+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Нужен ли договор при сдаче квартиры 2019 год

Прибыль от сдачи квартиру в аренду может стать хорошим подспорьем к зарплате владельца недвижимости, а в некоторых случаях стать его основным источником дохода.

Однако возникает масса вопросов по этому поводу. Как правильно сдавать? Есть ли какие-то тонкости и правила? Какая ответственность за нарушения?

Рассмотрим правовые стороны этого вопроса и правила сдачи жилья.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Содержание

Можно ли и как правильно сдавать квартиру в аренду?

Имеет ли право собственник сдавать свое жилье другому лицу и получать за это плату? Нет ни одного закона, запрещающего это делать. В ЖК РФ ст.30 п. 2 говорится, что человек вправе передавать иному лицу для временного проживания принадлежащую ему недвижимость на основании договора найма или аренды.

Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из действующих законов следует, что сдача квартиры в наем или аренду не запрещена.

Способы

Как можно сдавать жилье, извлекая из этого наибольшую выгоду? Как лучше и грамотно сдать квартиру? Рассмотрим основные способы.

Посуточно

Это наиболее доходный способ. Договор с нанимателем заключается на несколько суток. Стоимость суточной аренды выше, чем оплата в день при заключении договора на долгий срок.

Но есть некоторые нюансы:

  • Собственнику придется постоянно заботиться о поиске клиентов. Если квартира простаивает без жильцов долгое время, то смысл в посуточной сдаче квартиры для владельца теряет всякий смысл.
  • Владельцу предстоит следить за чистотой и порядком в помещении самостоятельно. Если съехал один жилец, а после него сразу хочет заселиться другой, то хозяину придется обеспечить ко дню его въезда порядок в квартире.
  • За месяц собственник может сдать свою недвижимость несколько раз, и на каждой сделке ему необходимо будет присутствовать. Для особо занятых владельцев такой вариант аренды будет неудобным.

Подробнее о том, как сдавать квартиру посуточно, читайте здесь.

На длительный срок

Заключая договор на длительный срок, хозяин обеспечивает себе пассивный доход на несколько месяцев. Длительная аренда выгодна тем, что собственнику не придется постоянно искать клиентов.

Если жилец найден, то он может прожить в квартире год или больше – в зависимости от обстоятельств. Это позволяет хозяину ежемесячно получать прибыль и не переживать за то, что квартира будет пустовать без нанимателей.

Самостоятельно

Если собственник располагает большим количеством времени, то может заняться поиском жильцов самостоятельно. Для этого нужно подать объявления на специализированные сайты или в местную газету.

Квартиры от собственников всегда пользуются спросом, так как многим соискателям не хочется платить комиссию риэлтору. Хозяину в этом случае предстоит самому выезжать на показы и своими силами составлять договор найма.

Больше нюансов о том, как сдать квартиру в аренду самостоятельно, можно узнать здесь.

Через агентство

Сдача квартиры через посредника снимает с владельца большую часть хлопот. Ему останется только одобрить найденного агентом квартиранта и заключить с ним договор для сдачи. Риэлтор возьмет на себя все заботы по поискам клиента, показам и составлению договора. Комиссию оплачивает тот, кто снимает жилье.

О том, как лучше сдавать квартиру — самостоятельно или через риэлторов, читайте в этой статье.

Правила

Чтобы заключить безопасную и выгодную сделку, владельцу недвижимости необходимо руководствоваться следующими правилами:

    Составить договор найма или аренды с четкими условиями, правами и обязанностями.

Скачать типовой документ можно в интернете, дополнив его по необходимости своими условиями. В письменном соглашении обязательно должны быть определены правила сдачи жилого помещения, условия и порядок оплаты за проживания и коммунальные услуги, а также ответственность обеих сторон. При заключении договора желательно составить опись имущества.

В ней должны быть перечислены все вещи, которые, по мнению владельца, представляют особую ценность для него. В описи важно указать наименование имущества и его состояние. Эта бумага может быть включена в договор или быть отдельным документом (прочитать о других документах, необходимых для сдачи квартиры, можно тут). За порчу или кражу имущества собственник должен предусмотреть штраф. Он указывается либо в описи, либо в договоре. Если хозяин хочет сдавать приватизированную квартиру легально, уплачивая налог, то ему потребуется платить 13% от дохода.

При оформлении ИП – 6%. Также можно купить патент. Его стоимость определяется по площади помещения и региону.

Обязательно ли заключать договор?

Законодательство не обязывает граждан заключать договор найма. Если же собственник сдает жилье официально и платит налоги, то такой документ заключается в обязательном порядке. Подавляющее большинство собственников сдает квартиры неофициально. Но даже в этом случае заключение договора желательно, так как он устанавливает права и обязанности сторон соглашения, плату, условия пользования имуществом и гарантирует безопасность сделки.

В Гражданском кодексе даются некоторые указания к правилам составления документа. Согласно ст. 671 ГК РФ, владелец по договору предоставляет другому участнику сделки помещение за установленную плату.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно законодательству, соглашение может быть заключено на срок не более 5 лет. Если в документе срок не указан, то он будет считаться действительным в течение 1 года.

Нужно ли где-то регистрировать заключенный договор аренды или найма?

  • Регистрация в Росреестре нужна только в том случае, если документ между сторонами сделки был подписан на срок менее 12 месяцев. Об этом говорится в ст. 674 ГК РФ. Такой договор будет считаться краткосрочным и не подлежащим обязательной регистрации.
  • Если сделка между собственником и жильцом была заключена на срок более 12 месяцев, то она должна быть зарегистрирована в Росреестре в течение 30 дней с момента подписания договора. (ФЗ №218).

Конечно, большинство собственников заключают соглашения о найме на срок не более 1 года, а затем, по обоюдному желанию обеих сторон, оно перезаключается. Это дает возможность хозяевам не регистрировать договор в органах, а значит, и не платить налоги.

Подробнее о договоре для сдачи квартиры можно прочитать тут.

Ответственность

Если договор подписан на срок более года, а собственник не платит налоги, то к нему применимы ст. 171 или 198 УК РФ (в зависимости от получаемого дохода и обстоятельств). Нелегальная сдача жилья и получение систематической прибыли без уплаты налогов грозит штрафом до 300 тыс. рублей или лишением свободы на срок 1 год.

По статистике, около 40% владельцев квартир получают доходы от аренды нелегально, не платя налоги и не регистрируя сделки в Росреестре. Привлечь к уголовной ответственности собственников довольно сложно. Нужно доказать факт сдачи квартиры и получение хозяином денег от жильца.

Более детально о правах квартирантов без договора и о рисках арендодателя в таком случае можно узнать в этом материале.

Без разрешения второго собственника

Сдача в наем квартиры, имеющей двух или более хозяев, имеет ряд нюансов. Если один из владельцев хочет передать жилье во временное пользование иному лицу на основании договора, то он должен согласовать это со всеми другими собственниками.

Если один из них против аренды, то сделка будет недействительной.

Несогласный владелец имеет право в любой момент расторгнуть заключенный договор и выселить жильца.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Чтобы не создавать проблем ни себе, ни квартиранту, хозяин квартиры должен получить письменное разрешение от остальных собственников. Этот документ будет нужен при заключении договора с нанимателем, чтобы тот удостоверился в чистоте сделки.

Без согласия соседей

Нужно ли спрашивать разрешения у соседей? Разрешения не потребуется, так как, согласно с. 288 ГК РФ, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом по назначению, а также сдавать в наем на основании договора. Соседи не имеют оснований запрещать другим владельцам сдавать жилье.

Теоретически соседи могут быть против решения собственника сдавать жилье, если квартиранты шумят и нарушают права рядом живущих людей. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник обязан содержать помещение в надлежащем виде, и соблюдать интересы соседей. То же самое относится и к людям, проживающих в квартире на основании договора найма.

Если наниматели систематически нарушают покой и создают беспорядок, то соседи имеют право пожаловаться на собственника и на нарушителей в органы. Чтобы избежать подобных проблем, наймодателю необходимо прописать условия проживания в договоре, исключив тем самым возможные риски.

Особенности

Что еще нужно знать собственнику, желающему получать доход о сдачи жилья?

    Чтобы обезопасить имущество от поломок и порчи, рекомендуется при заключении договора требовать у нанимателя депозит. Обычно он равняется одному ежемесячному платежу.

В случае порчи имущества эта сумма пойдет на ремонт или восстановление. Если в течение всего срока проживания все вещи останутся в целости и сохранности, депозит отдается обратно нанимателю.

Это интересно:  Договор найма комнаты в квартире 2019 год
  • Заключенный договор нельзя изменять в одностороннем порядке, только с согласия обеих сторон.
  • Расторжение соглашения о найме может произойти в одностороннем порядке. Участник сделки, желающий расторгнуть договор, должен предупредить об этом другую сторону за 90 дней.
  • Чтобы безопасно и выгодно заниматься арендой, нужно заранее предусмотреть все юридические тонкости этого вопроса и прочие нюансы. Аренда может приносить хороший доход, если к ней подойти ответственно и со знанием дела.

    Видео по теме

    Полезные советы арендодателю.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Зачем нужен договор аренды при сдаче квартиры

    Поиск квартиры для временного проживания — хлопотная, но вполне выполнимая операция. Сложности наступают после того, как вариант найден и обе стороны согласны подписать договор найма. Чтобы не остаться в дураках, стороны должны придать этому документу особое внимание. Отношения в сфере аренды жилья принято называть наймом. Обычно договор найма заключается на срок не более пяти лет. Однако существует и краткосрочный наем — до одного года. При краткосрочном найме не применяются некоторые положения Гражданского кодекса, в частности, не работает статья 684, где говорится, что у квартиранта, долго снимавшего жилье, есть преимущество перед новыми квартиросъемщиками. При прочих равных хозяин должен предоставить квартиру ему. Если подходить к решению вопроса с позиции хозяина квартиры, то ему выгодны краткосрочные отношения: это дает повод при новом заключении договора повысить арендную плату.

    Впрочем, этот пункт — право изменять ставку — можно включить и в «длинный» договор. Только нанимателю надо проследить, чтобы у хозяина квартиры не появился повод корректировать цену так часто, как ему захочется. Для этого достаточно написать: имеет право изменять ставку, но не чаще одного раза в год.

    Просто и письменно

    Договор найма может быть заключен только в письменной форме — простой или заверенной у нотариуса. Силу они имеют равную. В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма одна сторона — собственник жилья — обязуется предоставить другой стороне — нанимателю — за определенную плату жилое помещение во временное пользование. В договоре найма обязательно должны быть указаны адрес объекта, сроки найма, размер оплаты помещения. Если речь идет о долгосрочном найме, укажите также в договоре срок сдачи квартиры внаем и возможность его досрочного расторжения. Например, владелец жилья решит вдруг расторгнуть договор раньше назначенного срока.

    Чтобы это не стало шокирующей неожиданностью для квартиранта, ему следует записать условие: известить о расторжении договора не позднее, чем за три месяца до выселения.

    По словам Рахмангуловой, для подобных случаев рекомендуется указать штрафные санкции — как для хозяина, который в силу каких-то причин решит расторгнуть договор, так и для нанимателя, если он вдруг вознамерится освободить жилье досрочно. Если возможность штрафа не указана, доказать что-либо будет непросто.

    Постарайтесь пресечь договором желание хозяина жилья бывать у вас в жилище, когда ему заблагорассудится. Обычно в договоре указывается, что владелец квартиры может посещать жилье не чаще раза в месяц и только предупредив о времени своего визита заранее. Кстати, если договор этого прямо не запрещает, ничто не мешает вам поменять личинки замков. Это гарантирует, что хозяин не придет рыться в ваших вещах, пока вы на работе.

    Чужие проблемы

    Хозяева, согласившиеся сдать квартиру людям без столичной прописки, обычно проявляют исключительную черствость и не хотят им оказывать помощь в регистрации, хотя ничем не рискуют.

    Можно, конечно, договориться с чиновником или же купить бумажку в многочисленных «регистрационных» компаниях, но это уже не совсем законный метод. Так что аренда и регистрация сейчас между собой никаким образом не связаны. Но попробовать включить этот пункт в договор — обязать хозяина оказать вам содействие в получении регистрации в квартире, за которую вы платите деньги — вполне возможно.

    Без единого гвоздя

    Надо сказать, что проблема сохранности имущества пугает всех без исключения хозяев. По себе знаете: наверняка в гостинице у вас отношения с мебелью несколько проще, чем дома, да и лишний раз снимать уличную обувь в номере никому в голову не придет.

    Особенно страшится хозяин масштабных разрушений: разбитого унитаза, исцарапанной ванной, залитого дешевым шампанским потолка и липкой кока-колой дивана. У жильца свои страхи. Допустим, вы въезжаете в квартиру, где кроме стен имеется лишь плита «Лысьва», рассохшийся шкаф, телевизор «Рубин», помнящий полет Гагарина, и холодильник, купленный в рассрочку в годы застоя. После недели проживания в такой квартире телевизор ломается, а через месяц и холодильник приказывает долго жить. Конечно, хозяин требует ремонта за ваш счет или покупки новой вещи.

    Для исключения подобных неприятностей к договору надо приложить опись имущества, указать состояние вещей. В крайнем случае можно вызвать мастера: он решит, отчего погас голубой экран — от старости или в результате падения с тумбочки.

    С мебелью сложнее. По Гражданскому кодексу износ и естественное старение мебели к жильцу отношения не имеют: ход истории он остановить не в силах. Но вот прожженное окурками кресло под это дело списать не удастся.

    При заключении договора надо предусмотреть все возможные проблемы. Обязательно опишите в договоре процедуру урегулирования форс-мажорных ситуаций: вас залили соседи, в квартиру забрались воры, случился пожар.

    Если квартира требует мелкого косметического ремонта и вы собираетесь его провести, постарайтесь включить в договор пункт, что ваши расходы (пускай и частично) будут компенсированы за счет снижения ежемесячных выплат хозяину квартиры. Что, конечно, не мешает ему отказаться от вашего заманчивого предложения: его и так все устраивает.

    На птичьих правах

    Как ни странно, очень сложные отношения могут сложиться в том случае, если квартира была сдана знакомым или родственникам. Это надежно, хотя и имеет определенные недостатки, которые в основном касаются владельцев квартир. Дорого с постояльцев не спросишь — раз, заключать договор и уж тем более делать опись передаваемого имущества считается «неудобным» — это два, в случае задержки платежа так просто не выселишь, «совесть не позволит» — это три.

    Кроме того, вести бизнес внутри семьи — самый верный способ поссориться с родственниками. Тем временем сотрудники агентств говорят, что договор надо заключать: даже если он не имеет юридической силы, все равно стороны документ дисциплинирует.

    Зверский вопрос

    Отдельная тема — возможность содержания в доме животных. Хозяину квартиры они, конечно, не нужны: улучшить жилье они не могут однозначно, а вот пометить углы, порвать обои, сожрать электропроводку — сколько угодно. Запрет на содержание животных должен быть указан в договоре, в противном случае можно исходить из того, что разрешено все, что не запрещено. Но хитрые наниматели порой обходят и запреты. Вот одна из любимых риэлтерами историй.

    Интеллигентная московская хозяйка решила сдать квартиру интеллигентной супружеской паре. Все шло хорошо, но по одному из пунктов договора вышла заминка. Хозяйка не хотела видеть в своей недавно отремонтированной квартире никаких зверей. Супружеская пара предъявила маленькую, чистенькую и невероятно трогательную собачку с грустными глазами.

    Женщина растрогалась и вычеркнула спорное положение из договора. Через пару месяцев хозяйка решила проверить квартиру. Каково было ее изумление, когда у себя дома вместо маленькой пушистой собачки она увидела пахнущую псиной кавказскую овчарку и самого натурального пингвина, который методично разрывал клювом ковролин. Семья эта вскоре съехала, но неприятный осадок остался. К тому же взыскать что-либо с жильцов не удалось: описи квартиры, в каком состоянии она находилась на момент сдачи, составлено не было, а условия договора ни одна из сторон не нарушила.

    Количественный состав

    Когда человек сдает квартиру, он подразумевает, что жить в ней будет тот, кто заключает договор. Но кто сказал, что вслед за семьей «без вредных привычек» в квартиру не заселятся тридцать три вьетнамца, которые и вправду не курят? Гражданский кодекс подразумевает, что кроме нанимателя в квартире могут проживать лишь его ближайшие родственники — дети и жена. Брат из Баку, который приехал погостить в Москве, «пока не найдет работу», или практикантка, оставшаяся ночевать, потому что «метро уже не ходит», формально не имеют права находиться в квартире без согласия ее владельца, если иное — доступ в жилье без ограничений — не закреплено в договоре. Нарушение этого пункта — достаточное основание для того, чтобы расторгнуть договор раньше времени: свидетельских показаний суду будет достаточно.

    Но в общем-то договор для того и нужен, чтобы все проблемы между сторонами могли решаться до суда.

    На доверии

    При классической схеме аренды агентство берет на себя лишь роль сведения сторон друг с другом. Но все популярнее становится так называемое доверительное управление, когда хозяин квартиры и жилец общаются через посредника в течение всего срока аренды.

    Квартиру, сданную в доверительное управление, в обязательном порядке страхуют, причем за счет агентства. Страхуются отделка, мебель и гражданская ответственность нанимателя. Более того, специальный человек регулярно (раз в три месяца) осматривает квартиру, проверяя, нет ли каких-либо повреждений. Если необходимо, делается ремонт. Когда наниматель решит съехать, он обязан за месяц предупредить об этом агентство, которое накануне выезда принимает у него квартиру по акту приемки-передачи: исправно ли имущество и оборудование, оплачены ли телефонные счета и т. п. Если возникают какие-либо проблемы, компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, внесенная клиентом при вселении. Если же все в порядке, залог возвращается бывшему жильцу.

    Доверив агентству управлять своей недвижимостью, хозяин практически полностью избавляется от проблем и на время действия договора может вообще в Москве отсутствовать. Это не значит, что хозяин совершенно не в курсе того, что происходит в его квартире. По договору он может в сопровождении агента приезжать «проведывать» свое имущество.

    Нанимателям снимать такие квартиры тоже удобно: во-первых, отработан механизм расчетов, во-вторых, хозяин не выставит за дверь без объяснения причин, а при возникновении конфликтной ситуации агентство обязательно примет во внимание мнения как хозяина, так и жильца. Снять квартиру по договору доверия для клиента безопаснее.

    Как заключать договор аренды квартиры — инструкция

    Что представляет собой договор аренды квартиры

    Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

    Это интересно:  Договор коммерческого найма квартиры 2019 год

    Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

    Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

    Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

    Законодательная база

    Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

    Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

    Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

    Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от 21.07.1997№ 122 «Закон о регистрации…»

    Как правильно заключить договор аренды квартиры

    Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

    И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

    Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

    Состав договора

    1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
    2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
    3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
    4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
    5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
    6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

    В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

    Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

    Инструкция

    1. После выбора жилища и предварительной договоренности с его владельцем, проверьте полномочия. Может случиться и так, что вы станете участником субаренды, когда прежний арендатор на завышенных условиях сдает жилье. Или вместо самого собственника этим занимается член семьи, у кого нет единоличных прав на распоряжения квартирой, такие действия законом оценены, как незаконные. Попросите представить свидетельство о собственности. Там подробно все указано. Но можно и запросить справку из реестра прав на недвижимость: сведения являются публичными и доступны всем.
    2. Попросите сделать подробную опись всего имущества: где какие царапины и неисправности, отклеены ли обои, поцарапан ли пол. Это поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий со стороны владельца квартиры. Перечислите списком все имущество, а рядом проставьте ваши замечания, например, стиральная машина – скол обшивки в таком-то месте.
    3. Обговорите стоимость оплаты, конечную дату передачи денег, возможности отсрочки платежа.
    4. Возможность проживать со своей семьей, тоже нужно обговорить, попросите владельца сделать всем временную регистрацию на время проживания в квартире. Это может пригодиться, если потребуется медицинская помощь или устройство на работу.

    Все нюансы описать невозможно, нужно следовать исходя из сложившейся ситуации, но важно: когда и кто может навещать квартиру в ваше отсутствие нужно уточнить сразу.

    Где заключать договор аренды квартиры

    Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

    Составление договора

    Факт сдачи жилого помещения можно подтвердить только договором, который пишется от руки или заполняется готовый бланк и скрепленным подписями всех сторон. Именно по этим причинам нужно внимательно отнестись к его составлению. Сторонами в договоре будут арендатор и арендодатель.

    Что должно быть отражено:

    1. Кто сдает квартиру: его данные паспорта, место постоянной регистрации, дату, число и место рождения.
    2. Такая же информация должна быть и об арендаторе.
    3. Почтовый индекс и полный адрес квартиры.
    4. Указать правоустанавливающий на квартиру документ: акт передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, идентификационный номер выданного свидетельства о собственности.
    5. Указать сроки сдачи: год, три года или на пять лет. Обратите внимание арендодатели: договор сроком больше 1 года подлежит обязательной регистрации, к тому придется платить от полученного дохода 13%. Совет: не пытайтесь уклониться от уплаты налога, за это предусмотрен большой штраф – до 5 тысяч рублей.
    6. Ставка аренды за каждый месяц: ее прописывают в цифрах и прописью. Если вы оставляете хозяину залог, то эта сумма должна быть зафиксирована в договоре обязательно. Так можно будет доказать свою правоту, если возникнут конфликты.
    7. Подробно расписать способ оплаты и дату перечисления, предусмотреть процент за просроченный платеж;
    8. Следующий пункт очень важен для обеих сторон: частота посещений хозяином квартиры: когда и сколько раз он будет иметь возможность проверять состояние квартиры, оплату коммунальных и телефонных счетов.
    9. Подробное описание состояние квартиры, мебели, бытовой техники и сантехнического оборудования. От этого будут зависеть претензии к вам владельца по поводу испорченной стиральной машины или холодильника.
    10. Указать условия продления арендного договора, если такая возможность будет необходимой.
    11. Поставить дату заключения и свою подпись.

    Могут быть и другиепункты в договоре, но они могут быть добавлены по согласованию обеих сторон.

    Договорные обязательства вступят в законную силу по окончании регистрационных действий, но арендатор уже может проживать в этой квартире.

    Как официально сдать квартиру: пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры

    У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!

    Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры

    1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются. Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!

    2. Отсутствие дополнительных расходов. Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями. Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы. И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.

    3. Невозможность аферы. Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!

    4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!

    С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.

    Шаг 1: подготовка помещения

    Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

    • Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
    • Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
    • Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные. Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы. Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
    • Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
    • Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.
    Это интересно:  Нужно ли регистрировать договор залога недвижимости 2019 год

    Шаг 2: изучение рынка недвижимости

    Квартира готова к приему новых жильцов. Но какую цену ставить? Задача не из легких для тех, кто не знает, на что опираться. Но мы вам подскажем!

    Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.

    Шаг 3: поиск нанимателя

    Есть два варианта:

    • Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
    • Второй вариант – сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.

    Шаг 4: показ квартиры потенциальным квартирантам. Обсуждение всех нюансов

    После того как вы найдете потенциальных жильцов, вам необходимо будет с ними встретиться, чтобы они посмотрели квартиру и поняли, подходит она им или нет. А также вы должны оценить будущих арендодателей и понять, хотите ли вы сдавать квартиру этим людям, или лучше поискать других.

    Если вас и будущих нанимателей все устроило, то самое время обсудить все условия проживания. Размер и дату оплаты. Порядок оплаты коммунальных услуг, интернета, услуг связи и другого, если это необходимо.

    Если вы точно решили сдать квартиру в аренду данным людям, то самое время перейти к заключению договора.

    Шаг 5: заключение договора

    Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор – ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта. То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры. Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.

    Какие пункты важно прописать в договоре?

    1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.

    2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.

    3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.

    4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).

    5. Кто несет ответственность за порчу имущества.

    6. В каком суде решать спорные вопросы.

    7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.

    8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.

    9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.

    10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.

    11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.

    12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).

    13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.

    Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?

    Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.

    Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!

    Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.

    Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!

    Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.

    Желательно сделать копию паспорта нанимателя. Если с ним будут проживать еще какие-нибудь люди, то важно указать их паспортные реквизиты, а также Ф.И.О. Обязательно снимите копию их паспортов.

    Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?

    Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?

    Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.

    Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!

    По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?

    Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.

    Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.

    Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

    Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.

    Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?

    Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.

    Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры

    В РФ налог на сдачу имущества в аренду равен налогу на доход физических лиц и составляет 13 %. Если срок аренды не превышает 11 месяцев, то физическое лицо не платит государственную пошлину.

    Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

    В данном случае вам следует зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае размер налога будет другой. Вы можете выбрать систему налогообложения, которая вам больше нравится. А именно:

    • Упрощенная система. При таком раскладе налог составит 6 %.
    • Общая система. В этом случае сумма налога будет считаться следующим образом: 15 % х Доход от сдачи квартиры в аренду – Расходы.

    Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?

    1. Паспорт собственника/собственников помещения.

    2. Свидетельство о государственной регистрации права.

    3. Два распечатанных договора.

    4. Если ваш выбор – аренда квартиры через посредника, то нужен договор, если вы с ним его заключали.

    Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?

    • Самый простой способ – наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
    • Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.
    • Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
    • Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
    • Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
    • И самое главное ­– не нарушайте законодательство нашей страны!

    Статья написана по материалам сайтов: 69dom.ru, consultmill.ru, businessman.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector