+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Нарушение гражданином договора об аренде квартиры 2019 год

МГУ им. М. В. Ломоносова. Юридический факультет. Сборник задач по гражданскому праву под редакцией В. С. Ема и Н. В. Козловой. Учебно-методическое пособие. Часть II.
Раздел IV. Общие положения об обязательствах и договорах
Тема 42. Гражданско-правовой договор

Задача 9. Сидоров сдал внаем принадлежащую ему на праве собственности трехкомнатную квартиру сроком на один год, получив наемную плату за месяц вперед.
С квартиросъемщиком Михайловым Сидоров договорился о том, что в течение одной недели Сидоров вывезет из квартиры свои вещи, мешающие Михайлову (диван, старый холодильник, шкаф и др.).
В назначенный срок Михайлов явился в крартиру Сидорова и обнаружил, что в ней поселился гражданин Черняев с женой и малолетним ребенком.
Черняев заявил, что снял квартиру у хозяина, Сидорова, сроком на три года, заплатил за квартал вперед и не намерен ее освобождать.
Если Михайлов тоже снял эту квартиру, он может проживать в одной из комнат, а семья Черняевы разместятся в двух других.
Михайлов категорически отказался от такого предложения.
Через месяц Михайлову удалось разыскать Сидорова и потребовать у него объяснений.
Сидоров сообщил, что действительно сдал квартиру семье Черняева, причем сделал это за день до того, как заключил договор с Михайловым.
На вопрос Михайлова о том, почему Сидров не предупредил его об этом, хозяин пояснил, что Черняев долго не мог определиться, будет он снимать эту квартиру или нет, сможет ли внести наемную плату авансом или не сможет.
Окончательный ответ Черняев дал лишь через пять дней, т.е. уже после того, как Сидоров договорился с Михайловым.
На требование о возврате внесенной предоплаты Сидоров ответил отказом, мотивировав его тем, что Михайлову никто не мешал договориться с Черняевым и поселиться в одной из комнат снятой квартиры, тем более что сам Черняев против этого не возражает.
Более того, Сидоров потребовал от Михайлова внесения платы за прошедший месяц, поскольку договор найма между ними был заключен и не расторгнут, не признан недействительным.
Тот факт, что Михайлов не пользовался квартирой, не имеет юридического значения, поскольку не влияет на обязанности нанимателя по договору найма.

Комментарии

Действия Михайлова незаконны и противоречат ст.685 ГК РФ , так как наниматель не может без согласия наймодателя передать помещение в пользу третьим лица.

Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
(ст. 685, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995))

Что делать, если нужно сдать квартиру иностранцам?

Арендодатель может получить заманчивое предложение – предоставить в найм квартиру иностранцу. Высока вероятность такой удачи в столице или другом крупном или курортном городе. Как правило, такие сделки приносят более ощутимый доход, а поэтому выгодны владельцу. Можно ли заключать договор найма с иностранным гражданином? Как это сделать? Какие особенности в оформлении подобной сделки? Подробно рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Какие законы регламентируют этот процесс?

Все о проживании иностранцев в России изложено в следующих законах:

  • 3 раздел 7 главы Жилищного кодекса – «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма».
  • Федеральный закон статья 109 расскажет «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства Российской Федерации».
  • ФЗ статья 115 определяет правовое положение иностранных граждан в РФ.
  • ФЗ статья 122 содержит положения о сделках с недвижимым имуществом, в том числе, о договоре аренды иностранцам.
  • Гражданский кодекс глава 35 расскажет все о договорах найма.
  • Немаловажно в этом вопросе и сведения из Налогового кодекса глава 25.3 часть 2 и статья 333.28 пункт 1.

Как правило, работник организации, который отправлен в командировку, не сам решает вопросы с жильем. Его ищет и оплачивает организация, она же берет на себя заботу об уплате положенных налогов. Если это не так, налоговыми вопросами придется заниматься самому владельцу квартиры. Но обо всем по порядку.

Как сдать жилое помещение мигрантам?

Подбором жилья в наем для иностранцев обычно занимаются агенты из числа риелторов, нотариусов и адвокатов. Если у владельца квартиры возникло желание найти заграничного квартиросъемщика, то необходимо найти юриста, который предоставляет подобные услуги иностранцам, и предложить ему себя в качестве арендодателя. Выбирать нужно только проверенных людей и фирмы с хорошей репутацией, чтобы не стать жертвой мошенников.

Можно заранее подготовиться и составить опись имущества для создания в дальнейшем акта приема-передачи жилья.

Какие документы должны быть предоставлены?

Документы должны удостоверять личность человека и подтверждать его законное нахождение на территории Российской Федерации, для этого будет достаточно паспорта и миграционной карты. Необходимо удостовериться в подлинности документа и принадлежности их данному гражданину. Забирать их даже на время нельзя, но можно сделать копии.

Нужно ли оформлять временную регистрацию?

Заграничный квартиросъемщик обязательно должен быть зарегистрирован. Он может сделать это самостоятельно, доверить нотариально такое поручение агенту, но обычно таким вопросом приходиться заниматься собственнику жилья. Он должен обратиться с уведомлением о прибытии иностранного гражданина на место временного проживания в ОФМС со своим паспортом.

С кем согласовывают возможность аренды иностранцам?

Для того чтобы сдавать жилье по договору найма заграничным гостям потребуется согласие 2 государственных органов:

  1. Налоговой инспекцией.
  2. Администрацией района.

Не нужно никаких дополнительных разрешений ни от соседей, даже если квартира коммунальная, или других собственников.

Если сдается муниципальное жилье по договору поднайма, тогда придется заручиться поддержкой всех проживающих членов семьи, а также ЖЭКа.

Какие документы необходимы?

Составляют стандартный договор найма. Можно подготовить его заранее по стандартному образцу. Главное, чтобы в нем содержалась вся необходимая информация:

  • Наименование документа, дата и место составления.
  • Данные участников – ФИО и реквизиты удостоверяющих документов.
  • Необходимо установить срок действия данного соглашения, который не может быть больше времени пребывания в стране.
  • Все по оплате. Кто, за что, когда и в каком размере должен платить.
  • Права и обязанности. Например, сколько гостей наниматель может пригласить к себе одновременно.
  • Ответственность за нарушение условий договора сдачи и прочие ситуации, например, ущерб имуществу.
  • Залог, который пойдет на возмещение ущерба, либо будет возвращен.
  • Дата и подписи.
  • Скачать бланк договора найма жилого помещения для иностранного гражданина
  • Скачать образец договора найма жилого помещения для иностранного гражданина
Это интересно:  Договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием 2019 год

Еще потребуется составление акта приема-передачи квартиры. По сути это подробная опись имущества, которая поможет решить спорные вопросы по поводу ущерба и пропажи вещей. Такой акт является дополнением к договору. В нем указывают:

  1. Название и указание на основной договор.
  2. Дата и место.
  3. Данные участников.
  4. Адрес и общие характеристики жилого помещения.
  5. Подробное описание всего имущества.
  6. Описание отделки квартиры.
  7. Перечисление всех существенных недостатков.
  8. Фиксация факта передачи экземпляра договора и ключей.
  9. Дата и подпись.
  • Скачать бланк акта приема-передачи жилья
  • Скачать образец акта приема-передачи жилья

Больше оформлять ничего не нужно. Впоследствии необходимо сохранять все платежные документы: квитанции, выписки со счета, расписки.

Особые требования к договору найма

Договор составляют в двух экземплярах на двух языках: русском и родном языке нанимателя. Иначе такой документ может быть признан недействительным.

Что нужно учесть и дополнительно проверить?

Для начала необходимо убедиться в кристальной репутации агента, можно найти других его клиентов и поинтересоваться у них, и у других знакомых. С заграничным жильем следует быть внимательным при проверке документов:

  • Фото в документах принадлежит этому человеку.
  • Нигде в документах нет исправлений, или помарок.
  • Все личные данные идентичны и в паспорте и в миграционной карте.
  • Если иностранец уже жил в России по-другому адресу, у него должно быть отрывное уведомление о постановке на учет в ОФМС без исправлений и помарок.
  • На регистрацию в ОФМС все равно придется ставить снова.
  • Необходимо знать даты въезда и выезда из страны.
  • Не лишним будет узнать место работы этого человека, попросить номер телефона Российского филиала, в который он приехал.

Кто несет ответственность?

Конечно, если речь идет о законопослушных и состоятельных иностранцах, никаких проблем не возникнет. Для их комфорта всеми оформлениями занимаются специальные организации, которые действуют на основании закона и, в большинстве случаев, даже берут на себя уплату налогов.

Какие штрафы?

Любая теневая деятельность без уплаты налогов подвергается санкциям налогового органа.

За фиктивную регистрацию мигрантов собственник жилья может пострадать достаточно серьезно:

  1. Штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей.
  2. Принудительные работы на срок до 3 лет.
  3. Арест до 3 лет.

Если гражданин поселил у себя нелегального мигранта, его могут наказать штрафом от 2 до 5 тысяч.
Подробнее про ответственность, которая предполагается за незаконную сдачу квартиры в аренду, можно узнать тут.

Заключение

Иностранец – это не всегда культурный и богатый господин, с которым одна радость без убытков. Вполне можно нарваться на мошенников и нелегалов с поддельными документами. Поэтому необходимо иметь дело только с проверенными людьми от проверенных агентов. А в заключении договора найма нет ничего особенного.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Договор аренды квартиры

При составлении договора аренды необходимо обязательное заключение акта приема-передачи. Это является основанием пользования имуществом арендодателя арендатором. В договоре нужно учесть все требования к оформлению документа.

Договор аренды квартиры между физическими лицами

Согласно положениям ст. 432 ГК договор аренды квартиры между физическими лицами признается действительным только при наличии установленных условий, с которыми согласны обе стороны. Структура данного документа законодательно не утверждена, поэтому при составлении можно использовать форму для заполнения договора и вставить свои данные и условия.

Ключевые моменты

К существенным моментам, необходимых отразить в пунктах договора аренды относятся:

  • наличие предмета;
  • обязательное указание стоимости аренды в месяц;
  • указание прав и обязанностей сторон;
  • указание штрафных санкций и пеней за просрочку платежа;
  • указание данных паспорта сторон, Ф.И.О. и прочей ключевой информации;
  • наличие подписи и даты составления;
  • сроки, в течение которых договор будет действителен;
  • правила пролонгации (обычно указывается автоматическое продление при отсутствии расторжения в указанный срок).

Желательно в договоре делать ссылки на пункты действующего законодательства, избегать возможности двойной трактовки текста документа и максимально полно расписывать права и обязанности сторон. Не забыть указать реквизиты физических лиц – арендодателя и арендатора, их личные подписи.

Чтобы юридически грамотно оформить документ желательно обратиться к юристу. Стоимость подобной услуги составит 3-5 тыс. руб., но преимущества от обращения к специалисту очевидны: отсутствие ошибок, которые могут повлечь за собой недействительность документа, отсутствие возможных «лазеек» для арендатора, позволяющие ему использовать жилое помещение не по назначению, например, сдавать его третьим лицам и т.д.

Как составить договор аренды квартиры

Чтобы верно составить договор, стороны должны ознакомиться с образцом документа и посмотреть, как он составляется и какую структуру имеет.

Образец/ пример

Образец договора можно скачать по ссылке.

Данный пример иллюстрирует вариант составления документа. В шапке документа указан город – Москва, а также дата составления документа – 25.11.2017 г. Указаны стороны – Зайцева О.В. и Павлюченко И.В., являющиеся арендодателем и арендатором соответственно.

В договоре прописывается, что помимо самого нанимателя с ним будет проживать Павлюченко О.М.

Описывается адрес квартиры, количество комнат и то, что договор несет возмездный характер. Указывается телефон. Договор обязательно имеет номер и дату. В обязанностях и правах сторон прописаны все правомочия лиц, выходить за рамки которых ни наймодатель, ни наниматель не имеет права.

Скачать договор аренды квартиры

Скачать договор аренды можно по ссылке. В данном договоре указана возможность пролонгации до 3 лет по закону, что фиксировано в п. 6.2. – «пролонгируется на срок в 1 год». В данном случае требуется обязательная регистрация сделки.

Для того чтобы юридически верно оформить подобное соглашение, необходимо обратиться в администрацию района, а также в отделение ФНС.

С собой необходимо взять:

  • паспорта сторон;
  • ИНН;
  • бумаги на жилье;
  • договор с актом передачи (все бумаги по сделке).

Шаблон договора аренды квартиры/ типовой

Скачать шаблон и заполнить форму самостоятельно можно по ссылкам:

Форма договора аренды квартиры между физическими лицами

Форма соглашения может меняться в зависимости от потребности каждой из сторон. Однако соблюсти существенные условия документа стороны обязаны.

Простой договор

Данный вид арендного договора составляется при обязательном исполнении следующих требований:

  • письменная форма;
  • обязательная регистрация на срок более 11 месяцев;
  • наличие передаточного акта.

Структура простого договора:

  • предмет;
  • ответственность арендодателя и арендатора;
  • условия оплаты;
  • санкции и ответственность;
  • сведения о сторонах;
  • подписи.

Полный договор

Договор содержит в себе все существенные условия договора аренды, а также дополнительные положения, оформленные в соответствии с требованиями сторон. К такому документу прикладывается спецификация, технические условия, акт передачи и прочие документы, подтверждающие чистоту сделки.

Проект/текст договора аренды квартиры

Скачать проект договора с текстом можно по ссылке. В данном документе предусмотрен пункт о прохождении обязательной процедуры в регистрирующем органе.

Акт приема-передачи

Акт приема фиксирует, что у сторон нет вопросов и претензий при сдаче квартиры. В данном случае особое внимание на положение дел должен обратить арендатор: если по факту в квартире отходят обои, сломана мебель и т.д., а в акте написано, что все хорошо, то это уже нарушения условий. Арендатор может предъявить возмещение убытков квартиросъемщику, так как согласно Акту, недвижимость находилась в идеальном состоянии. Подобные случаи мошенничества на практике случаются нередко.

Это интересно:  Договор задатка на квартиру между физическими лицами 2019 год

В свою очередь, арендатор, подписывая данный документ, оберегает свое имущество от возможной порчи со стороны съемщика: объект должен быть сдан в том виде, в котором получен. При наличии нарушений со стороны съемщика квартиры, арендодатель в праве взыскать со съемщика суммы компенсации.

Суд будет учитывать рыночную стоимость вещей, а не их фактическую ценность. Так, ламповый телевизор Sony 1999 г. выпуска уже давно не производится и цена его на вторичном рынке копеечная, но при этом на покупку нового телевизора требуется более 15 тыс. руб.

Поэтому при сдаче квартиры нужно учитывать возможный износ вещей и не сдавать в аренду мебель, которая несет в себе ценность. В противном случае, получить соразмерную компенсацию не получиться.

Итак, договор подписан и остается только заключить акт приема-передачи. Согласно ст. 556 ГК РФ после подписания передаточного документа арендатор может в тот же момент начать пользоваться квартирой. Дороги назад после подписания акта не будет: договор вступил в свою юридическую силу.

Безвозмездный договор аренды квартиры между физическими лицами

Данный вид правоустанавливающего документа обычно составляется между родственниками, в целях соблюдения формальностей. Отличительная черта данного состоит в том, что целью использования сдаваемого помещения может быть только временное проживание, а также то, что за него ссудополучатель не заплатит ни копейки.

Помимо пункта, связанного с отсутствием платы за пользование жилым помещением, договор составляется по аналогии с традиционным договором аренды.

Таким образом, в данном соглашении указываются такие условия, как:

  • сроки действия;
  • права и обязанности сторон;
  • преимущественная пролонгация;
  • пределы использования квартиры.

Если в случае с обычным договором аренды после истечения срока в 1 календарный год требуется его регистрация в соответствующей инстанции, то безвозмездное соглашение не предполагает обращения в регистрирующий орган.

Налог с дохода сдачи квартиры

Не все граждане знают, но при сдаче квартиры в аренду необходимо уплачивать налог на доходы физлиц в размере 13% от суммы арендных платежей. Если гражданин не имеет статуса юридического лица, то он обязан формировать налоговую декларацию по установленной форме, которую необходимо подавать в Отделение ФНС строго до 30.04.2019 г. за доход, полученный с 1 мая 2018 по 31 марта 2019 г.

Законодательством не предусмотрено приложение подтверждающей документации, налоговые инспекторы требуют обоснование в бумажном виде. В случае с арендной платой — приложить копию договора и платежные данные, подтверждающие поступление на счет денежных средств от арендатора квартиры.

Существенную роль играет стоимость сдачи квартиры, указанная в соглашении. Размер декларируемого дохода и сумму налоговых вычетов владелец квартиры считает самостоятельно. Есть вариант обратиться в аутсорсинговую компанию – нанять бухгалтера, который возьмет бумажную работу на себя.

В случае если налогоплательщик будет уклоняться от выплаты государству налоговых сумм, то согласно ст. 198 УК его ждет наказание:

  • штрафная санкция в сумме от 100 до 300 000 руб.;
  • от 200 до 500 000 RUB при неуплате больших сумм;
  • тюремный срок – от 1 до 3 лет в зависимости от неуплаченной суммы доходов;

Таким образом, процедура сдачи жилья в аренду на законодательном уровне урегулирована четко и лаконично. Чтобы сдать квартиру рекомендуется составить договор: это позволит избежать негативных ситуаций, споров, просрочек платежей и прочих последствий отсутствия у сделки документального оформления.

При наличии документа можно легко отстоять свои требования как в досудебном порядке, пригрозив жильцу обратиться в суд, так и в суде. Для арендатора соглашение, в свою очередь, является гарантом того, что он не будет выселен раньше установленного срока и арендная плата не будет повышена арендодателем. Необходимо ответственно подойти к заполнению каждого пункта договора. Помочь в этом гражданам может юрист.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как правильно сдавать жилье мигрантам: советы арендодателям

Приезжие из разных регионов России, а также мигранты из стран СНГ являются одной из самых многочисленных и активных групп нанимателей жилья, особенно в крупных городах. Юристы и риелторы рассказали «РИА Недвижимость», как собственнику квартиры правильно сдать в аренду приезжим постояльцам, чтобы не нарушить закон, не поссориться с соседями и не стать жертвой синдрома «землячества» нанимателей.

Если арендатор гражданин РФ

С гражданами, приехавшими из других регионов РФ, особых проблем при сдаче им жилья в аренду нет, говорят эксперты. Как объясняет старший юрист ООО «Приоритет» Виталий Бородкин, приезжие россияне вправе находится в месте пребывания без обязательной постановки на учет до 90 дней.

После окончания этого срока граждане РФ должны зарегистрироваться по месту пребывания. По словам юриста, как правило, они делают это самостоятельно, подавая в Федеральную миграционную службу (ФМС) заявление, копию документа, удостоверяющего личность, а также документы, являющиеся основанием для временного проживания: договор коммерческого найма жилья, социального найма или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение для проживания.

Получается, что от наймодателя требуется только согласие в виде заявления, где он указывает, что не возражает о регистрации гражданина по месту пребывания, поясняет Бородкин.

Затем собственнику достаточно просто проверить регистрацию у нанимателя. Подлинность регистрации по месту пребывания гражданина РФ подтверждает наличие двух печатей, объясняет руководитель отдела аренды АН «Азбука Жилья-Беляево» Анастасия Сергиенко.

По ее словам, одна из них должна представлять собой красную круглую гербовую печать, на которой должно быть написано большими буквами по кругу «Федеральная миграционная служба» (большими буквами), а маленькими буквами – «Печать основного документа, удостоверяющая личность гражданина Российской Федерации» и номер службы. Вторая печать должна быть черно-белой прямоугольной печатью районного паспортного стола с подписью начальника паспортного стола или его заместителя.


Если арендатор иностранец

Если же вы решили сдавать жилье иностранцу, то, по словам Бородкина, стоит иметь в виду, что правовое положение иностранных граждан на территории РФ регулируется нормами федерального закона № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». Этот закон различает временно прибывших граждан, временно проживающих граждан и постоянно проживающих иностранных граждан, объясняет юрист.

С постоянно проживающими иностранцами, по его словам, как и с приезжими из российских регионов, трудностей возникнуть не должно, так как они получают вид на жительство, то есть легализуются на территории РФ.

Как правило, не случается проблем и с временно проживающими иностранцами, поскольку основанием для их пребывания в РФ является разрешение на временное проживание – именно эту бумагу и нужно проверить собственнику.

А вот временно пребывающие иностранные граждане, то есть те, кто в основном находится или должен находиться на территории РФ на основании визы или миграционной карты, входят в особую «группу риска»: именно к этой категории иностранцев относится большинство трудовых мигрантов. С ними в плане проверки документов юристы советуют быть особенно внимательными.

Это интересно:  Договор аренды квартиры за квартплату 2019 год

Проверка с пристрастием

По прибытию в место временного проживания, то есть в снимаемую квартиру, иностранный гражданин обязан предъявить наймодателю документ, удостоверяющий личность (паспорт) и миграционную карту с отметками органов пограничного контроля, объясняет Бородкин.

«Если при заключении договора аренды иностранный гражданин отказывается предоставлять паспорт и миграционную карту, есть все основания задуматься над тем, заключать или не заключать с ним договор аренды (найма) жилого помещения», — рассуждает он.

В случае, если временно пребывающий гражданин ранее уже был поставлен на миграционный учет по предыдущему месту пребывания в России, а потом решил сменить жилье, юрист советует попросить у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию РФ.
Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок, обращает внимание Бородкин. Если таковые имеются, то документ не является действительным.

Собственнику, планирующему сдавать жилье мигрантам, следует также помнить, что, согласно закону, временно пребывающий иностранный гражданин обязан при смене жилья заново вставать на миграционный учет по новому месту пребывания.

А вот уведомление о прибытии иностранца в место нового проживания подается именно принимающей стороной, то есть наймодателем, подчеркивает юрист. При этом собственник сдаваемого помещения, по словам Бородкина, может подать заявление лично в территориальные органы ФМС, либо через многофункциональные центры, либо направить уведомление почтовым отправлением.

В свою очередь старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов рекомендует с особым интересом изучить паспорт потенциального квартиросъемщика – иностранца, чтобы убедиться, что на фото в документе тот же самый человек, что и будущий наниматель. По словам юриста, стоит обратить внимание на совпадение имен, фамилий и отчеств на всех представленных документах, а также на срок окончания визы, либо иного документа, декларирующего дату пребывание и дату отъезда иностранного гражданина.

Последнее важно для заключения договора найма помещения, так как срок действия договора не может превышать срок действия нахождения иностранного гражданина на территории РФ, напоминает Сергиенко из «Азбуки Жилья».

«В случае, если человек приехал по приглашению от кого-либо, необходимо проверить данный факт у приглашающей стороны», — завершает перечень документов для проверки Щеглов.

Без договора никак

Собеседники «РИА Недвижимость» единодушно утверждают: заключать договор аренды жилья с нанимателями-мигрантами крайне важно. Например, объясняют они, это «спасет» собственника от непрошенных постояльцев из числа земляков арендатора. «В договоре найма есть специальное поле, в котором указываются все лица (с паспортными данными), которые будут проживать в квартире.

Фиксируются и санкции, которые наступают при несоблюдении этого пункта. Например, повышение стоимости арендной ставки на определенную сумму», — напоминает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.

В свою очередь руководитель департамента аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Филиппова советует собственникам жилья, которые хотели бы включить «режим особого контроля» за своими квартиросъемщиками, указать в договоре найма в графе разрешенного количества посещений квартиры владельцем большее число визитов, чем стандартный один раз в месяц в день оплаты. Более того, отмечает эксперт, если вы не хотите, чтобы постояльцы «расслабились», этому пункту нужно строго следовать.

Кроме того, в договоре следует четко оговорить сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить, добавляет Сергиенко. «Наиболее распространенная практика — за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию – арендатор, так как сумма зависит от его нужд», — говорит собеседница агентства.

Кроме того, по ее словам, в договоре можно описать и условия выселения плохо ведущего себя квартиранта.

Кстати, что касается формы договора, то в случае, если арендодатель и арендатор являются физическими лицами и хотят оформить долгосрочные отношения (более чем на один год), то заключаемый договор следует назвать «договор коммерческого найма жилого помещения», указывает Щеглов. Такой договор, в отличие от договора аренды, не подлежит государственной регистрации, указывает юрист.

Дополнительная страховка

Щеглов рекомендует поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Именно в его обязанность входит контроль и соблюдение общественного порядка на местах, и инспектор должен быть в курсе того, кто проживает на подведомственной ему территории.

Что касается разрешения от соседей на сдачу в наем жилых помещений мигрантам, то здесь, по словам Бородкина, ситуация неоднозначная. В случае, если арендодатель является единственным собственником жилого помещения (даже если это комната в коммунальной квартире), то он не обязан испрашивать какого-либо разрешения от соседей, замечает юрист.

Однако эксперты все-таки рекомендуют по-дружески предупредить соседей о постояльцах, а по возможности – договориться с ними, чтобы они «приглядывали» за нанимателями и могли сообщить собственнику об их подозрительных действиях.

Зона риска

Если человек решил сдавать внаем квартиру иностранным гражданам-мигрантам, то он должен понимать, что в данном мероприятии есть определенный риск, предупреждает Бородкин.

Например, по словам юриста, лица, сдающие в аренду свою квартиру иностранцам, могут нести гражданско-правовую ответственность в случае, если их наниматели своими действиями испортили имущество соседей.

В отдельных случаях наймодателю может угрожать и административная ответственность. В частности, штраф от 2 до 4 тысяч рублей придется заплатить собственнику жилья, не исполнившему свои обязанности по миграционному учету и не подавшему уведомление в территориальные органы ФМС о проживании на его жилплощади мигранта. А если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном на его недвижимости иностранном гражданине, но при этом сам иностранец у него фактически не живет, органы ФМС могут расценить это как предоставление ложных сведений, что также квалифицируется как административное правонарушение и влечет штраф до 5 тысяч рублей.

«Таким образом, в случае, если вы решили сдавать жилое помещение внаем иностранным гражданам, необходимо помнить о том, что обязанность по подаче сведений о прибытии иностранного гражданина, в том числе в связи с изменением места временного проживания, возложена именно на наймодателя, а не на иностранного гражданина. И собственно весь процесс сдачи внаем жилого помещения иностранным гражданам, процесс контроля за их проживанием и соблюдением ими правил проживания в квартире, а также возможные конфликтные ситуации со соседями – все это возлагается на плечи наймодателя», — подчеркивает Бородкин.

Поэтому Щеглов советует собственнику в целях минимизации возможных проблем потребовать от постояльцев застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами от возможных бедствий, которые произойдут по их вине (пожар, затопление, порча чужого имущества) или застраховать ответственность самому, включив расходы по страхованию в арендную плату.

Статья написана по материалам сайтов: urexpert.online, oformovich.ru, realty.ria.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector