+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Нужно ли заключать договор найма квартиры 2019 год

Заключать или нет договор аренды квартиры (а если быть точным, то правильнее — договор найма) — это вопрос, который в равной степени важен как собственнику квартиры, так и съемщику жилья. Если хозяин и наниматель произвели друг на друга хорошее впечатление, то возникает соблазн просто ударить по рукам и положиться на слово друг друга, не заключая никаких договоров и не посвящая лишних людей в свои отношения. С другой стороны, всегда присутствует опасение, что другая сторона может данное слово нарушить.

Рассмотрим аспекты договорных отношений арендодателя и съёмщика с точки зрения буквы закона. Предельно лаконичная статья 674 ГК РФ гласит:

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Несмотря на лаконизм статьи, из неё вытекают исключительно важные следствия. Во-первых, это значит, что никакие устные договоренности не будут приняты во внимание судом, если у нанимателя и наймодателя возникнут разногласия. Все отношения должны быть закреплены письменно.

Во-вторых (и, может быть, в-главных) — данное положение является единственным требованием, которое предъявляет закон к форме договора. Это означает, что договор должен быть написан на бумаге и подписан сторонами — и не более. Следовательно, договор найма не нужно заверять у нотариуса (это можно сделать по желанию). Договор найма квартиры между гражданами (в отличие от аренды юридическими лицами) не нужно нигде регистрировать.

Эти замечания существенны, поскольку сплошь и рядом Вы можете увидеть предложения от «солидных агентств», которые, «тщательно оберегая интересы клиентов», «помогут заключить договор у нотариуса», а также «зарегистрировать» его. Подобная борьба за безопасность клиентов есть не что иное, как вздувание стоимости своих посреднических услуг — ведь за такие хлопоты агентству придётся заплатить. А как выглядит на практике, например, «регистрация»? Разумеется это не регистрация в органах Федеральной регистрационной службы. Просто агентство ставит на договоре свою печать и пишет «зарегистрировано» (имея в виду, что документ зарегистрирован в делах агентства). Это, с одной стороны, абсолютная правда:) А с другой — никаким официальным инстанциям факт подобной «регистрации» совершенно неинтересен, поскольку он не основан на законе.

Как снять квартиру без посредников и не ошибиться

Поэтому, просто имейте в виду, что главная роль посредников — это свести вместе людей, желающих сдать и снять квартиру и при обоюдном желании предложить им воспользоваться образцом договора для урегулирования взаимоотношений. Собственно, ничего сверх того от посредников не требуется. Это хорошо понимают опытные съёмщики, которые ищут экономию не в том, чтобы снять квартиру в Мытищах без посредников, а в том, чтобы найти посредников, работающих с разумной комиссией. Если же вам предлагают «большой комплекс услуг» при посредничестве в таком относительно простом деле — что ж, будьте готовы много заплатить за этот большой комплекс.

Но вернемся к началу обсуждения.
Заключать или нет договор найма в принципе? Для начала отметим, что отсутствие договора найма никаким нарушением юридических норм не является. Единственное что — отсутствие письменного договора не позволит в случае чего отстоять свои интересы в суде.

Не стоит скрывать, что часть собственников квартир раздумывает над вопросом заключать договор или нет (склоняясь к тому, что лучше бы не заключать) по тем соображениям, чтобы не платить 13%-ный налог на доход от сдачи жилья. Они считают, что отсутствие договора позволит слукавить при уплате налогов, а наличие договора безусловно обяжет платить. На самом деле это не так.

Задекларировать свой доход и уплатить государству налог следует в любом случае. Неуплата налогов — это в обоих случаях личный риск арендодателя. Не следует думать, что отсутствие договора позволит сделать невинные глаза и сказать, что ничего не было. Если Вас возьмут в оборот, это не предотвратит санкции налоговиков — они найдут свидетелей и своё докажут. В то же время, наличие договора, который, как мы уже установили, нигде регистрировать не нужно, не накладывает само по себе никаких обязательств.

Более неприятными для хозяев квартир могут оказаться юридические аспекты, вытекающие из действующего законодательства. Можно констатировать, что что наймодатель по договору коммерческого найма жилого помещения менее защищен, чем съёмщик.

Например, расторжение договора по инициативе нанимателя возможна по его личному желанию — главное, предупредить об этом хозяина квартиры за 3 месяца. Хозяин же не может расторгнуть договор по своему желанию, это делается только в судебном порядке и при наличии к тому оснований.

Во-вторых, если наниматель не хочет аккуратно платить, то он может безнаказанно это делать на протяжении срока до 6 месяцев и лишь после этого хозяин квартиры имеет право обращаться в суд. Но и суд не разрешит ситуацию мгновенно в пользу хозяина — он будет исследовать причины образовавшейся задолжности и если посчитает их уважительными, то договор не расторгается, а съемщику будет дан срок для «исправления» ситуации.

Это интересно:  Доп соглашение о продлении договора аренды квартиры 2019 год

В-третьих, при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется срок для восстановления пригодности жилого помещения для проживания.

В-четвертых, съёмщик получает преимущественное право найма этого же помещения на следующий срок. Это означает, что не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю перезаключить договор, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Но если в течение года со дня истечения срока договора владелец квартиры заключит новый договор найма с другим человеком, то прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (ст. 684 ГК РФ).

Юридические тонкости при аренде недвижимости

В-пятых, согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В переводе это значит, что если у собственника внезапно так сложились жизненные обстоятельства, что ему необходимо срочно продать квартиру, то реально это сделать ему будет очень сложно (или продавать придётся с огромным дисконтом). Ведь мало кто из потенциальных покупателей имеет желание купить квартиру «с жильцами», обремененную всеми вышеперечисленными правами этих жильцов.

В-шестых. Впрочем, перечислять можно долго. Такое впечатление, что закон писал человек, сам живущий в съёмной квартире и озабоченный, главным образом, правами съёмщиков:) В результате, может сложиться ситуация, когда собственнику квартиры будет представляться более выгодным сдавать площадь без заключения договора. Это иногда вызывает подозрения у новичка в деле съёма жилплощади, но следует признать, что у хозяина есть для этого и по-человечески понятные основания, не обязательно связанные с коварным намерением как-то ущемить нанимателя в будущем. С другой стороны, опытный наниматель, знакомый с юридическими тонкостями, может «нажимать» на хозяина с целью заключения договора, чтобы извлечь для себя максимум пользы в сложившейся ситуации.

Поэтому, как мы уже отмечали не раз, идея сдать квартиру без посредников, в действительности, не сулит хозяину существенной выгоды. Присутствие третьего лица, посредника, при выработке условий соглашения о проживании на самом деле выгодно обоим — и хозяину и съёмщику. Особенно, если стороны приняли решение не заключать письменный договор. В этом случае, внесудебные споры между собой обычно разрешаются ссылкой на свидетельство третьего лица, которое при том присутствовало. А в случае заключения договора посредник в состоянии предложить сторонам такие юридические формулировки, которые помогут в значительной степени учесть интересы обоих.

Нужно ли заключать договор найма квартиры

Можно ли заключить договор аренды устно?

Суть договорных обязательств между собственником квартиры и арендатором предельна ясна: один предоставляет квартиру, второй вносит ежемесячные платежи. Иногда обе стороны сделки не подписывают договор, ограничиваясь устными договоренностями, особенно если квартира сдается на небольшой срок. Юристы не советуют так поступать, иначе вполне возможны конфликты: одна из сторон может нарушить оговоренные условия. Собственнику будет сложно доказать что-либо в случае порчи или утраты имущества в квартире, а арендатор может внезапно лишиться жилья, так как собственник передумал сдавать свою квартиру.

В договоре целесообразно указать порядок оплаты, сроки, в которые арендатор должен оплачивать аренду квартиры (например, с 10 по 15 число каждого месяца), а также сумму оплаты в рублях (можно привязать сумму к валюте с пересчетом по курсу, но такая практика редко встречается во взаимоотношениях между собственником квартиры и арендатором).

Размер платежей, установленных договором, не может быть изменен в одностороннем порядке. Если сумма к оплате изменилась, обеим сторонам имеет смысл заключить дополнительное соглашение или внести изменения в договор аренды. В документе необходимо также указать, кто будет оплачивать коммунальные платежи и каков порядок их оплаты.

Если договор уже подписан, но у одной из сторон изменились жизненные обстоятельства, ни собственник, ни арендатор не имеют права в одностороннем порядке прекратить выполнять условия договора. Любые изменения нужно согласовывать, а если согласия нет, арендные отношения придется завершать.

Согласно сложившейся практике, наниматель обязан предупредить собственника о выселении за три месяца, если иное не предусмотрено договором, а собственник квартиры вправе требовать выселения, если арендатор не вносит плату в течение двух месяцев, портит имущество, квартира используется не по назначению, а наниматель не реагирует на письменные предупреждения. В этом случае, если арендатор откажется съезжать, собственника поддержит суд.

Нужно ли заключать договор аренды квартиры?

В нашей стране много людей не имеют своего жилья и проживают на съёмных квартирах. Кто-то снимает жилье, пока купленная в новостройке квартира достраивается. Некоторые арендодатели требуют заключения договора аренды, а некоторые разрешают жить квартирантам после устных договорённостей.

Это интересно:  Договор аренды комнаты в коммунальной квартире 2019 год

Жизнь показывает, что и хозяева квартир, и жильцы будут лучше защищены от негативных последствий, если скрепят деловые отношения подписанием договора аренды. Правильно составленный официальный документ станет гарантом того, что любой возникший спор будет урегулирован цивилизованным способом.

Какие же основные нюансы сотрудничества арендодателей и арендаторов фиксируются в договоре?

  • В первую очередь, обозначаются права и обязанности сторон. Это значит, что существуют правила не только для квартиросъемщика, но и для арендодателя. Особенно важен этот пункт договора при обозначении сроков оплаты и въезда из жилого помещения.
  • В одном из пунктов договора нужно обязательно зафиксировать реальное состояние квартиры и находящихся в ней вещей. Это важно для того, чтобы при выезде жильцы не были обвинены в том, что они испортили обои или мебель, и им не пришлось платить дополнительные деньги.
  • В официальной бумаге можно указать, в какие дни и часы владелец квартиры может посещать жильё. Иначе арендаторы могут подвергнуться приходу арендодателя в самое неподходящее время.
  • Договор чётко определяет сроки и условия внесения денежных средств квартиросъемщиками. Также стоит прописать, кто и как оплачивает коммунальные услуги.
  • Обязательно стоит указать, сколько человек будет проживать в квартире. Имена квартирантов и их паспортные данные прописывают в официальной бумаге.
  • Важно обозначить срок действия договора, условия и возможность прекращения отношений досрочно. Этот пункт позволит защитить добросовестных жильцов от требования хозяина квартиры освободить помещение в срочном порядке. Права арендодателя тоже будут защищены, если арендаторы не платят в указанные сроки.
  • В каком-нибудь пункте или подпункте стоит указать, какая мебель, электроприборы или техника есть в квартире. В случае порчи или поломки какой-то дорогостоящей вещи арендодатель сможет получить с квартирантов дополнительные денежные средства за неправильное использование этого предмета.
  • При уклонении собственников жилого помещения или квартиросъёмщиков от исполнения всех обязательств, прописанных в официальном документе, договор аренды будет представлен в суде как подтверждение обговоренных отношений.

Если жильцы и хозяева жилого помещения письменно скрепят возникающие деловые отношения, то, естественно, обе стороны будут более серьёзно соблюдать свои права и обязанности.

Нужно ли заключать договор найма квартиры

Прежде всего, следует отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает договор аренды и договор найма жилого помещения. Это разные договоры, для каждого из которых законом установлены свои правила. О договоре аренды жилого помещения в строгом юридическом смысле можно говорить только тогда, когда это помещение снимает организация (юридическое лицо). Если же квартиру (или комнату) для проживания снимает гражданин (физическое лицо), то речь может идти только о договоре найма жилого помещения.

Правила заключения первого из названных договоров опр еделены в гл. 34 «Аренда» Г ражданского кодекса РФ, а второго — в гл. 35 Г ражданского кодекса Р Ф «Наем жилого помещения». И хотя на практике большинс т в о граждан применительно к найму жилья используют термин «аренда», мы будем пользоваться термином «наем жилого п омещения».

Итак, какие же вопросы больше всего волнуют граждан пр и сдаче-съеме жилья?

1. Нужны ли на договоре найма жилья печать агентст ва недвижимости и (или) его нотариальное удостоверение?

Среди граждан бытует мнение, что договор обязательно должен быть скреплен печатью агентства недвижимости, через которое сдается жилье, и (или) заверен у нотариуса. Якобы только в этом случае у хозяина жилья могут быть хоть какие-то юридические гарантии. Иногда даже приходится слышать о том, что договор должен пройти государственную регистрацию.

В действительности ничего этого закон не требует. Из ст.674 Гражданского кодекса РФ следует, что договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Никаких других требований по поводу оформления такого договора закон не содержит. Следовательно, ни удостоверять нотариально, ни где-либо регистрировать договор найма жилья не нужно.

Убеждение в необходимости печати агентства недвижимост и на договоре также ошибочно, никаких гарантий эта пе­ чать не дает. О гарантиях агентства недвижимости можно говорить только в том случае, если какие-либо обязательства риэлторов перед хозяином сдаваемого жилья отражены на бумаге, подписаны руководителем агентства или иным упол­ номоченным на это лицом и скреплены печатью. Если же договор заключен исключительно между хозяином жилья и нанимателем, то подпись и печать риелторов на договоре ни к чему последних не обязывают.

Польза от нотариального удостоверения договора или скрёп ления его печатью агентства недвижимости может заключаться только в некоем психологическом воздействии на будущих квартирантов, да и то лишь в том случае, если они юридически неграмотны. В действительности ни нотариус, ни агентство недвижимости в случае причинения квартирантом неприятностей владельцу жилья (например, наниматель не платит за наем, испортил имущество хозяина жилья, пустил жить в квартиру без согласия ее хозяина других людей и т.п.) ничем ему помочь не смогут. Чтобы восстановить свои права, владельцу придется обратиться в суд, а для этого достаточно иметь на руках договор в письменной форме.

Это интересно:  Образец договора безвозмездной аренды квартиры 2019 год

Из сказанного следует, что договор найма можно заклю чить в письменной форме, т.е. написать его от руки на листе бумаги или распечатать на пишущей машинке либо на компьютере, и подписать обеим сторонам договора. Что же касается условий, которые необходимо отразить в договоре, то подробно рассказать о них в рамках данной статьи невозможно (примерный образец договора найма жилого помещения Вы можете найти практически на всех сайтах агентств недвижимости).

2. Можно ли как-то подстраховаться на случай порчи квар тирантами имущества владельца квартиры или причинения ему других убытков?

К сожалению, случаи, когда после неожиданного освобож дения квартирантами жилья его владелец обнаруживает ис порченную мебель, сломанную бытовую технику и (или) счет из телефонного узла, который превышает месячную плату за квартиру, не так уж редки. Конечно, если у этого владельца есть на руках договор, в соответствии с которым жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги и услуги связи, а также возместить ущерб, причиненный находящемуся в квартире имуществу в случае его повреждения, он может подать иск в суд. иск в суд и, скорее всего, суд такой иск удовлетворит. Однако это судебное решение вряд ли будет исполнено, если, нап ри мер, место работы бывшего квартиранта неизвестно или официальная зарплата в несколько, раз меньше присужден ной суммы и никаких сведений о принадлежащем кварти ранту имуществе у хозяина жилья нет.

С учетом указанных обстоятельств большинство хозяев жилья сегодня при заключении договора найма берут с будущих жильцов не только плату за проживание, но и опреде ленную денежную сумму в качестве гарантии защиты их интересов в описанных выше случаях. Такую сумму принято называть депозитом, хотя иногда ее называют залогом. Раз мер депозита определяется сторонами самостоятельно. Со гласно сложившейся практике он равен одной месячной плате за наем жилья. Если после того, как жилец съехал, никаких повреждений в квартире не обнаружено :и долгов за ним не осталось, хозяин должен вернуть депозит жильцу.

Иногда хозяева оговаривают, что депозит впоследствии пой­ дет в счет оплаты последнего месяца проживания квартирантов. Однако, лучше все-таки взять с жильцов плату за последний месяц, а когда они будут окончательно съезжать, вернуть им депозит. Потому что при условии оплаты депозитом последнего месяца проживания квартирантов взы скать с них что-либо при отъезде за испорченное имуще­ство или неоплату каких-то счетов будет уже невозможно.

3. Что нужно знать о сроках договора найма?

Как правило, хозяева жилья стараются заключить договор на длительный срок, как минимум на год, и их можно по нять: всем хочется стабильности хотя бы на какой-то определенный период времени, к тому же вселять новых жильцов каждые несколько месяцев — дело довольно хлопотное. Однако на практике такое условие может, наоборот, сыграть против хозяев.

Дело в том, что гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ различает долгосрочные и краткосрочные договоры найма (последними считаются договоры, заключенные на срок менее года). При этом в отношении долгосрочных договоров найма действует ряд правил, которые могут быть невыгод­ны хозяевам жилья.

Например, ст. 684 Гражданского кодекса РФ установлено, что по окончании долгосрочного договора найма хозяин жилья обязан либо сдать его снова тому же жильцу (разу­ется, если последний на этом настаивает), либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать никому другому в течение года. В противном пас наниматель может обратиться в суд и потребовать признания договора с новым жильцом недействительным или возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Кроме того, хозяин жилья, заключивший долгосрочный договор найма, не может расторгнуть договор с квартирантом в случае, если тот задолжал плату менее чем за 6 месяцев, тогда как для расторжения краткосрочного договора достаточно, чтобы недобросовестный жилец не заплатил более двух раз (ст. 687 Гражданского кодекса РФ).

И еще один важный момент, который следует учитывать хозяевам сдаваемого жилья: если в договоре найма срок вообще не указан, то считается, что он заключен на 5 лет.

Статья написана по материалам сайтов: blog.arendatica.ru, wikilaw.ru, zazakon.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector