщики обычно возмещают убытки только на основании решения суда.

Статья написана по материалам сайтов: infonovostroyki.ru, www.bpi-group.ru, codex-rf.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector