Особенности договора аренды недвижимости 2019 год

Особенности договора аренды недвижимости

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Согласно общим положениям об аренде, в случаях когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614 ГК РФ).

Спору по договору аренды

Внесение изменений в договор аренды нежилого помещения – частая проблема, которая, как правило, решается путем согласования мнений двух сторон или же обращением в суд. Принять такое решение самостоятельно одной стороне невозможно.

Это основные пункты, изменения в найма которых имеют место быть. Помимо них, также предметом изменений могут стать обязанности обеих сторон, вопросы проведения ремонта, принесенного ущерба арендованному имуществу и так далее.

Только для договоров аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, не включение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст.

654 ГК РФ); Предметом всегда выступает индивидуально-определенная, не потребляемая вещь. В могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Также предусмотрена обязательная регистрация данного в соответствующих государственных учреждениях.

Договор на право аренды коммерческой недвижимости обязательно должен быть возмездным. Это значит, что необходимо указать в нем определенную денежную сумму.

Оплату коммунальных услуг, согласно белорусскому законодательству, нельзя считать платой за право пользованием помещения, но ее можно включать в общую стоимость аренды.

Аренда недвижимости

Право на земельный участок, который занят арендованной недвижимостью и необходим для ее использования, передается арендатору недвижимости автоматически, даже без специального упоминания об этом в условиях договора, а установленная арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком, если только она отдельно не оговорена.

Если арендодатель является только собственником зданий и сооружений, но не земли, на которой расположена его недвижимость, недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли.

Обязательства по передаче имущества в пользование

Для аренды недвижимости существенным условием является размер арендной платы. Срок действия договора не является существенным условием.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ аренды заключается на срок, определенный.

Если срок аренды в договоре не определен, аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Что необходимо знать при аренде недвижимости

По аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.

2ст.615, ГК РФ ). Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если договор был зарегистрирован в ЕГРП, то и соглашение о перенайме подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст.

Особенности аренды недвижимого имущества

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 606 ГК РФ).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

1. арендодатель — собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

2. арендатор — всякий дееспособный гражданин либо организация.

Существенными условиями договора аренды является:

1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору — арендодателя и арендатора);

3. арендная плата (ст. 654 ГК РФ).

Особенности договора

1. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это интересно:  Договор переуступки квартиры в строящемся доме 2019 год

2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609).

3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

4. Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

5. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор — поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ).

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

7. Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

46.По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания, сооружения является:

1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Форма договора

– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Понятие и виды перевозок. Предпосылки заключения договора перевозки

Грузов.

По договору перевозки грузов перевозчик (транспортная организация) обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату (п. 1 ст. 785 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: двусторонне обязывающий, возмездный, реальный.

Существенные условия договора: предмет, срок, транспортабельность груза.

Форма договора: простая письменная.

Транспортная накладная — это:

· накладная, квитанция — на железнодорожном, внутреннем воздушном и водном транспортах;

· товарно-транспортная накладная — на автомобильном транспорте;

· коносамент — это ценная бумага, оформляющая перевозку на морском транспорте;

· чартер используется при перевозке грузов морем, либо в воздушных перевозках в международном сообщении.

Перевозка делится на: по видам транспорта: (железнодорожный; внутренневодный; морской; автомобильный; воздушный); в зависимости от числа транспортных организаций, участвующих в перевозке: местные (перевозка в местном сообщении) в ней участвует 1 транспортное предприятие; прямая (перевозка 2-мя или более транспортными организациями одним видом транспорта).

Договор перевозки опосредуется несколькими договорами. На каждом виде транспорта можно выделить и иные виды перевозки: железнодорожный транспорт: (отправительский маршрут (ж/д сост. ж/д маршрут, состоящий из груза 1-го отправителя); повагонная отправка (загружается полностью вагон грузом первого отправителя); мелкая отправка (в 1 вагон загружаются грузы разных отправителей);

речной, автомобильный транспорт, контейнерная отправка (небольшая партия груза; осуществляется со склада грузоотправителя).

• Морской: (заграничное сообщение; внутреннее сообщение (кабатаж: может быть -большой (пункты отправления и назначения находятся в разных морях; — малый (в! море);

На автомобильном транспорте: (городская (внутри городской черты); пригородная (от городской черты в пределах 50 км.); междугородные; международные).

Воздушный транспорт (если плановая посадка осуществляется в другом государстве, даже если пункты отправления и назначения находятся в одном государстве). Перевозки делятся на: пассажирские (без багажа или вместе с багажом); грузовые.

Предпосылки заключения договора грузовой перевозки могут приобретать следующие правовые формы:

· договоры об организации перевозок (годовых, навигационных и др.) — на любых видах транспорта;

· заявки (заказы) на железнодорожный, речной, автомобильный и воздушный транспорт.

ДОГОВОР ПЕРЕВОЗКИ ГРУЗА

По договору перевозки грузаперевозчик обязуется доставить вверенный ему отправителем груз в пункт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получателю), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.

Заключение договора перевозки груза подтверждается составлением и выдачей отправителю груза транспортной накладной (коносаментаили иного документа на груз, предусмотренного соответствующим транспортным уставом или кодексом) (п. 2 ст. 785 ГК).

Договор фрахтования (чартер) – договор перевозки, по которому одна сторона (фрахтовщик) предоставляет другой стороне (фрахтователю) всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

Сторонамидоговора являются: грузоотправитель, перевозчики грузополучатель.

Правомочия грузоотправителя:

• при разовой перевозке подать заявку на перевозку в установленный срок, а при систематических перевозках заключить долгосрочный договор об организации перевозок (ст. 798 ГК);

• предъявлять к перевозке грузы в обусловленном объеме, если заключен договор об организации перевозки грузов (ч. 1 ст. 798 ГК);

• предъявить претензии к перевозчику груза до предъявления иска в суд при ненадлежащем исполнении договора (п. 1 ст. 797 ГК). Срок исковой давности по таким требованиям – 1 год (п. 3 ст. 797 ГК);

Это интересно:  Как оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры 2019 год

• отказаться от поданных ему транспортных средств, если они не пригодны для перевозки его груза (ч. 2 п. 1 ст. 791 ГК);

• осуществить погрузку в соответствии с установленными правилами, если она предусмотрена договором (п. 2 ст. 791 ГК), и в сроки, предусмотренные им (п. 3 ст. 791 ГК);

Правомочия перевозчика:

• подать отправителю исправные транспортные средства, пригодные для перевозки соответствующего груза в срок, установленный в заявке грузоотправителя (п. 1 ст. 791 ГК);

• осуществить погрузку груза, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 791 ГК).

Правомочия грузополучателя:

• выгрузить прибывший груз в срок, предусмотренный договором (п. 3 ст. 791 ГК);

• предъявить претензии к перевозчику груза до предъявления иска в суд при ненадлежащем исполнении договора (п. 1 ст. 797 ГК).

Публикация

Договор аренды недвижимого имущества и особенности при его заключении

Договор аренды, является если не одним из самых ключевых, то одним из часто заключаемых договоров, которые используются в хозяйственной деятельности коммерческие организации (договор аренды движимого имущества, договор лизинга (финансовой аренды), аренда транспортных средств, зданий и сооружений)
В данном случае предлагаю рассмотреть договор аренды недвижимого имущества и особенности при его заключении.

По договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Для данного вида договора законодатель предусмотрел два существенных условия, на которые при заключении нужно обратить особое внимание и без которых договор будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК РФ):

— описание объекта аренды, позволяющего его идентифицировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
— размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Однако, помимо этого есть и другие тонкости, которые необходимо знать арендатору при заключении аренды.

Сам процесс заключения сделки предполагает скрупулезную работу по выявлению подводных камней, которые иногда умело «прячутся» арендодателями.

Первое на что необходимо обратить внимание это на полномочия, лица заключающего договор и наличие правоустанавливающих документов на сдаваемое в аренду помещение. Статьями 209, 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Несоблюдение данного условия влечет за собой признание данного договора незаключенным.

Далее важно помнить, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

В случае отсутствия сторон же6лания регистрировать данный договор, можно воспользоваться двумя способами: заключить договор на срок менее года (ну скажем на 11 месяцев) и автоматически пролонгировать его, либо указать в договоре, что он заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Не маловажно учитывать и то, что включено арендодателем в арендную плату. Только ли сумма аренды квадратных метров, или там «сидят» и другие платежи (к примеру, коммунальные платежи за горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз мусора, уборка территории и т.д.). Данные моменты необходимо прописывать в договоре одновременно с указанием сроков внесения арендной платы, поскольку не редки случаи судебных споров по срокам внесения и размерам этих платежей.

Преимущественное право, это еще один из важных моментов, которые необходимы для арендатора. В ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений по истечение срока аренды. Условия, при которых это право может быть реализовано определены законом и их важно знать: арендатор должен надлежащим образом исполнять свои обязанности по ранее заключенному договору (к примеру: своевременно вносил арендную плату, использовал имущество по его назначению, не допускал существенного ухудшения имущества); арендатор должен быть готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду; арендатор, обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить аренду и воспользоваться преимущественным правом в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.

При составлении договора аренды необходимо обратить внимание и на порядок проведения ремонта арендуемого помещения. Обязанность по проведению капитального ремонта арендуемого помещения возложена на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а проведение текущего ремонта на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако закон разрешает установить в договоре и иной порядок, по соглашению сторон.

В случае проведения ремонтных работ и проведения существенных и неотделимых улучшений арендуемого помещения, арендатор имеет право на возмещение этих расходов при условии наличия на данные улучшения письменного согласия арендодателя, если иное не предусмотрено в договоре.

Это интересно:  Договор аренды с выкупом недвижимости 2019 год

Не редко арендаторы после длительной аренды либо в самом начале её поднимают вопрос о возможном выкупе арендуемого помещения. Ст. 624 ГК РФ разрешает включать в договор аренды положение о том, что арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора по окончании срока аренды или до его истечения при условии внесения всей установленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Пункт 2 этой статьи разрешает зачесть ранее выплаченную арендную плату в счет выкупной цены.

Мы не рекомендуем включать подобное условие в договор, поскольку это может повлечь негативные налоговые последствия для арендатора. В данном случае арендная плата превращается в плату за приобретение амортизируемого имущества, и для этих сумм меняется порядок налогового учета.

Другим не маловажным моментом является процедура приема арендуемого имущества, так и его возврата по окончании срока аренды. Так при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). При заключении договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Более того, законодательством предусмотрена ответственность арендодателя в случае если он не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок. При такой задержке в исполнении обязательств арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Не редко арендатором поднимается вопрос о возможности заключения им договоров субаренды. Договор субаренды является производным от договора аренды. В силу этого при досрочном прекращении договора аренды прекращается и договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества является одним из наиболее часто встречающихся договоров и относится к его заключению необходимо крайне серьезно.

Аренда недвижимого имущества

Понятие договора аренды недвижимого имущества

П о договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение ( п. 1 ст. 650 ГК РФ). По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ). Аренда недвижимого имущества — данная статья направлена на обсуждение особенностей при заключении договора аренды.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в поднаем, то есть в субаренду. Несмотря на то, что имущество передано в субаренду, как и прежде арендатор несёт полную ответственность перед арендодателем за арендованное имущество.

Также с согласия арендодателя арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества другому лицу, то есть перенаем. В данном случае ответственность по договору аренды ложится уже на нового арендатора (ст. 615 ГК РФ).

Аренда недвижимого имущества, особенности договора

П ервая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что договор заключается строго в письменной форме. Если же письменная форма не соблюдена, то влечет недействительность договора аренды.

Вторая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что она должна быть зарегистрирована при условии, что срок договора более одного года. Данное правило касается также земельных участков. Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации. Данный вывод следует из судебной практики.[1]

Третья особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что срок субаренды не должен превышать основного срока аренды.

Четвертая особенность договора аренды недвижимого имущества заключается в том, что зарегистрированный договор аренды подлежит перерегистрации в случае заключения соглашения о перенайме. С момента заключения такого соглашения для третьих лиц он вступает в силу с момента регистрации соглашения о перенайме.

Аренда недвижимого имущества: существенные условия

Д оговор считается заключенным с момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по форме и существенным условиям договора аренды недвижимого имущества. К существенным условиям относятся:

Статья написана по материалам сайтов: studopedia.net, lexta.ru, konra.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий