+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Недвижимость предметом договора лизинга 2019 год

Форма и государственная регистрация договора лизинга

См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (п. 1 ст. 15 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ О финансовой аренде (лизинге)», далее — Закон о лизинге).

Согласно п. 1 ст. 20 Закона о лизинге в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации.

В силу ст. 625 ГК РФ к договору финансовой аренды применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 ГК РФ. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Внимание

В связи с принятием и изменением Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, сначала отменившего правило о государственной регистрации для договоров аренды недвижимого имущества, заключенных после 01.03.2013, а затем восстановившего его с 04.03.2013, существовала неопределенность в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. В настоящее время эта неопределенность устранена разъяснениями Пленума ВАС (см. п.п. 14, 27 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если предметом договора лизинга является недвижимость, в договоре целесообразно определить обязанности сторон по осуществлению регистрации такого договора. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган, поскольку согласно ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с заявлением о государственной регистрации такого договора может обратиться как лизингодатель, так и лизингополучатель.

Если стороны договора лизинга, подлежащего государственной регистрации, впоследствии заключают дополнительные соглашения к договору, внося тем самым изменения, дополнения в существующий договор, необходимо иметь в виду, что эти соглашения также нуждаются в государственной регистрации (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Законодательство обязывает регистрировать не только договоры лизинга недвижимого имущества, но и права на имущество, которое передается в лизинг (п. 1 ст. 20 Закона о лизинге).

Пункт 2 ст. 20 Закона о лизинге устанавливает, что предметы лизинга, подлежащие регистрации в государственных органах (транспортные средства, оборудование повышенной опасности и другие предметы лизинга), регистрируются по соглашению сторон на имя лизингодателя или лизингополучателя. По соглашению сторон лизингодатель вправе поручить лизингополучателю регистрацию предмета лизинга на имя лизингодателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества.

В случае расторжения договора и изъятия лизингодателем предмета лизинга по заявлению последнего государственные органы, осуществившие регистрацию, обязаны аннулировать запись о владельце, пользователе (п. 3 ст. 20 Закона о лизинге).

Договор финансовой аренды (лизинга)

Понятие договора лизинга

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Договором финансовой аренды (договором лизинга), арендатором по которому является бюджетное учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества по договору финансовой аренды (договору лизинга) осуществляется арендодателем (ст. 665 ГК).

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем правом углу экрана.
  • Позвонить:
    • По всей России: +7 (800) 350-73-32

Договор лизинга рассматривается ГК в качестве отдельного вида договорных арендных обязательств. С другими видами аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование .

Характерные особенности договора лизинга:

    1. В качестве обязанного лица по договору лизинга, наряду с арендодателем и арендатором, выступает также продавец имущества, являющийся его собственником, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны.
    2. Арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи его в аренду.
    3. Активная роль в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору (обычно не свойственная арендным отношениям). Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду.
    4. Специальным по сравнению с общими правилами об аренде является изложенное в ГК в виде диспозитивной нормы положение о том, что передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, возлагается на арендодателя.

Федеральный закон «О лизинге» выделяет формы лизинга (ст. 7):

    • внутренний лизинг (лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации);
    • международный лизинг (лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации).

Указанные формы лизинга не имеют серьезного правового значения, поскольку международный лизинг регулируется не внутренним законодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Существенные условия договора лизинга (финансовой аренды)

Предмет договора лизинга

    1. объект — любые непотребляемые вещи (движимое и недвижимое имущество за исключением земельных участков и других природных объектов ) ;
    2. действия лизингодателя, лизингополучателя и продавца по приобретению и предоставлению арендатору имущества за плату во временное владение и пользование.

Ст. 666 ГК РФ устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Ст. 3 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» конкретизирует, что п редметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Предметом лизинга не могут быть:

    • земельные участки и другие природные объекты, а также
    • имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения,

за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года N 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке , установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (ст. 15 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ).

Субъекты лизинга

В соответствии со ст. 4 ФЗ субъектами лизинга являются:

    1. лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
    2. лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;
    3. продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.

Форма договора лизинга

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме (ст. 15 ФЗ).

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают:

    • обязательные договоры (купли-продажи);
    • сопутствующие договоры (о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.).
Это интересно:  Налог при договоре мены недвижимости 2019 год

Содержание договора лизинга

Содержание договора лизинга представляет собой совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора. Своеобразие содержания договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой — некоторых особых прав и обязанностей сторон, связанных с необходимостью заключения договора купли-продажи для приобретения арендодателем лизингового имущества с последующей передачей его арендатору. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли-продажи, как на арендатора по договору лизинга (права и обязанности покупателя), так и на продавца по договору купли — продажи (права и обязанности арендодателя).

Ст. 10 ФЗ устанавливает, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются:

    1. гражданским законодательством Российской Федерации;
    2. Федеральным законом от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
    3. договором лизинга.

При осуществлении лизинга лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное.

Право лизингодателя на распоряжение предметом лизинга включает право изъять предмет лизинга из владения и пользования у лизингополучателя в случаях и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации и договором лизинга.

Обязанности лизингодателя:

    • приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;
    • выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Обязанности лизингополучателя:

    • принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга;
    • выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;
    • по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
    • выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В договоре лизинга могут быть оговорены обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга.

Договор лизинга может предусматривать право лизингополучателя продлить срок лизинга с сохранением или изменением условий договора лизинга.

Понятие, особенности лизинга недвижимости

Особенностью финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества является особый порядок организации сделки, включающий в себя регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, а также ряд связанных в связи с этим действий, соблюдение (выполнение) антимонопольного законодательства и др.

Лизинг — это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.

Договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Таким образом, субъектами лизинга являются:

лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

Согласно законодательству предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Поэтому при рассмотрении вопроса лизинга недвижимости, речь пойдет о лизинге зданий, сооружений, предприятий, а также имущественных комплексов, не являющихся предприятием.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, признается недвижимостью предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества.

Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (документами на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, техническим паспортом и другими). К документам на земельный участок относятся кадастровая карта (план) земельного участка, договор аренды земельного участка (в случае если земельный участок принадлежит лизингодателю на праве аренды), договор купли-продажи (если лизингодатель является собственником земельного участка).

Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

Исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, возложенные на Роснедвижимость, осуществляет ФГУ «Земельная кадастровая палата».

Технический паспорт объекта недвижимости оформляется по результатам технической инвентаризации. Его форма и состав включаемых в него сведений устанавливаются Минэкономразвития РФ. Техническая инвентаризация объектов недвижимости — комплекс работ, осуществляемых (с соблюдением установленных технических норм и правил) с целью установить на конкретную дату наличие, характеристики зданий (строений) и сооружений и техническое описание с указанием местоположения (адреса), наименования, принадлежности, назначения, фактического использования, состава, технического состояния, стоимости, уровня благоустройства. Техническую инвентаризацию объектов недвижимости осуществляют организации, аккредитованные Роснедвижимостью. Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя. Произведенные лизингополучателем отделимые улучшения предмета лизинга являются его собственностью.

В случае если лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений. Если лизингополучатель без согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель не имеет права после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости этих улучшений.

Главная особенность правового режима недвижимости — особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав и сделок проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Это интересно:  Договоры об отчуждении недвижимости научная статья 2019 год

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга. Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга. В таком случае сопутствующими договорами к договору лизинга будут кредитный договор и договор ипотеки (залога) недвижимости.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Недвижимое имущество может быть передано в сублизинг.

Сублизинг — вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Обязательным является согласие лизингодателя в письменной форме.

Подводя итог, нужно признать, что существует выраженная специфика заключения сделок финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества. Организация сделок с недвижимостью требует не только большого количества времени, но и всестороннего системного подхода, определенной квалификации специалистов лизинговой компании. От соблюдения и выполнения всех требований законодательства при заключении таких сделок во многом будет зависеть возможность оспорить сделку третьими сторонами, признать ее недействительной. Тем не менее, можно с уверенностью сказать, что вместе с общим рынком лизинговых услуг в России сектор лизинга недвижимости будет только развиваться.

Лизинг объектов недвижимости

Основу лизинга составляет передача имущества во временное пользование, а вспомогательную роль выполняют отношения по его купле- продаже. Они предшествуют передаче имущества в пользование, а в ряде случаев, если пользователь приобретает его в собственность, могут завершить весь комплекс отношений лизинга после окончания действия договора.

Сделки по лизингу объектов недвижимости законодательно поддерживаются ст. 665—670 ГК РФ, Федеральным законом от 29 октября

1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Стержнем любой лизинговой сделки является финансовая, точнее, кредитная операция. Лизингодатель оказывает пользователю своего рода финансовую услугу: приобретает имущество в собственность за полную стоимость и за счет периодических взносов в конечном счете возмещает эту стоимость. Поэтому лизинг принято рассматривать как одну из форм кредитования основных фондов.

По сути, лизинг мало отличается от кредита. При заключении договора лизинга предмет договора идет на баланс банку, т.е. ему в собственность, а при кредите недвижимость находится в собственности у компании.

Существенной особенностью лизинга является отделение права пользования имуществом от права владения им. Лизингодатель сохраняет за собой право собственности на передаваемое имущество, тогда как право его использования переходит к лизингополучателю. За обладание этим правом он производит согласованные лизинговые платежи. После окончания срока лизинга объект остается собственностью лизингодателя.

В ряде случаев в договоре лизинга может быть предусмотрено право лизингополучателя на покупку объекта после истечения срока договора. Тогда к нему после оплаты объекта лизинга переходит и право собственности на него.

Объектами лизинга могут быть здания и сооружения производственного назначения (пассивная часть основных производственных фондов) и жилье.

Лизинг объектов недвижимости — реальная возможность завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств. К тому же ликвидность объектов недвижимости для лизинговых компаний является гарантией возврата вложенных средств.

Лизинг логично использовать, когда необходимо получить финансирование в среднесрочной перспективе или когда арендный бизнес достаточен для покрытия лизинговых платежей. Например, компании необходимо получить финансирование объекта, при этом у нее в собственности уже есть какое-то здание. В таком случае компания может обратиться к банку за кредитом, заложив свое здание, и постепенно выкупать его, совершая платежи с доходов от аренды. На срок действия договора здание будет считаться банковским имуществом.

При совершении сделки по лизингу объекта недвижимости лизинговая компания будет требовать дополнительно документы по объекту недвижимости, большая часть которых должна быть у продавца.

Обязательные документы: правоустанавливающий документ (договор купли-продажи (мены, дарения), решение суда); свидетельство о регистрации права (Росреестр); план первичного (вторичного) объекта недвижимости с кадастровым номером; технический паспорт на здание с поэтажными планами и ведомостью помещений; правоустанавливающие документы на используемый земельный участок (договор аренды, свидетельство о собственности), соответствующим образом зарегистрированные в регистрирующем органе. Если таковых нет, то пояснение, почему не урегулированы земельные отношения; документы, подтверждающие полномочия лиц (на момент подписания), подписавших правоустанавливающий документ, а также правомочность совершения сделки.

Желательные документы: по возможности указанные выше документы по предшествовавшим сделкам — как учредительные, так и правоустанавливающие.

Крайне желательны: договоры на коммунальные услуги — тепло, горячую воду, холодную воду, стоки, электричество, вентиляцию и кондиционирование, подъемно-лифтовое хозяйство и т.п.; схемы разводки и подключения коммунальных сетей.

Специалисты выделяют следующие преимущества лизинга объекта недвижимости:

  • • ежемесячные лизинговые платежи оплачиваются в течение срока лизинга из суммы доходов, которые принесет эксплуатация объекта;
  • • сохранение ликвидности объекта недвижимости в течение всего инвестиционного срока позволяет лизингополучателю использовать свободные средства более широко;
  • • лизинговые платежи списываются на производственные затраты, что приводит к уменьшению налогооблагаемой прибыли лизингополучателя в период действия договора;
  • • лизинг предполагает кредитование по заранее оговоренной ставке;
  • • при лизинге договором предусматривается удобная для лизингополучателя схема финансирования, когда затраты на приобретение объекта недвижимости (имущественного комплекса) могут погашаться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на предприятии (имущественном комплексе), взятом в лизинг;
  • • при покупке требуется 100% собственных средств, а лизингополучатель имеет право на 100%-ное финансирование за счет заемных средств. Однако на практике лизингодатели требуют от лизингополучателя аванс в 20—25%;
  • • приобретение коммерческой недвижимости в лизинг облегчает налоговое бремя компании за счет ускоренной амортизации предмета лизинга с коэффициентом, не превышающим 3. В результате появляется возможность реально сэкономить на налогах на имущество и прибыль;
  • • полученные на основе лизингового соглашения основные средства производства позволяют уменьшить инвестиционный риск и риск, связанный с моральным износом объекта лизинга;
  • • страховку объекта лизинга может оплачивать лизингодатель. Это позволяет включить стоимость страховки в лизинговые выплаты и таким образом уменьшить размер единовременно отвлекаемых средств лизингополучателя;
  • • лизинг повышает гибкость принятия решений в строительной организации. В то время как при покупке существует альтернатива только «да» или «нет», при лизинге пользователь может путем выбора типа лизингового соглашения, срока лизинга, остаточной стоимости и т.д. более точно рассчитать свои возможности;
  • • административные издержки лизингополучателя меньше, чем при покупке (например, в случае финансового лизинга налог на объект недвижимости выплачивает лизинговая компания). При некоторых формах лизинга (например, при лизинге с полным набором услуг) лизингополучатель экономит не только на управленческом персонале, но и на обслуживающих организациях;
  • • лизинговой компании обычно легче обеспечить дальнейшее использование бывших в употреблении средств производства, чем отдельной (самостоятельной) фирме, что особенно важно для производств, требующих частой технической модернизации.

К положительным моментам лизинга участники рынка относят меньшую ставку по договору (11—12%) и большой срок финансирования — 7—10 лет по сравнению с 5—7 годами по кредиту. Кроме того, обычно срок рассмотрения договора банком меньше, чем по кредиту, так как для банка решающим пунктом является не финансовое состояние компании в целом, а недвижимость, которую она может заложить.

Однако лизинг имеет и ряд недостатков:

  • • получить в лизинг объект недвижимости может организация, работающая на рынке не менее года, так как за меньший срок трудно выяснить ее реальную платежеспособность;
  • • невозможно заключить сделки лизинга с объектами с незавершенным строительством, так как необходимым условием оформления договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
  • • при финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства (оборудование) могут устареть, а лизинговые платежи не прекращаются до конца действия договора;
  • • при оперативном лизинге общая его стоимость может быть больше из-за включения в комиссионное вознаграждение дополнительных рисков лизингодателя;
  • • обязательная страховка и повышенные риски потери имущества, при возникновении проблем с погашением задолженности.
Это интересно:  Образец заполнения договора найма квартиры 2019 год

Основной минус лизинга — наличие авансового платежа, который составляет 20—25% от суммы займа. Банки не заключают договор по лизингу, если у заемщика нет такой суммы.

Также для получения лизинга недвижимости балансовая стоимость объекта должна быть равной рыночной стоимости. Но, как правило, она намного меньше, поэтому компании приходится проводить переоценку объекта. Переоценка влечет за собой уплату налога на прибыль и НДС, возникающий при лизинговом договоре купли-продажи с банком.

Есть еще одна важная деталь, которая заставляет лизинговые компании внимательнее присматриваться к лизингу объектов недвижимости. Недвижимость постоянно растет в цене и не теряет ликвидности на вторичном рынке. Если одна из сторон договора расторгнет его в судебном порядке и объект недвижимости будет возвращен лизингодателю, лизинговая компания может реализовать здание (или помещение) на вторичном рынке и заработать на этом, если, конечно, объект недвижимости изначально был ликвидным.

Финансовая аренда объектов недвижимости имеет преимущества и для лизинговых компаний. Такой бизнес является высокодоходным, а риск лизингодателя потерять предмет лизинга минимален. Так, если недобросовестный лизингополучатель станков может перевезти их куда угодно и спрятать, то в ситуации с объектами недвижимости это невозможно.

Между собственно лизингом коммерческой и лизингом жилой недвижимости различий нет. Они есть в составе документов, необходимых для сделки, а также в условиях и порядке пользования лизингополучателем объектом. Например, для жилья может быть установлен запрет на прописку иных, кроме указанных в договоре, лиц, чего при лизинге коммерческой недвижимости ожидать не приходится.

При купле-продаже жилья в лизинг обе стороны, лизингодатель и лизингополучатель, в отличие от ипотеки, имеют некоторую выгоду, пусть и не всегда материальную. Пока налог на имущество физических лиц на жилье является минимальным, большой материальной выгоды при лизинге жилья нет.

Лизингодателю сделка выгодна тем, что объект лизинга остается в его собственности, а не переходит в собственность заемщика, как при ипотеке. Лизингополучатель же не платит налог на имущество, это прерогатива лизингодателя, а лизинговые платежи включаются в состав расходов, уменьшающих налоговую базу лизингополучателя. Еще один нюанс при лизинге жилой недвижимости — на предмет договора не может быть обращено взыскание по долгам лизингополучателя. Кроме того, при обращении взыскания по долгам лизингодателя к приобретателю предмета лизинга переходят и обязанности лизингодателя, т.е. лизингополучатель пострадать не может даже в случае банкротства (смерти) лизингодателя — собственника предмета лизинга.

В большинстве случаев используется такая схема: лизинговая компания приобретает объект недвижимости и одновременно оформляет право на землю под ним, после чего земля и здание передаются лизингополучателю. Но земля не может быть предметом лизинга по закону. В таком случае можно либо оформлять смешанный договор аренды земли, либо заключить отдельно договор аренды и договор лизинга.

Менее популярен и фактически противоречит закону вариант, когда здание передается в лизинг, а земля под ним остается в аренде или в собственности лизингодателя. Но законодательство предписывает передать арендодателю право аренды на землю (или иное право). В лизинге законодатель такой нормы не предусмотрел.

Лизинг, несмотря на эти недостатки, является надежным механизмом инвестирования в объекты недвижимости.

Отсутствие земли в составе объектов лизинга обусловлено рядом объективных причин. Законодатели пока против вовлечения в гражданский оборот природных ресурсов и стараются не допускать этого. Еще одна причина — это то, что природные ресурсы подвергаются амортизации, а значит, расчет лизинговых платежей в отношении них лишен объективной основы. Однако, несмотря на то что земля не может выступать предметом лизинга, это не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. Между тем права на землю неразрывно связаны с определенными обязанностями, и в первую очередь с обязанностью вносить плату за землю. Поскольку лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю, то, соответственно, необходимо выделять права лизингодателя на земельный участок и права лизингополучателя на земельный участок.

При переходе права собственности на объект недвижимости покупателю недвижимости переходит право на земельный участок, которое было у предыдущего собственника объекта недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Приобретающий права на земельный участок обязан вносить плату (в форме земельного налога либо арендной платы) независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке. Если участок земли находится в раздельном пользовании нескольких лиц, то в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О плате за землю» земельный налог начисляется каждому пропорционально площади строения, находящегося в их пользовании.

Таким образом, лизингодатель приобретает права на земельный участок, на котором расположено здание, и обязан вносить плату за пользование землей.

В соответствии со ст. 652 ГК РФ арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования объектом недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом недвижимости и необходима для ее использования. Следовательно, лизингодатель (собственник земельного участка) или арендатор обязан вносить плату за землю (в виде земельного налога или арендной платы). Обязанность же лизингополучателя вносить какую-либо плату за пользование землей зависит от условий заключенного с лизингодателем договора.

В Российской Федерации лизингу объектов недвижимого имущества соответствует в среднем около 1,6% на рынке, в Европе сфера лизинга объектов недвижимости составляет 17%. Надо отметить, что целом после нескольких лет увеличения лизингового сектора в экономике мирового масштаба кризис в финансовой сфере привел к спаду, и 2009 г. стал наиболее тяжелым для лизингового бизнеса с 1994 г. (с начала сбора и анализа данных развития лизинга в Leaseurope).

В 2010 г. лизинг объектов недвижимого имущества показал максимальный прирост (на 298,88%) и стал составлять 5,08% от всего объема рынка лизинга, что сопрягается с работой ЗАО «Сбербанк Лизинг», заключившего (как лизингодатель) 70% новых договоров. Большая часть остальных лизингодателей заключили в среднем от одного до четырех договоров, за исключением ООО «ЧелИндЛизинг», которое заключило 16 договоров. В 2011 — первом полугодии 2012 г. денежные средства лизинговых сделок объектов недвижимости на рынке России сократилась (почти в 3 раза), в то же время договоры о поставках оборудования выросли в объемах на 22,8%. Сравнивая сегменты лизинга недвижимости на общеевропейском рынке в 2011 г., можно увидеть, что сегмент лизинга недвижимости на общеевропейском рынке в 2011 г. сократился лишь на 18,6%, а сделки с оборудованием выросли на 11,5%. Сделки в сфере недвижимого имущества уменьшились на 18,5% (в 2010 г. уменьшение составило 13%). Объем этой сферы на общеевропейском рынке в 2011 г. составил 9,5%, а в самый удачный период, в 2006 г., — 15,6%.

Широкого распространения лизинга недвижимости в России в ближайшие годы ожидать не приходится, так как покупка объектов недвижимости в кредит гораздо привлекательнее. В недвижимости увеличение даже на полпроцента от ставки на среднем сроке окупаемости проектов в 7—10 лет играет серьезную роль.

Те налоговые преференции, которые обеспечивает лизинговая сделка, не могут компенсировать конечное удорожание проекта, т.е. фактически лизинг невыгоден. Нестабильность российского рынка и необходимость фиксировать ставки при подписании долгосрочного договора (7—15 лет) играют не в пользу лизинга недвижимости в России. При заключении сделки контрагенты должны быть уверены, что она окажется выгодной для каждого из них, чтобы в случае роста стоимости недвижимости и арендных ставок продавец не терял недополученную прибыль, а в случае снижения лизингополучатель не переплачивал.

Статья написана по материалам сайтов: jurkom74.ru, vuzlit.ru, studme.org.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector