+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Подводные камни договора аренды квартиры 2019 год

Найм жилого помещения – очень востребован в крупных городах. Для обеих сторон всегда выгодно заключить договор аренды, это оберегает от дальнейших споров, в том числе и судебных. Если квартира найдена через риелтора, то часто шаблон предлагается посредником. Иногда собственник и будущий жилец обходятся без участия кого-либо, тогда форму соглашения они определяют самостоятельно. Неграмотно составленный договор может отразиться на интересах обеих сторон, поэтому до подписания проверьте, чтобы в нем были учтены все «скользкие» моменты.

Ловушки для хозяев

В договоре обязательно нужно прописывать сроки его заключения, иначе по умолчанию считается, что соглашение действительно в течение пяти лет. По истечении этого срока договор пролонгируется автоматически, если жильцам письменно не предложить новые условия. Выселить арендаторов через пять лет можно будет в судебном порядке, если они нарушают текущий контракт, или отказавшись от сдачи в наем квартиры на один календарный год. Разорвать автоматически продленный договор без веских причин и в одностороннем порядке невозможно.

В договоре необходимо перечислить всех арендаторов с указанием паспортных данных, это не позволит создать на базе квартиры нелегальное общежитие, а также убережет от пересдачи помещения третьим лицам.

Традиционно жильцы оплачивают те коммунальные платежи, сумма оплаты за которые зависит от потребления (вода, электричество и т.д.). Данный факт тоже следует прописать отдельным пунктом.

Кстати, от этой и подобных неприятностей вас застрахует депозит, из которого можно удержать сумму неоплаченных счетов. Хозяин квартиры имеет право определить самостоятельно размера депозита, чаще всего он равен стоимости месячного проживания. Этот же депозит скомпенсирует возможную порчу техники, мебели и отделки квартиры. Естественно, что размер депозита и случаи его окончательного перехода к арендатору должны быть указаны в договоре аренды. Приложением к документу нужно оформить список всей мебели и техники в квартире, нередки случаи порчи, а то и продажи дорогих устройств.

Если собственник не платит налогов с прибыли, полученной от сдачи, то апеллировать к договору в случае его нарушений будет невозможно.

Грамотно оформленные образцы договоров аренды жилого помещения вы всегда можете найти на нашем сайте в соответствующей рубрике.

Права арендатора

До завершения всех формальностей и передачи денег арендодателю настоятельно рекомендуется проверить документы, подтверждающие права собственника на квартиру. Сдавать неприватизированную квартиру нельзя сдавать, договор об аренде такой квартиры будет признан ничтожным. Документы, которые должны предоставляться хозяином жилья:

  • паспорт;
  • документ, подтверждающий права арендодателя (свидетельство о собственности, договор дарения и т.д.);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире лиц
  • акт приема-передачи помещения.

Если собственников несколько, требуется их нотариальное согласие на сдачу квартиры.

Стоимость аренды в контракте должна быть указана и цифрами, и прописью. Если упоминается возможность повышения цены, то должен быть прописан и максимальный размер повышения в процентах от цены.

Договор может оговаривать все моменты взаимодействия собственника и жильца, не стоит стесняться включать в него, например, порядок посещений квартиры собственником.

Указанная в соглашении возможность безналичного перечисления денег в счет оплаты за квартиру максимально обезопасит арендатора от обвинений в неуплате.

Подведем итог:

Законодательство РФ более лояльно к нанимателю, а не к собственнику жилья, поэтому хозяину стоит прописать в договоре все, что его волнует, так как, если в соглашении не прописывается прямого запрета на какие-либо действия сторон, а данные действия не противоречат закону, то они считаются разрешенными.

Внимательно следует отнестись и к составлению акта приема-передачи помещения, это убережет обе стороны от присваивания их имущества; проверить весь список, передаваемого имущества – разумная необходимость.

Устные договоренности не имеют веса в суде и попросту недоказуемы, в официальном оформлении договорных отношений заинтересованы обе стороны.

«Подводные камни» при аренде жилья

Думаете, что в арендованной квартире можно спокойно жить после того, как соответствующий договор подписан, деньги внесены, а ключи получены? Увы, на деле порой все оборачивается совсем иначе…

Расскажем, как не попасться на уловки предприимчивых аферистов или черных риелторов, придумывающих все новые схемы для «развода» доверчивых арендаторов.

Остерегайтесь продавцов информации

В последнее время мошенники все чаще пытаются продать информацию о якобы закрытых базах недвижимости, которые им удалось заполучить непонятным способом. В результате искатели дешевого жилья попадают на уловки тех, кто предлагает дешевые риелторские услуги, и остаются без денег.

Отправил SMSку – лишился денег

В поисках жилья человек посещает специализированные Интернет-форумы, выкладывая на сайтах номера телефонов или адрес электронной почты, по которым с ним можно связаться. Спустя некоторое время получает sms-сообщение, в котором предлагается стать обладателем важной информации по недвижимости под свой запрос. Для этого нужно лишь отправить сообщение на указанный номер. Стоит это сделать, как со счета мобильного телефона тут же «улетучивается» вся сумма.

Как «разводят» в информационных агентствах

В поисках доверчивых клиентов аферисты не прочь организоваться в так называемую риелторскую компанию. Ее широко разрекламированные услуги предлагают потенциальным арендаторам за сравнительно небольшую плату заполучить адреса якобы подходящих месторасположению и ценовому критерию. Мошенники называют сумму, которая значительно ниже того гонорара, которые обычно приходится выплачивать агенту по недвижимости. В оправдание такой экономии озвучивается то, что ему не нужно участвовать в предварительном просмотре жилья и оформлении сделки. В этом и весь подвох.

В офисе фирмы после подписания договора о предоставлении услуг клиенту вручают список адресов с телефонами. Чтобы убедить соискателя в том, что проблем не возникнет, предлагается осмотреть одну из них. После этого риелторы получают затребованную сумму, а арендатор подписывает бумаги о выполнении всех обязательств перед ним.

На месте оказывается, что квартиру уже давно сдали или цена за ее аренду значительно превышает ту, которую назвали в агентстве. С такой же ситуацией приходится сталкиваться и по другим адресам, указанным в списке. При этом добиться привлечения аферистов к ответственности нет возможности, поскольку выясняется, что они лишь предоставляют информационные услуги, а за конечный результат сделки никакой ответственности не несут.

Делаем выводы

Поговорка о бесплатном сыре так и не утратила свою актуальность. В чем отличие профессиональных риелторов от мошенников. Первые не требуют денег до заключения сделки, гарантируя сделать так, что на всех этапах, начиная с того, как партнеры приступят к поиску жилья, она будет безопасной. И только после того, как перед клиентом будут выполнены все обязательства, производится окончательный расчет.

Тем, кто не хочет или не имеет возможности оплачивать агентскую комиссию, для поиска жилья придется стать пользователями специализированных сайтов, или же искать нужную квартиру в тех базах недвижимости, которые открыты для широкого доступа. Как показывает практика, безопаснее всего и дешевле оказаться с жильем можно лишь с помощью родственников или хороших знакомых.

Не забываем, что субаренда незаконна

Часто в аренду сдается жилье без согласия собственника. Это еще один вид мошенничества. Пострадать при этом может как владелец недвижимости, так и арендатор, который в любой момент, несмотря на внесенную за проживание сумму, вдруг окажется на улице.

Сдача посуточной квартиры

Чаще всего жертвами аферистов становятся те, кто, поверив на слово, не удосуживается проверить документы на квартиру. Мошенники находят сдающееся посуточно жилье и размещают объявления о том, что она сдается в долгосрочную аренду. Вдруг выясняется, что снять ее удалось за «копейки», а под подъездом стоит очередь других, как правило, подставных,«претендентов».

Основная роль в этом случае отводится «владельцу» недвижимости, который тут же излагает версию о необходимости уехать куда-то подальше, поэтому он готов немедленно сдать квартиру тому, кто готов внести затребованную сумму. В споре, возникшем между арендаторами, оказывается, что у арендодателя при себе не оказалось правоустанавливающих документов, но есть копии.

Воттут и наступает момент, когда требуемые документы подписываются, как говорится, не глядя, и тут же отдается вся сумма. Злоумышленника после этого только ищи-свищи, а вот встреча с истинными владельцами жилья неминуемо состоится со дня на день.

Аренда может быть и многоразовой

Коль разговор зашел о мошенничестве в сфере недвижимости, расскажет еще об одно приеме, которым нередко пользуются преступники. Речь пойдет о том, что арендаторами одной жилплощади могут стать сразу несколько доверчивых граждан. Причем, выяснится, что все они оказались жертвами аферистов на протяжении одного дня.

Каждого из таких мошенники наделят ключами от жилья, получив от обманутых наперед оплату за длительные сроки. Однако на входе выясняется, что товарищей по несчастью уже несколько…

И еще о подобном лохотроне. Квартирантам приходится длительное время платить владельцу жилья. На самом деле выясняется, что тот раньше сам арендовал жилье, к примеру, за 20 тысяч рублей в месяц, а решил сдавать его за 30 тысяч рублей. Доверчивые арендаторы, само собой, не только платят больше, но оказываются на птичьих правах, поскольку заключенный с мошенником договор недействительный.

Это интересно:  Договор переуступки прав аренды нежилого помещения образец 2019 год

Аферисты не дремлют

Чаще всего на придуманные мошенниками схемы попадаются доверчивые и неопытные граждане. Чтобы раскусить, их порой достаточно потребовать документы на жилье и документ, удостоверяющий личность собственника. Помимо того, желательно поинтересоваться о квартире более детально. Наверняка ответить на поставленные вопросы сможет только ее настоящий владелец.

Правда, провести аферистов таким способом удастся не всегда. К серьезному разговору с клиентом они обычно готовятся заранее, успевая подделать документы на жилье, обработать их в фотошопе, после чего заламинировать, чтобы те выглядели более убедительными. На помощь подставному владельцу может придти и такой же риелтор. Это еще хуже. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, лучше всего общаться с проверенными агентами по недвижимости.

Как обманывают владельцы жилья

Здесь схем несколько. Самая выгодная из них, когда собственник квартиры и риелтор действуют заодно.

Злоумышленники находят потенциального арендатора, дают ему квартиру, получают гонорар, который делят на ранее оговоренных условиях. Затем находится повод для того, чтобы выселить квартиранта под любым надуманным предлогом. Тут находятся новые арендаторы, с которыми заключается договор. Полученная мошенниками прибыль обычно составляет месячную стоимость проживания.

Напомним, обычно в стандартном договоре аренды прописывают, что наймодателю разрешается расторгнуть соглашение без финансовых потерь в таких случаях.

— если оплата просрочена более, чем на три дня;

— испорчено находящееся в жилище имущество;

— квартиранты систематически нарушают права соседей;

— квартира используется не по назначению.

Однако в арсенале алчных собственников жилья появились и новые хитроумные схемы, позволяющие избавиться от честных арендаторов до оговоренного договором срока. Так, они могут приложить все усилия, что условия проживания квартирантами стали невыносимыми.

Тайно можется портиться мебель, подкупаются местные БОМЖи, которые под видом друзей квартирантов устраивают оргии в подъезде, вдруг возникают аварии в коммунальных сетях и т.д. После этого собственники являются с незапланированными проверками, к которым подключаются заранее привлеченные к ним соседи, с требованием арендаторов покинуть помещение.

А о родственниках подумали?

При аренде жилья можно попасть в число жертв семейного конфликта. Так, снимая квартиру якобы у собственника, с которым после проверки всех документов подписывается договор, вдруг оказывается, что ее владельцами на правах долевой собственности являются еще несколько человек. Затем выясняется, что один из них решил сдать жилье так, чтобы не делить прибыть с остальными.

Парадокс такой ситуации, что у арендодателя не было желания обманными квартиранта, поэтому его нельзя назвать мошенником. А вот другой стороне обо всем рассказали «доброжелательные» соседи.

В лучшем случае подобный конфликт может обернуться общением с вызванными полицейскими. Если дело не удастся решить мирным путем, с арендованной квартиры придется съезжать или платить за нее значительно больше, чтобы урегулировать интересы всех владельцев.

Ремонт в арендованной квартире

Бывает и так, что владельцы жилья решают использовать арендаторов в качестве рабочей силы. Причем бесплатной. К примеру, жилье оказалось в плачевном состоянии. Для того, чтобы привести его в более-менее надлежащее состояние, требуется нанять рабочих и закупить стройматериалы. А ведь все это можно сделать за счет доверчивых квартирантов, которым сдавать квартиру за незначительную плату.

Обычно таким жильцам впаривается сдача недвижимости на длительный срок. Поверив в заверения собственника, они приобретают необходимые стройматериалы и нанимают рабочих. При этом договор аренды заключается на срок до одного года с возможностью его продления. Поскольку жильцы хотят прожить в квартире длительное время, они все делают «для себя».

Но как только помещения стали выглядеть более-менее пристойными, договор с арендаторами расторгается в одностороннем порядке. Им возвращается залог и компенсируются комиссионные, но это все равно значительно меньше, чем средства, потраченные на проведение ремонта.

Пытаемся бороться с мошенниками

Если аферу с жильем решают провести его владельцы, тут арендатору не позавидуешь. А вот с родственниками арендодателя поспорить можно. Для этого достаточно внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру. Если у нее несколько собственников, потребовать согласия на аренду от каждого из них.

Если же от квартиросъемщиков пытается избавиться хозяин жилья, спорить с ним весь сложно. В случае официального оформления договора можно использовать различные методы – от вызова полицейских до полного отрицания порчи имущества. При этом на встречу с собственником можно соглашаться только при свидетелях в случае предварительной договоренности.

Кстати, если оформлен стандартный договор найма, в нем, как правило, оговорено, что хозяин жилья может проверять помещение не реже одного раза в месяц при наличии жильца. Иначе последнему можно поменять замки на входных дверях.

Чтобы владелец квартиры не допускал злоупотреблений со своей стороны, пропишите все обязанности сторон в договоре. Не забывайте, что там можно отразить состояние мебели и другого имущества. Оговорить, кому придется платить за ремонт из-за износа техники, можно ли содержать домашних животных и т.д.

Познакомьтесь с соседями по подъезду. Если у владельца квартиры «дурная слава», наверняка они расскажут об этом.

О документах на аренду жилья

Теперь мы подошли к главному. Если не хотите, чтобы вопросами арены жилья занималось риелторское агентство, требуйте от арендатора ознакомления с необходимыми документами. В их числе кроме оригинала правоустанавливающих документов на квартиру нужно ознакомиться с оригинальным паспортом квартиры, оригиналом паспорта ее владельца, действующей доверенностью на право сдавать жилье в аренду от других собственников и оплаченнымиквитанциями ЖКХ.

Возьмите акт приема-передачи квартиры и расписку в получении денег за нее. Получение каждого ежемесячного платежа фиксируйте в бумажном виде с подписью сторон и датой. И, главное, многократно перестрахуйтесь, не опасаясь выглядеть занудой.

Подводные камни договора аренды квартиры

Ноябрь – завершение сезона городской аренды. Кто-то в связи с кризисом ищет квартиру подешевле, кто-то решил пожить отдельно от родителей, кто-то приехал в Москву работать и собирается впервые снимать квартиру в столице – мотивации для аренды жилья у всех разные. Но в процессе поиска подходящей квартиры все арендаторы, как правило, сталкиваются с одними и теми же вопросами. Вот основные моменты, на которые арендатор должен обратить внимание в процессе подписания договора найма.

Мебель, вид из окна, и наличие животных

Основная масса предлагаемого и пользующегося спросом жилья в Москве – это жилье эконом класса. О нем и пойдет речь. Самое главное – еще до заключения договора внимательно осмотреть квартиру, в которую вы хотите вселиться. Проверить, закрываются ли замки и форточки. Осмотреть сантехнику. Выглянуть в окно, убедиться в приемлемости того, что вы за этим окном видите. Проверить, как стоит мебель, устраивает ли она вас. В случае необходимости, можно и нужно договариваться с хозяином о возможности перестановки, вывоза или покупки дополнительной мебели, каких-то аксессуаров и оборудования. Если вы пришли к соглашению о какой-то покупке, (от тумбочки для обуви до металлической двери), то в договоре следует зафиксировать, за чей счет она совершается и каким образом погашаются затраты.
Если вы – любитель животных и планируете поселить свое животное в съемной квартире, это тоже обязательно нужно обговорить с хозяином до заключения договора, и обязательно вписать в договор, какое животное будет проживать вместе с вами. Желательно также указать породу, чтобы хозяин не потребовал расторжения договора на том основании, что в квартире живет огромный пес вместо заявленной маленькой болонки.
В идеале, рекомендуется при заключении договора составлять акт приемки квартиры, в котором подробно описывается общее состояние квартиры, полов, окон, сантехники и прочего…

Проверить собственника

Если все вышеперечисленные вопросы улажены, то можно переходить к главному. Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры и прописан ли он в ней сам. Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность (Свидетельство о государственной регистрации права, и документ, на основании которого оно было выдано). Дополнительно можно запросить документы, косвенно подтверждающие право собственности. Это может быть, например, выписка из лицевого счета, или оплаченные квитанции на коммунальные услуги, где указаны фамилия и имя собственника, количество прописанных жильцов. Обязательно надо посмотреть паспорт.
Если в квартире зарегистрировано более одного человека, то при заключении договора найма, на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех собственников, старше 14 лет, и «несобственников» старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.

Собственно договор

Договор аренды обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора: арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за найм (периодичность, сроки оплаты и т.п.).
Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо указать размер этой суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее) и порядок ее возврата.
Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления.

Это интересно:  Договор уступки права требования на квартиру 2019 год

Странности и причуды

Если портрет арендатора квартиры эконом класса представляется достаточно ясным, то для большинства горожан, никогда не сталкивавшихся c арендой квартир, не всегда ясно, что представляют собой арендодатели. Например, одна хозяйка квартиры ставила обязательным условием неприкосновенность своей обстановки. Это могло бы показаться вполне типичным требованием, если не учитывать, что квартира была буквально забита старой мебелью и накопившейся за годы жизни утварью. При этом категорически запрещалось двигать даже тумбочки и столы, убирать или перемещать пыльные ковры. Найти клиента на такой «уголок Плюшкина» не удалось.
Другой пример продемонстрировал нам хозяин большой 4-х комнатной квартиры. Он был готов ее сдать ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО семейной паре с высшим образованием (при осмотре просил показать дипломы), работающей в государственных структурах. Сотрудники коммерческих предприятий, а также семьи с детьми не вызывали его доверия. Ну и конечно, не рассматривались жители других государств и россияне без постоянной московской прописки.
При этом арендная плата была назначена даже выше рынка. Несмотря на полугодичные поиски, квартира капризного клиента осталась пустовать.
Иногда, сдавая квартиру или комнату, хозяева пытаются решить сразу несколько проблем. По крайней мере, так можно подумать, слыша пожелания женщины сдать комнату только мужчине – сибиряку. Или требование мужчины видеть в качестве жильца исключительно одинокую женщину. К странностям я бы отнесла и запросы, например, найти 4-х комнатную квартиру в центре Москвы для семьи их 7-ми человек за 25 тысяч рублей.
Случаются ситуации, когда людям настолько срочно нужна квартира, что они готовы снять первую попавшуюся. А потом осматриваются, понимают, что квартира им не подходит и приходят и начинают искать что-то новое. Конечно, все приличные агентства практикуют услуги по переселению, но переселение — это дополнительные траты, так что все-таки лучше заранее тщательно осматривать ваше будущее жилье.

Подводные камни при сдаче квартиры в аренду

Процедура сдачи жилья в аренду требует от собственника знания некоторых юридических тонкостей, опыта и времени. Именно поэтому часть владельцев недвижимости предпочитают сотрудничать с риэлторскими агентствами. Другие собственники, напротив, самостоятельно занимаются всеми вопросами, не доверяя посредникам.

Можно ли лицу, не являющемся владельцем или нанимателем помещения, заниматься его арендой?

Может, если оно является законным представителем собственника, с которым была заключена нотариальная доверенность.

Способы

Существует два способа сдачи жилья в аренду:

Как лучше сдавать? Рассмотрим кратко процедуру сделки при обеих вариантах.

Лично

Что потребуется сделать для самостоятельной сдачи недвижимости в аренду:

      1. Определить стоимость арендной платы. Для этого придется собрать данные о ценах на похожие квартиры в своем регионе, сравнить предложения конкурентов и установить приемлемую цену, учитывая местоположение объекта, его состояние и характеристики.
      2. Сделать фото квартиры. Качественные снимки помогут нанимателям быстрее определиться, подходит ли им этот вариант или нет.
      3. Составить объявление. Предложение об аренде должно описывать характеристики и достоинства жилья.
      4. Опубликовать предложение о найме на специализированных досках объявлений в интернете или в печатном издании. Публикация на многих ресурсах платная. Важно выбрать только те сайты или газеты, которые действительно дают результат.
      5. Принимать звонки от потенциальных нанимателей, сразу обговаривая детали и условия проживания.
      6. Договориться о встречах. После звонка желательно назначить просмотр жилья в течение 1-2 дней, чтобы потенциальный наниматель не успел найти другой вариант.
      7. Презентовать квартиру.
      8. Составить договор найма и иные сопроводительные документы. В соглашении должны быть прописаны подробные условия проживания, чтобы впоследствии не возникло проблем с квартирантом.
      9. Заключить договор, обговорив в нем все нюансы проживания, права и обязанности сторон. После заключения бумаг взять оплату за первый месяц и передать ключи нанимателю.

Через фирму

Как выглядит процедура сдачи квартиры в аренду, если собственник обращается за услугами посредника?

Для обеспечения безопасности собственного имущества следует обращаться в проверенные агентства недвижимости, уже зарекомендовавшие себя на рынке аренды.

С агентством предстоит заключить договор на оказание услуг.

Для собственников квартир услуга посредника будет бесплатной, так как комиссия платится нанимателем. Однако в некоторых случаях платит и владелец. Например, если ему срочно нужно сдать жилье (оплаченные средства пойдут на дополнительную квартиры), или если сдается элитная недвижимость, нанимателя на которую не так просто найти.

Обязанности по размещению рекламы, контактам с потенциальными жильцами и подготовкой документации агент берет на себя. Собственник только является на показ, принимает решение о выборе того или иного жильца и подписывает договор найма.

Съем квартиры без ремонта

При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.

Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.

Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.

Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.

Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.

Права квартиросъемщика

Как и у собственника, у квартиросъемщика есть право вносить дополнения в договор аренды, а также требовать предоставления определенных документов. Так как часто возникают случаи, когда квартира сдается не собственником или без согласия других собственников, необходимо до момента передачи предоплаты за съем затребовать у арендодателя следующие документы:

      1. Подтверждение приватизации квартиры (так как неприватизированное жилье сдавать нельзя).
      2. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.
      3. Документ, удостоверяющий личность арендодателя.
      4. Выписка с перечислением всех лиц, прописанных в сдаваемом жилье.
      5. Нотариальное согласие на аренду всех прописанных в помещении лиц.
      6. Акт приема – передачи жилого помещения.

Также арендатор вправе требовать прописывания стоимости аренды в установленном порядке (цифрами и прописью), а также максимальный процент повышения арендной цены, если собственник оговаривает ее повышение.

Важной гарантией защиты прав арендатора является прописывание порядка посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья, так как часто арендодатели нарушают права квартиросъемщиков, посещая их в неудобное время или приходя в квартиру в отсутствии жильцов.

Квартиросъемщикам следует помнить, что собственнику запрещено появляться в сдаваемом им жилом помещении в отсутствии арендаторов. Уважительной причиной такой внезапной явки может быть только нарушение жильцами общественного порядка, что подтверждается соседями или другими лицами.

Что касается финансовой стороны арендных отношений, следует помнить, что повышение арендной платы возможно не более одного раза за весь срок действия договора. Предупреждение о повышении стоимости аренды должно быть направлено в письменной форме.

Если передача денег в счет арендной платы осуществляется наличным способом, необходимо каждый раз требовать от собственника расписку в получении денег.

Какой вариант выгоднее?

Прежде чем принимать решение о том или ином способе сдачи жилья в аренду, следует оценить плюсы и минусы обеих вариантов.

Плюсы и минусы

Положительные моменты при сдаче в наем жилья без посредника:

      1. Возможность быстро найти жильца. Так как нанимателям приходится платить комиссию агентству, многие из них принципиально ищут квартиру от собственника. Предложения об аренде от хозяина пользуются популярностью, поэтому найти квартиранта можно за пару дней.
      2. Возможность выгоднее сдать жилплощадь. Многие недобросовестные агенты при осмотре квартиры намеренно снижают стоимость арендной платы, чтобы поскорее заключить сделку и получить комиссионные. Если недвижимость сдает собственник, то, прежде всего, просчитывают свою личную выгоду.

Минусы:

      1. Есть риск нарваться на мошенников или недобросовестных нанимателей. Неопытным арендодателям порой сложно разглядеть в потенциальном жильце обманщика или безответственного человека. Этот риск можно снизить, грамотного составив договор найма.
      2. Расходы. Если агентство в большинстве случаев само оплачивает публикацию рекламы, то собственнику, решившему самостоятельно сдавать жилье, придется взять эти траты на себя. На самых популярных интернет-ресурсах стоимость одной публикации составляет в среднем 100-300 рублей.ВАЖНО! Следует учесть и то, что конкуренция в сфере аренды большая. На сайтах ежедневно публикуется большое количество предложений от собственников, и размещенное объявление может за 1-2 дня опуститься в поиске сайта в самый конец.Чтобы вновь разместить объявление или поднять его в поиске, придется снова платить.
      3. Возможные проблемы с нанимателями. Они чаще всего возникают из-за неосмотрительности владельца. В договоре найма могут быть не прописаны важные условия, а собственник не удостоверился в личности жильцов.
      4. Самостоятельное ведение сделки может занять много времени. Составление объявления, переговоры с потенциальными квартирантами, презентация объекта и многое другое могут отрывать от работы и иных важных дел. Чтобы быстро сдать жилплощадь придется пожертвовать личным временем.
Это интересно:  Договор сдачи квартиры без налогов 2019 год

Что лучше и каковы подводные камни?

Почему собственники предпочитают работать с риэлторами? Плюсы способа сдачи квартиры через посредника:

      1. Агент берет на себя всю работу по поиску клиента, презентации жилья и оформлению документации. Хозяин квартиры, тем самым, экономит время.
      2. Риэлтор заинтересован в быстрой сдаче жилья, так как получает комиссионные от нанимателя только после заключения сделки.
      3. Специалист дает бесплатную консультацию собственнику по вопросам составления условий проживания в квартире и иных нюансов, касающихся взаимоотношений арендатора и арендодателя.
      4. Хозяин квартиры может обратиться сразу в несколько агентств, чтобы ускорить поиски нанимателя.
      5. Пользоваться услугами посредника удобно особенно тем владельцам, которые сдают недвижимость в регионе, где сами не проживают. Оформив доверенность на специалиста, можно не волноваться за отсутствие нанимателей.

Минусы сдачи жилья через риэлтора, подводные камни такой аренды:

      1. Нет никаких гарантий, что обратившись в агентство, собственник быстрее найдет нанимателя. Не все жильцы готовы платить комиссию посреднику.
      2. Некоторые агенты, особенно частные, предлагают подписывать типовой договор найма, который и сам собственник может скачать в интернете. В данном случае об индивидуальном подходе к оформлению сделки говорить не приходиться.
      3. Существует риск нарваться на риэлторов-мошенников, которые возьмут с собственника деньги за не оказанные услуги и скроются.

ВАЖНО! Следует понимать, что агент предоставляет лишь услуги по поиску нанимателей и оформлению сделки. Взаимоотношения собственника и жильца после заключения договора его уже не касаются.

Разрешение конфликтов сторон не входит в компетенцию риэлтора, поэтому владельцу придется справляться самому.

Сдача жилья через агентство недвижимости и самостоятельное ведение сделки имеют свои достоинства и недостатки. Если собственник сам решил заниматься этим вопросом, то ему следует ознакомиться со всеми юридическими тонкостями оформления сделки – от проверки документов до составления договора найма. Если выбор был сделан в пользу посредника, то желательно выбирать проверенную организацию.

Информационные агентства и прочие мошенники

Так называемые информационные агентства предлагают за небольшую сумму составить для вас список номеров собственников. Только после звонков по выданным номерам выясняется, что квартиры либо уже сданы, либо вовсе никогда не сдавались.

Главный признак информационного агентства – объявление, в котором представлены фото недвижимости люкс-класса по средней цене или даже ниже рыночной. Оно вызовет шквал звонков от желающих снять хорошую недвижимость по доступной стоимости, и среди звонящих обязательно найдется несколько человек, которые захотят сэкономить. Как лучше снять квартиру – заплатить посреднику за реальные услуги или меньшую сумму, но за неактуальную информацию?

Возможна следующая схема. Жилье реальное, вам его показывают, все устраивает, цена низкая, вы готовы въезжать — но хозяин может передать ключи только через несколько дней. Риэлтор просит оплатить комиссионные и часть аренды, чтобы подтвердить вашу готовность снимать, но после этого и риэлтор, и «хозяин» исчезают.

Популярен и такой вариант. Мошенник снимает объект посуточно – допустим, на неделю, и размещает объявление об аренде без посредника. За неделю он находит арендатора (или даже нескольких), заключает липовый договор, отдает ключи и берет предоплату за несколько месяцев либо предоплату с залогом. Окупив с лихвой расходы на недельную аренду, он естественно исчезает, а арендаторы уже сталкиваются с настоящим владельцем и оказываются на улице.

Срок аренды

Один из ключевых пунктов договора – срок его действия. Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если в договоре срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Но в отношении договора найма жилого помещения действует исключение.

Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.

Для договора аренды действует правило автоматического продления договора, если одной из сторон не заявлено иное в письменной форме. Если же арендодатель по истечении срока не хочет продлять договор, он вправе отказать арендаторам в дальнейшем найме, при условии, что данный объект недвижимости не будет сдаваться в течение одного года.

Если квартиросъемщик снимает жилье на длительный срок, лучше всего заключать договор на годичный срок.

В этом случае, при дальнейшем заключении договора на новый срок старый квартиросъемщик имеет преимущественное право аренды. Большинство арендодателей стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязанности заключать новый договор с тем же лицом.

Если арендодатель хочет предложить новые условия договора, он обязан за три месяца до истечения срока договора уведомить квартиросъемщика. Если это своевременно не сделано, и квартиросъемщик также не заявляет желания изменить договор, он автоматически продляется на тех же основаниях.

Сдача квартиры в аренду, как и съем квартиры, всегда сопряжены с риском. Это связано с тем, что не всегда стороны сделки являются добропорядочными гражданами (или юридическими лицами). Поэтому важно знать все спорные моменты и постараться их избегать.

Проверка документов и заключение договора

Если жилье полностью устроило вас, можно переходить к юридической составляющей сделки. Чтобы правильно снять квартиру, убедитесь, что перед вами действительно собственник. Для этого попросите следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности;
  • Документ, на основании которого выдано это свидетельство (чаще это договор купли-продажи);
  • Паспорт собственника.

Как безопасно снять квартиру? Даже если все документы кажутся подлинными, дополнительно обезопасьте себя, попросив платежку на коммунальные услуги и проверив фамилию плательщика. Мошенники вряд ли озаботятся подделкой платежной квитанции, а вот у настоящих хозяев всегда есть платежки.

Что обязательно должно быть в договоре:

  • Паспортные данные арендодателя и арендатора. Если правом на собственность обладают несколько лиц, каждое из них должно быть указано в договоре.
  • Сведения об арендуемом объекте.
  • Порядок оплаты. Обычно оплата вносится за месяц вперед. Некоторые арендодатели просят оплатить сразу первый и последний месяц проживания.
  • Порядок расторжения обязательств. Здесь обговорите сроки уведомления об окончании съема. Стандартный срок – 30 дней. Но если вам понадобиться срочно уехать, вам будет невыгоден такой срок, лучше указать от 7 до 14 дней.

Как снять квартиру на длительный срок и правильно оформить это юридически? Удобней всего заключить договор на 6 месяцев с возможностью продления.

К договору целесообразно сделать приложения – опись имущества и передаточный акт, чтобы после окончания съема у сторон не появилось претензий. В акте приема-передачи подробно указываются дефекты жилища, например трещины в полу, разбитое окно на балконе.

Все документы составляются в двух экземплярах. При оплате аренды обязательно просите собственника расписаться в вашем экземпляре.

Что нужно обговорить с арендодателем?

Договоритесь с собственником о форме оплаты. Это может быть передача наличных либо перевод на карту. Второй вариант удобен и быстр, но большинство арендодателей предпочитают оплату наличными, чтобы при посещении своего жилья заодно проверить и его состояние. Частоту посещений также нужно обговорить – некоторые бдительные хозяева готовы наведываться каждую неделю и без предупреждения.

Не забудьте уточнить, кто будет оплачивать счета за коммуналку: хозяева или арендатор. Если установлены счетчики, чаще всего от арендатора просят оплачивать расход воды и электричества по счетчикам.

Узнайте, проведен ли интернет, порядок его оплаты. Если интернет не подключен, обсудите с хозяином возможность подключения.

Как снять квартиру, чтобы не обманули? Для безопасного и успешного съема соблюдайте следующие правила:

  • Учитесь отличать мошеннические объявления.
  • Никогда не платите за информацию и за просмотр.
  • Не давайте предоплаты без заключения договора.
  • Перед заключением договора тщательно проверяйте документы на объект недвижимости.

При поиске жилья никогда не торопитесь, а найдя выгодный вариант, не бросайтесь сломя голову его оплачивать в страхе, что квартиру успеют снять другие. Даже если и так, вы успеете найти другую. Именно на торопливость и невнимательность рассчитывают мошенники.

Статья написана по материалам сайтов: ur-pro.ru, www.miel.ru, vseodome.club.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector