+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Налогообложение при договоре мены недвижимости 2019 год

В статье будет раскрыта тема «Договор мены» и также рассмотрен ряд вопросов, касающихся налогообложения.

Что же такое договор мены? Договор мены понять не сложно, даже из самого названия. Сделка подразумевает обмен одного имущества на другое (один товар обменивается на другой).

Если посмотреть договор купли-продажи, то по нему имущество (вещь) меняется на деньги, получается такой обмен, в договоре же мены происходит обмен товарами.

К примеру, одна квартира меняется на другую квартиру или дом меняется на квартиру. Это наиболее распространенные варианты мены.

Какие виды договора мены существуют в практике?

Нужно сказать, что в практике мена – не частое явление. Потому что все-таки найти две стороны, условно говоря, менщика первой стороны и менщика второй стороны, которым бы взаимно понравились квартиры (комнаты), и они захотели бы произвести обмен, это можно считать экзотикой и редкостью.

Поэтому, в общей сложности, наверное, на 100 сделок купли-продажи недвижимости получается лишь 1 мена. Это все во-первых.

Во-вторых, нужно сказать, что мена имеет свои определенные специфические моменты законодательного регулирования. Не зря по мене, как это было указано, товар меняется на товар.

Поэтому заключить договор мены квартиры на услугу по строительству загородного дома нельзя. Заключить договор мены комнаты на право требования по договору долевого строительства тоже нельзя.

Для того чтобы был договор мены, нужен товар в его конечном виде. То есть должна быть какая-то определенная вещь. Вещь, права на которую уже зарегистрированы.

До рассмотрения вопроса налогообложения нужно уточнить еще несколько моментов. Первый момент связан с некой спецификой заключения договора мены.

В чем заключается специфика?

Например, на практике, не редко встает вопрос с преимущественным правом покупки других сособственников на долю, которая меняется.

Есть трехкомнатная квартира, каждая из комнат принадлежит разным собственникам, один из которых решил обменять свою комнату на какой-то загородный дом.

В этом случае, возникает вопрос, нужно ли брать отказ от преимущественного права от других сособственников, потому что по закону такое вроде правилами установлено.

Здесь, на самом деле, на практике получается достаточно много баталий и споров. В законе тоже однозначного ответа на этот вопрос найти нельзя, потому что статья 250 ГК РФ, говорящая о преимущественном праве покупки, устанавливает, что необходимо истребовать отказ от преимущественного права покупки других сособственников в случае продажи. То есть там прямо указано основание сделки – это продажа. Но мена ведь не является продажей.

В общем и целом, при нотариальном удостоверении договоров мены всегда истребуют отказ от остальных сособственников, потому что, скорее всего, регистрирующий орган сделку без отказа (согласия собственников) не пропустит. Такой переход права собственности по мене не произойдет. Это был первый момент.

Второй момент связан с согласием супругов на заключение договора мены. Если, например, происходит обмен одной квартиры на другую, возникает вопрос, а нужно ли согласие второго супруга, если одна из сторон приобретала квартиру по возмездной сделке и находится в браке.

Тот же вопрос может возникнуть и по отношению ко второй стороне. Хотя, фактически, условно говоря, происходит обмен одного имущества на другое, а не продажа.

Тоже на практике есть разные мнения. Бывает, агенты спорят о том, что согласие супругов не нужно. Но следует отметить, что согласие супругов обязательно нужно истребовать, так как статья 35 Семейного кодекса РФ говорит прямо: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это прямой ответ на рассматриваемый вопрос.

По поводу мены, есть еще один момент, который необходимо раскрыть. Им является момент качества товара. Если посмотреть на нормы, которые регулируют договор купли-продажи, то статья 475 ГК РФ говорит о том, что если приобретена квартира, однако, она оказалась не качественной, в ней выявлены какие-то трещины или проводка, которую сделали, не соответствовала правилам проведения таких работ и в дальнейшем теоретически или практически может быть какая-либо угроза повреждения имущества и т. п., закон говорит о том, что если покупателю продан некачественный товар (квартира), то он имеет право в соответствии с буквой закона выбрать удобный способ компенсации.

Этот способ компенсации относится к уменьшению стоимости квартиры, которая приобретена. К примеру, квартира куплена за 1 млн. рублей, а на то чтобы заделать трещину, нужно 200 тыс. рублей, поэтому последняя сума будет просто не доплачена или же эта сумма будет возвращена.

Либо можно самостоятельно заделать трещину и предъявить иск о возмещении причиненных убытков. Или попросить продавца, чтобы он своими силами исправил недостаток. Можно рассматривать подобные варианты, предусмотренные законом.

В договоре же мены, к сожалению, если обмен произошел без доплаты, это правило о качестве товара уже работать не будет. То есть потребовать компенсацию в плане уменьшения продавцом стоимости будет нельзя.

Существует такой нюанс, по сравнению с договором купли-продажи, который на практике нередко случается. Стороны обычно именно в этом путаются. Поэтому в этом смысле слова, мена, конечно, хуже, чем договор купли-продажи.

Какие виды налогов могут возникать при приобретении недвижимости по договору мены?

Если недвижимость приобретается, значит, никаких налогов не возникает. Возникает налог на доходы, так как объект продается, и за него получаются деньги. Поэтому общее правило здесь такое. Многие путают и беспокоятся насчет этого вопроса, что, мол, покупается квартира, и нужно будет платить налог. Нет, налог не платится с покупки, так как имеется в виду, что оплата налога должна произойти с тех денег, на которые покупается квартира до момента приобретения.

С покупки платится лишь текущий налог, который рассчитывается с кадастровой стоимости, просто за обладание указанным объектом недвижимости.

Если объект недвижимости продается, то здесь существуют разные правила налогообложения. Позиция налоговой службы такова, что в договоре мены налоговая не видит ничего специфического, ничего сугубо «менного».

Налоговая, рассматривая договор мены, по сути, видит два договора купли-продажи. Исходя из этого, происходит расчет налогообложения для каждого менщика.

Дальше, рассматривая договор, одна сторона меняет свою квартиру, а вторая свою. Происходит обмен. Затем смотрится, когда одной из сторон была приобретена квартира, по какому основанию (купил, получил в наследство, по договору дарения и т. д.).

Исходя из этого, смотрится, возникает ли подоходный налог в 13% в результате продажи (мены) квартиры. То же происходит и по отношению ко второй стороне.

Общие правила о налогообложении, о налоговом вычете — расходы минус доходы или вычет в 1 млн. рублей, имеется в виду, с точки зрения продавца, также и для покупателя — вычет в 2 млн. рублей или же в 3 млн. рублей, если используются кредитные денежные средства. Здесь все это, в общем, применимо.

Поэтому в качестве примера можно разобрать несколько вариантов мены с разными условиями титула собственности у каждого менщика и посчитать, чтобы это было более понятно.

Но в целом, это выглядит именно так. Берется два договора купли-продажи, и по этим договорам оценивается мена, с точки зрения налогообложения.

Далее будет разобран порядок налогообложения по договору мены. Но прежде чем перейти к расчету налоговой базы и, собственно, самого налога, нужно разобрать отдельные моменты, для того чтобы было понятно, как именно рассчитывается налог.

До 01 января 2019 года, до вступления в силу изменений в Налоговый кодекс РФ, был немного другой порядок налогообложения, что касается исчисления налоговой базы и минимального предельного срока владения имуществом.

Что же изменилось с этого момента?

Изменилось много чего, и изменилось кардинально. Федеральный закон № 382, который как раз внес изменения в Налоговый кодекс РФ, в статью 217 данного кодекса, и изменил порядок расчета налога, подлежащего оплате, в случае продажи объекта недвижимости.

До 01 января 2019 года ситуация с расчетом налога была намного проще, нежели она стала теперь. Что имеется в виду? Имеется в виду, что если раньше (до 01 января 2019 года) приобретался объект недвижимости (квартира), срок владения которым составлял 3 года с момента приобретения, и выполняется продажа данной квартиры, вне зависимости от того, за какую цену продана недвижимость, ничего оплачивать не нужно, никакие декларации подаваться не должны.

Если собственник владел имуществом менее 3 лет, значит, платится 13% налог с дохода (выгоды), который получен от продажи такого объекта. Так было до 01 января 2019 года. После указанного года, ситуация изменилась.

Как составить договор мены домов с земельными участками, читайте тут.

Ввели один новый критерий, который называется поправочный коэффициент от кадастровой стоимости. Именно от него теперь будет рассчитываться налог. Изменен порядок минимального срока, после которого не нужно платить налог.

Раньше он был 3 года, теперь же он может быть или 3, или 5 лет, в зависимости от того, на каком основании принадлежит приобретенный объект недвижимости. Процент подоходного налога остался неизменным – 13%. В этом отношении, ничего не поменялось.

Какие основания поменялись, если раньше неважно было, на каком основании получена недвижимость, как сейчас при наследовании квартиры, ее приватизации и дальнейшей продаже, или же если жилье когда-то приобретено, а теперь продается?

Предусмотрено три основания. Первое – если квартира была приобретена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника.

Объект недвижимости был получен по договору пожизненного содержания с иждивением – это второе.

И третье – по приватизации. В этих случаях, действует срок владения 3 года, по истечении которых при продаже объекта за любую стоимость, налог оплачиваться не будет, т. е. подоходного налога в 13% не будет.

В остальных случаях, будет уже установлен срок в размере 5 лет владения недвижимостью. То есть если квартира была куплена после января 2019 года по договору купли-продажи, для того чтобы продать ее за любую стоимость и не платить за это никакого налога, нужно будет подождать 5 лет с момента приобретения объекта.

Если квартира куплена в 2013 году и продается в этом году, как на продавце отразятся эти изменения? По какому законодательству нужно будет платить налог, по старому или по новому?

Как раз в Федеральном законе № 382, который ввел данные изменения в Налоговый кодекс РФ, указано, что закон не имеет обратной силы к тому имуществу, которое было приобретено до 01 января 2019 года.

Поэтому, приобретая объект в 2019, 2019, 2019 году, и вплоть до 2019 года, расчет будет происходить по старой системе налогообложения, существовавшей до момента указанных изменений.

Иными словами, если в 2019 году куплена квартира и через три года продана, то никой подоходный налог не оплачивается, вне зависимости от суммы продажи объекта.

Какие существуют льготы для налога на доход физических лиц (НДФЛ), какие имущественные вычеты есть, имеются ли какие-либо изменения в законодательстве?

Использовать налоговые вычеты нужно только, по большому счету, в ситуациях, когда продается объект недвижимости в период, менее минимального предельного срока владения.

Если квартира куплена и срок владения ею меньше 3 лет, и нужно это жилье продать, то в этом случае есть смысл прибегнуть к имущественному вычету.

Если, конечно, продается объект недвижимости, который приобретен в свое время не по той же цене, как цена покупки, а продается по другой стоимости с получением определенного дохода.

Пример ситуации

Год назад приобретен объект недвижимости (до 2019 года) и через 2 года он продается. Куплена недвижимость за 1 млн. рублей, продается за 3 млн. рублей. Доход – 2 млн. рублей, с него нужно оплатить 13% налога, то есть 260 тыс. рублей.

Смотрим, как можно уменьшить налогооблагаемую базу. Можно взять вычет в 1 млн. рублей, однако, его брать не к чему, так как объект приобретен за 1 млн. рублей.

Если квартира приобретена за 1 млн. рублей, можно только увеличить ее стоимость, если получится, посмотрев на расходы, которые были понесены в связи с приобретением.

Расходы эти могут быть выражены в договоре либо расходами, которые были понесены в связи со строительством, какими-то отделочными работами той квартиры (жилого дома) что продается.

Но, опять же, здесь также есть определенные нюансы. При приобретении такого дома, должно быть указано, что он приобретается без отделки, иначе налоговая не примет в расчет эти деньги, которые были потрачены на строительство, отделочные работы по недвижимости. Это все для продавца.

Для покупателя существует 2 и 3 млн. рублей, 2 млн. рублей сводятся к вопросу уменьшения налогооблагаемой базы – один раз дается это сделать для налогоплательщика.

То есть если приобретается объект за 5 млн. рублей, и это делается впервые, то можно на сумму оплачиваемых налогов – 260 тыс. рублей, уменьшить свою налогооблагаемую базу.

Если квартира приобретается с использованием кредитных денежных средств, то можно еще дополнительно 3 млн. рублей в счет оплаты процента за использование кредитных денежных средств, потратить в счет оплаты.

Иными словами, если недвижимость приобретается за 5 млн. рублей, то максимальный налоговый вычет будет составлять 650 тыс. рублей. Вот эту сумму можно списывать с получаемого дохода, со своей заработной платы.

Имущественные вычеты и ставка по налогу как-то отличаются для нерезидентов?

Для начала нужно понять, кто такой резидент, и кто такой не резидент. По Налоговому кодексу РФ, не резидентом является гражданин, проживающий в стране менее 183 дней в году. Не резиденты оплачивают подоходный налог не в размере 13% , а 30%.

При этом никакие имущественные вычеты, о которых говорилось выше, работать не будут. Имущественные вычеты действуют только для налоговых резидентов.

Это важно учитывать, так как часто бывают сделки, когда по доверенности продавца продается объект недвижимости, а сам продавец уже длительное время проживает за пределами РФ. Здесь получается достаточно приличный налог.

Далее будут разобраны конкретные ситуации по налогообложению дохода, полученного в результате заключения договора мены. Например, разберем следующую задачу. Одна сторона договора обменяла купленную 4 года назад квартиру на купленный в этом году дом.

То есть дом был куплен после 01 января 2019 года. Например, стоимость квартиры равна стоимости дома и равна 5 млн. рублей (К=Д=5 млн. рублей).

Соответственно, здесь возникает вопрос: как определить налоговую базу для исчисления НДФЛ для каждой из сторон договора в случае равноценной мены?

Здесь все просто. Если квартира была приобретена 4 года назад, то в соответствии указанным выше Федеральным законом, внесшим изменения в правила налогообложения, действуют старые правила по отношению к такому объекту.

Существует предельный срок владения в размере 3 лет, после которого налог при отчуждении объекта не платится. Иными словами, собственник квартиры при заключении такого договора, с обозначением такой стоимости, ничего платить не должен.

Что касается собственника дома, то здесь ситуация немного сложнее, так как дом был приобретен в 2019 году за 1 млн. рублей, соответственно, к дому будут применяться уже новые правила налогообложения, при продаже и получении дохода.

В этом случае, нужно будет просмотреть, в первую очередь, какая кадастровая стоимость указанного дома. 5 млн. рублей (К=Д), в данном случае, больше 70% кадастровой стоимости.

Почему этот вопрос является важным для выяснения с точки зрения налогообложения? Потому что если кадастровая стоимость минус 30% (или 70% от кадастровой стоимости, как указано), выше, чем стоимость, в которую оценивается указанный объект недвижимости (5 млн. рублей), тогда во внимание все равно будет приниматься кадастровая стоимость для расчета налогообложения.

Если кадастровая стоимость минус 30% меньше, чем стоимость оценки дома (5 млн. рублей), тогда, конечно, должна браться в расчет величина, которая указана в самой непосредственной сделке.

Собственник приобрел дом в 2019 года за 1 млн. рублей, при этом по договору мены, предположительно, в этом же году, он его меняет с оценкой в 5 млн. рублей.

Очевидно, что здесь уже есть налогооблагаемый доход, складывающийся из величины в 5 млн. рублей минус 1 млн. рублей, который был потрачен для приобретения указанного дома в 2019 году (5 млн. рублей – 1 млн. рублей = доход).

Поэтому величина налога, которую нужно будет заплатить, будет равняться 4 млн. рублей х 13% = 520 тыс. рублей. Это и будет сумма налога, которую собственник дома должен оплатить, подав налоговую декларацию.

Может ли бывший собственник дома уменьшить данный налог на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей?

Теперь ситуация будет несколько усложнена в плане расчета.

Д. купил дом в 2019 г. за 1 млн. рублей. Д. платит налог (п. 4 ст. 217.1 НК).

Уменьшение налога на вычет (ставка НДФЛ): (5 млн. – 1 млн. – 2 млн. рублей) х 13% = 260 тыс. рублей – размер НДФЛ, где 5 млн. рублей – стоимость квартиры, 1 млн. рублей – имущественный вычет при продаже (п.п. 1 п.2. ст. 220 НК РФ), а 2 млн. рублей – имущественный вычет при приобретении (п.п. 1 п.3 ст. 220 НК РФ).

Здесь видно, в связи с тем, что имеется в виду договор мены, взаимосвязанный интерес менщика дома, как продавца и, по сути, как продавца объекта недвижимости, полученный доход, на который меняется собственник дома, составляет 5 млн. рублей.

Из этой суммы в 5 млн. рублей можно убрать стоимость имущественного вычета при продаже объекта в 1 млн. рублей, в соответствии с п.п. 1 п.2 ст. 220 НК РФ.

И так же, как покупатель квартиры, собственник жилого дома имеет право на налоговый вычет в 2 млн. рублей, который предоставляется ему один раз за всю жизнь.

Итого, если рассчитать сумму налога, которая в этом случае получается при использовании имущественного вычета в размере 2 млн. рублей, как для покупателя уже квартиры, которая по факту меняется на жилой дом, то получится налогооблагаемая база в 2 млн. рублей и сумму оплаты налога в 260 тыс. рублей.

Раз можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, может ли собственник дома уменьшить свой доход, например, на расходы, понесенные им на приобретение данного дома или другие расходы?

Уменьшение дохода на расходы: (5 млн. – 1,5 млн. – 2 млн.) х 13% = 195 тыс. рублей (НДФЛ), где 1,5 расходы на отделку (п.п. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ); (5 млн. – 1 млн. – 1,5 млн. – 2 млн.) х 13% = 65 тыс. рублей (НДФЛ), где 1 млн. – расходы на покупку дома (п.п. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ); 2 млн. – имущественный вычет при приобретении (п.п. 1 п.3 ст. 220 НК РФ). 1,5 млн. – соответственно.

Это интересно:  Аренда квартиры по договору социального найма 2019 год

Ситуацию с жилым домом можно проутрировать. Почему? Потому что, как правило, при покупке жилого дома приобретается жилой дом в недостроенном варианте, и какие-то денежные средства тратятся собственником на его дальнейшую отделку, что и указано на схеме.

То есть оценивается имущество, как было указано, в 5 млн. рублей, при этом собственник жилого дома понес расходы на его отделку, в соответствии с перечнем расходов, которые могут быть включены в такие расходы согласно п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Эти расходы составляют 1,5 млн. рублей. В этом случае, на эту сумму уменьшается налогооблагаемая база, то есть 5 млн. рублей – 2 млн. рублей (расходы на отделку) – 2 млн. рублей (которые были указаны в прошлом случае, как собственника будущего объекта, как приобретателя квартиры, если он ни разу не пользовался указанным имущественным вычетом, то он может его применить).

Итого получается: 5 млн. рублей (сумма по сделке мены) – 1,5 млн. рублей (расходы собственника дома на отделку, которую он понес) – 2 млн. рублей (имущественный вычет как приобретателя, собственника нового объекта недвижимости, квартиры).

Как видно, если произвести математическое действие, то получится сумма к оплате, равная 195 тыс. рублей для собственника дома, который меняется на квартиру.

Дальше ситуация еще интереснее. Берется 5 млн. рублей, как уже говорилось, цена по договору мены. Отнимаем 1 млн. рублей (расходы на покупку дома, которые понес собственник в 2019 г.).

Далее этот же собственник дома понес расходы на отделку указанного дома, в соответствии с п. 3 ст. 220 НК РФ – это еще 1,5 млн. рублей.

И как собственник будущей квартиры, он имеет налоговый имущественный вычет, предоставляемый ему один раз, в размере 2 млн. рублей.

Если собственник дома будет пользоваться всей палитрой возможностей, предоставленных Налоговым кодексом РФ для имущественного вычета, при условии, что сам собственник будет легально использовать ту или иную категорию или способ вычетов, тогда, в данном случае, вообще уменьшается налогооблагаемая база на 65 тыс. рублей.

Исходя из этого, нужно подчеркнуть важность того, что при использовании определенного способа уменьшения налогооблагаемой базы, нужно внимательно смотреть письма Министерства финансов, разъяснительные письма Налоговой инспекции по правилам применения конкретного вычета, ну и перед приобретением проконсультироваться с нотариусом или специалистом, который занимается налогообложением, для того, чтобы правильно структурировать сделку мены, которая будет совершаться.

Налогообложение при договоре мены

«Налоговый вестник», 2006, N 9

Среди сделок, заключенных между физическим лицом — работником и юридическим лицом — работодателем, наиболее проблемными с точки зрения налоговых последствий являются, по нашему мнению, договоры мены.

В связи с этим в настоящей статье рассмотрена ситуация, при которой работник — физическое лицо заключает с организацией-работодателем договор, по которому работник обменивает принадлежащую ему на праве собственности квартиру на гараж, находящийся на балансе у организации.

В подобной ситуации наиболее часто возникают следующие вопросы:

  1. каковы гражданско-правовые и налоговые последствия подобной сделки;
  2. каковы последствия подобной сделки в случае, если организация применяет упрощенную систему налогообложения;
  3. каковы последствия подобной сделки, если квартира заведомо дороже гаража, передаваемого организацией;
  4. какую оценку квартиры следует применять (рыночную или оценку БТИ)?

1. Гражданско-правовые последствия сделки

В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Пунктом 2 ст. 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются правила о купле-продаже.

Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые оборотоспособные вещи.

Таким образом, квартира и любое иное недвижимое имущество, находящееся в обороте, в том числе гараж, являются товаром. Следовательно, между работником организации и организацией может быть заключен договор мены.

Пунктом 1 ст. 568 ГК РФ предусмотрено, что если из договора мены не следует иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

В соответствии со ст. 570 ГК РФ, если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В рассматриваемой ситуации товаром является особый объект — недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права собственности на соответствующее имущество. Данный вывод подтверждается также п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 N 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены».

Возникшие в этой связи отношения сторон помимо договора мены могут быть также оформлены путем заключения двух встречных договоров купли-продажи. Однако в данном случае организации необходимо официально оформить все денежные расчеты с физическим лицом.

2. Налоговые последствия сделки 2.1. Налоговые последствия, связанные с особенностями сделки

Рассматриваемая сделка имеет три основные особенности, которые могут оказать влияние на налоговые последствия сделки:

  1. сделка заключается между работником и работодателем — юридическим лицом;
  2. сделка (по договору мены) является товарообменной операцией;
  3. предметом сделки является недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Согласно п. 2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам только в установленных законом случаях, в том числе:

  1. между взаимозависимыми лицами;
  2. по товарообменным (бартерным) операциям.

В связи с тем что договор мены является товарообменной (бартерной) операцией, налоговый орган вправе проверить правильность цен по такой сделке.

Если налогоплательщики признаны взаимозависимыми, то налоговые органы также могут проверить правильность применения цен по сделкам, заключенным между данными лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности либо деятельности представляемых ими лиц, а именно:

  1. одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
  2. одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
  3. лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации вышеназванные признаки взаимозависимости лиц отсутствуют.

Однако суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров.

В соответствии с Письмом УМНС России по г. Москве от 07.06.2004 N 11-14/37441, поскольку п. 2 ст. 20 НК РФ предусматривает возможность судебного порядка установления взаимозависимости по иным основаниям, налоговые органы имеют право проверять правильность применения цен по любым сделкам.

В то же время при установлении отношений взаимозависимости, не подпадающих под критерии, перечисленные в п. 1 ст. 20 НК РФ, налоговый орган не вправе взыскать доначисленный налог и пени в бесспорном порядке, предварительно не доказав в суде наличие взаимозависимости. Однако читателям журнала следует учитывать, что судом может быть установлено, что сделка между работником и работодателем является сделкой между взаимозависимыми лицами.

Согласно п. 3 ст. 40 НК РФ по итогам такой проверки, если цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары.

В соответствии с п. 4 ст. 40 НК РФ рыночной ценой товара признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговый орган вправе проверить правильность применения цены по договору мены.

2.2. Налоговые последствия для организации 2.2.1. Налог на прибыль организаций

Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Для российских организаций прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся доходы от реализации товаров.

Пунктом 1 ст. 252 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.

Согласно ст. 253 НК РФ к расходам, связанным с производством и реализацией, относятся в том числе расходы, связанные с приобретением и (или) реализацией товаров, а также иные расходы, связанные с производством и реализацией, в число которых могут быть включены расходы по заключению сделки.

Таким образом, если балансовая стоимость передаваемого по договору мены имущества (гаража) и расходы по заключению сделки меньше цены этого гаража, установленной сторонами в договоре, у организации возникнет прибыль, облагаемая налогом, если балансовая стоимость больше цены гаража, у организации возникнет убыток.

Если рыночная стоимость гаража окажется больше, чем установлено сторонами в договоре, то существует риск доначисления налога на прибыль в случае проведения налоговыми органами проверки правильности применения цен.

2.2.2. Налог на добавленную стоимость

В соответствии со ст. 143 НК РФ плательщиками НДС являются организации. Физические лица в перечне плательщиков НДС не указаны, следовательно, они не являются налогоплательщиками.

Таким образом, одной стороной сделки является организация — плательщик НДС, а другой стороной — физическое лицо, не являющееся плательщиком этого налога.

В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров на территории Российской Федерации.

Работник организации не является плательщиком НДС, следовательно, он не предъявляет соответствующую сумму налога к оплате. Более того, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

На основании п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику в том числе при приобретении товаров на территории Российской Федерации.

В рассматриваемой ситуации, как было указано выше, работник НДС к оплате не предъявляет.

Следовательно, при приобретении квартиры у работника организация не уплачивает НДС и не имеет права на налоговый вычет.

Организация является плательщиком НДС, следовательно, при реализации гаража она обязана начислить и предъявить НДС со стоимости реализуемого имущества (цены, установленной сторонами в договоре).

Предположим, что гараж был приобретен организацией после введения в действие гл. 25 НК РФ (после 01.01.2002); налоговая база при его реализации определяется в соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ как стоимость гаража, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном установленному в ст. 40 НК РФ, и без включения налога, то есть НДС должен исчисляться с цены сделки, установленной сторонами в договоре мены.

Если гараж был приобретен организацией до введения в действие гл. 25 НК РФ (до 01.01.2002), то налоговая база при его реализации должна была определяться в соответствии с п. 3 ст. 154 НК РФ как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений ст. 40 НК РФ, с учетом налога и стоимостью реализуемого имущества, то есть НДС должен был исчисляться только с наценки.

В соответствии с п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров на территории Российской Федерации, если товары приобретены для осуществления операций, признаваемых объектами обложения НДС (за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ).

При осуществлении обмена реализация (в целях налогообложения) происходит у обеих сторон — как у физического лица, так и у организации.

Однако в связи с тем, что физические лица не являются плательщиками НДС, работник организации не должен начислять и предъявлять НДС. Организация же при заключении договора мены обязана начислить и предъявить работнику соответствующую сумму НДС.

В соответствии со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не следует иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. При заключении договора мены стороны по их усмотрению могут включить в цену товара НДС либо оговорить, что цены в договоре установлены без учета НДС. По нашему мнению, необходимо отдельно рассмотреть налоговые последствия для каждой из этих ситуаций.

НДС включен в цену договора. Если стороны оговаривают в договоре, что цена устанавливается с учетом НДС, возникает следующая ситуация.

Организация передает работнику имущество, стоимость которого включает установленную договором цену и НДС, а работник передает организации квартиру по цене, установленной договором. Таким образом, организация передает работнику имущество, стоимость которого меньше стоимости приобретенного ею имущества на величину начисленного при реализации данного имущества НДС. Иными словами, у организации образуется доход в размере суммы НДС, в связи с чем необходимо выяснить, возникает ли у организации объект обложения данного дохода налогом на прибыль.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 248 НК РФ в целях исчисления налога на прибыль при определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров.

Таким образом, образовавшаяся разница между стоимостью переданного и стоимостью полученного имущества в размере начисленного НДС не облагается налогом на прибыль.

В соответствии с п. 4 ст. 274 НК РФ доходы, полученные в натуральной форме (включая доходы по товарообменным операциям), учитываются при определении налоговой базы исходя из цены сделки с учетом положений ст. 40 НК РФ. По договору работник передает организации квартиру, стоимость которой равна стоимости передаваемого организацией имущества плюс НДС. Таким образом, доходы, полученные по договору мены, будут учитываться исходя из цены, установленной сторонами в договоре.

НДС, который работник был обязан уплатить организации в связи с приобретением у нее имущества, был уплачен им в момент получения организацией его квартиры. Организация обязана исчислить сумму НДС и уплатить его в бюджет. В связи с тем что оплата была произведена в натуральной форме, НДС должен быть уплачен организацией из собственных свободных средств.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся суммы налогов и сборов, таможенных пошлин и сборов, начисленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, за исключением перечисленных в ст. 270 НК РФ.

В соответствии с п. 19 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде сумм налогов, предъявленных налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров.

Таким образом, расход организации в сумме уплаченного из собственных средств НДС не учитывается в целях налогообложения прибыли.

НДС сверх цены договора. Если стороны договорились не включать НДС в цену товара по сделке, возможны два варианта дальнейших действий сторон:

  1. при заключении договора мены стороны договариваются о стоимости обмениваемого имущества без учета НДС. Таким образом, в результате стоимость передаваемого имущества без учета НДС будет одинаковой. Покупатель же будет обязан оплатить предъявленный ему НДС сверх оговоренной стоимости имущества. В такой ситуации у покупателя возникнет дополнительный расход в размере суммы уплаченного НДС;
  2. стороны при заключении договора договариваются также о том, что НДС не включается в цену товара, однако все расходы по уплате НДС несет организация. В таком случае организация обязана исчислить сумму НДС и уплатить его в бюджет, причем из собственных средств.

Во второй ситуации в учете организации образуется разница в размере суммы НДС, которая представляет собой не покрытую встречным имущественным представлением физического лица часть стоимости имущества, которая с этого лица взыскана не будет.

Вышеназванная сумма представляет собой убыток организации, который может быть отнесен на уменьшение налогооблагаемой прибыли в составе внереализационных расходов в соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Согласно ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком.

В целях применения ст. 252 НК РФ необходимым условием признания затрат для целей налогообложения является подтверждение произведенных расходов первичными документами.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные в том числе документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с п. 4 ст. 252 НК РФ, если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты.

Таким образом, на основании вышеизложенного разница между ценой, установленной договором, и ценой продажи у организации-продавца может учитываться в составе внереализационных расходов согласно пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ либо в составе расходов, связанных с производством и реализацией, в соответствии с пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Это интересно:  Договор посуточной аренды квартиры 2019 год

Однако, если организация берет на себя расходы по оплате НДС, у работника может возникнуть материальная выгода (в случае признания сторон сделки взаимозависимыми).

В данном случае у организации как у налогового агента возникнет обязанность по удержанию у работника налога на доходы физических лиц с сумм образовавшейся материальной выгоды.

В связи с вышеизложенным с учетом вышеописанных затруднений в исчислении и уплате налога на прибыль и НДС, возникающих в связи с расчетами в неденежной форме, может быть рассмотрен вариант оформления отношений сторон двумя договорами купли-продажи и осуществления расчетов с использованием денежных средств.

2.2.3. Налог на имущество организаций

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Согласно п. 1 ст. 375 НК РФ налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Таким образом, полученное организацией по договору мены недвижимое имущество подлежит обложению налогом на имущество организаций.

2.2.4. Уплата налогов организацией как налоговым агентом

В связи с тем что физическое лицо, являющееся стороной по договору мены, является работником, организация-работодатель выступает по отношению к нему как налоговый агент при уплате налога на доходы физических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в соответствующий бюджет (внебюджетный фонд) налогов.

Однако пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ предусмотрено, что налог с дохода, полученного от продажи имущества, принадлежащего физическому лицу на праве собственности, исчисляется и уплачивается самим физическим лицом.

В соответствии с п. 2 ст. 228 НК РФ налогоплательщики самостоятельно исчисляют налог на доходы физических лиц и уплачивают его в бюджет.

Таким образом, организация не является налоговым агентом для своего работника — стороны по договору мены в отношении доходов, полученных работником в результате реализации им имущества по договору мены.

Однако читателям журнала следует учесть, что, если рыночная стоимость квартиры окажется меньше стоимости имущества, переданного организацией по договору мены, у работника организации при заключении договора мены возникнет материальная выгода. Данное условие касается только взаимозависимых лиц (в рассматриваемой ситуации стороны сделки могут быть признаны таковыми).

В соответствии с п. 3 ст. 212 НК РФ материальной выгодой является превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров налогоплательщику.

В случае наличия такой материальной выгоды и признания сторон сделки взаимозависимыми в судебном порядке организация как налоговый агент будет обязана удержать налог на доходы физических лиц с дохода в виде материальной выгоды на основании ст. 226 НК РФ.

2.2.5. Единый социальный налог

В соответствии с п. 1 ст. 236 НК РФ к объекту налогообложения не относятся выплаты, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество, а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества.

Таким образом, при совершении сделки по обмену имуществом у организации не возникает обязанности по уплате единого социального налога.

2.3. Налоговые последствия для работника организации

В соответствии с п. 1 ст. 209 НК РФ объектом обложения налогом на доходы физических лиц для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. Таким образом, доход, полученный работником от реализации квартиры, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 211 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров налоговая база определяется как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ. При этом в стоимость таких товаров включается соответствующая сумма НДС, акцизов.

Согласно п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относятся полученные налогоплательщиком товары.

В соответствии со ст. 228 НК РФ по доходам, полученным от продажи имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности, такие физические лица исчисляют и уплачивают налог на доходы физических лиц самостоятельно.

Обязательств по уплате каких-либо иных налогов при обмене имущества у работника организации не возникнет.

3. Последствия сделки в случае, если организация применяет упрощенную систему налогообложения

Освобождение от уплаты налогов при упрощенной системе налогообложения. В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения (УСН) организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль, налога на имущество организаций и единого социального налога.

Таким образом, при заключении договора мены у организации, применяющей УСН, не возникнет обязанности по уплате налога на прибыль и налога на имущество организаций.

Налог на добавленную стоимость при УСН. В соответствии с п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением этого налога, подлежащего уплате в соответствии с НК РФ при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации.

Следовательно, при заключении договора мены организация не включает в стоимость товара сумму НДС. Иными словами, стоимость квартиры по договору равняется стоимости передаваемого организацией имущества. Таким образом, при применении организацией УСН не возникнет вопросов по исчислению и уплате НДС, изложенных в подразделе 2.2 настоящей статьи.

Однако в данной ситуации, если организация приобрела передаваемое ею имущество после перехода на УСН, она не имеет права на применение налогового вычета в размере суммы НДС, уплаченной при его приобретении.

Если организация приобрела передаваемое по договору мены имущество до перехода на УСН и применила налоговый вычет по НДС, она обязана действовать в нижеследующем порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 170 НК РФ суммы НДС, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам, в том числе по основным средствам, в порядке, предусмотренном гл. 21 НК РФ, подлежат восстановлению налогоплательщиком в случае дальнейшего использования таких товаров, в том числе основных средств, для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ.

Подпунктом 3 п. 2 ст. 170 НК РФ установлено, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров, в том числе основных средств, учитываются в стоимости таких товаров, в том числе основных средств, в случае приобретения товаров, в том числе основных средств, лицами, не являющимися плательщиками НДС либо освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате этого налога.

Таким образом, в связи с тем что организация на основании п. 2 ст. 346.11 НК РФ не признается плательщиком НДС, суммы этого налога, ранее принятые к вычету при приобретении имущества, передаваемого по договору мены, подлежат возврату в бюджет.

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ при переходе налогоплательщика на специальные налоговые режимы в соответствии с гл. 26.2 и 26.3 НК РФ суммы налога, принятые к вычету налогоплательщиком по товарам, в том числе основным средствам, в порядке, предусмотренном НК РФ, подлежат восстановлению в налоговом периоде, предшествующем переходу на вышеуказанные режимы.

Следовательно, если имущество, передаваемое по договору мены, было приобретено организацией до перехода на УСН и был применен налоговый вычет по НДС при приобретении имущества, суммы этого налога, принятые к вычету при приобретении имущества, подлежат восстановлению в бюджет в налоговом периоде, предшествующем переходу на УСН.

В соответствии с п. 5 ст. 346.11 НК РФ организации и индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК РФ.

Следовательно, в случаях, предусмотренных в подразделе 2.2 настоящей статьи, организация как налоговый агент будет обязана удержать и исчислить налог на доходы физических лиц.

Объект налогообложения при УСН. В соответствии с п. 1 ст. 346.11 НК РФ объектом налогообложения при применении УСН признаются:

  • доходы;
  • доходы, уменьшенные на величину расходов.

В связи с тем что организация применяет УСН, при заключении договора мены у нее возникнет обязанность по уплате налога с дохода, полученного по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщик при определении объекта налогообложения учитывает в том числе доходы от реализации, определяемые согласно ст. 249 НК РФ. Пунктом 1 ст. 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных.

Согласно п. 2 ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной или натуральной формах.

В соответствии с п. 1 ст. 346.18 НК РФ, если объектом налогообложения являются доходы организации, налоговой базой признается денежное выражение таких доходов.

Пунктом 4 ст. 346.18 НК РФ установлено, что доходы, полученные в натуральной форме, учитываются по рыночным ценам.

В соответствии с п. 4 ст. 40 НК РФ рыночной ценой товара признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Таким образом, организация, применяющая УСН, обязана уплатить налог с дохода в размере 6% от стоимости квартиры, установленной сторонами в договоре мены.

4. Последствия сделки в случае, если квартира заведомо дороже имущества, передаваемого организацией

В соответствии со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не следует иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. Если согласно договору мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности по передаче товара, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Таким образом, если квартира заведомо дороже имущества, передаваемого организацией, стороны могут установить неравноценность товаров в договоре мены; в этом случае организация будет обязана доплатить работнику сумму, на которую квартира дороже передаваемого организацией имущества.

Однако, несмотря на то что квартира заведомо дороже имущества, передаваемого организацией, стороны могут установить в договоре, что товары являются равноценными. В данном случае читателям журнала следует учесть налоговые последствия, если налоговые органы при проверке правильности применения цен по сделке установят иное.

В соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ по итогам такой проверки, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, то есть организации будет доначислен налог с дохода организации в размере 6% (для применяющих УСН) или НДС плюс налог на прибыль (для общего режима налогообложения) от разницы между ценой, указанной в договоре, и рыночной ценой квартиры.

Таким образом, в целях избежания доначисления налога и пени стороны могут действовать согласно одному из нижеследующих вариантов:

  1. если рыночная стоимость передаваемого организацией имущества отличается от рыночной стоимости квартиры не более чем на 20%, стороны могут в договоре установить равноценность обмениваемых товаров, указав цену любого из них;
  2. если рыночная стоимость передаваемого организацией имущества отличается от рыночной стоимости квартиры более чем на 20%, стороны вправе установить в договоре равноценность обмениваемых товаров, указав цену, отличную от рыночной стоимости такого имущества или квартиры, чтобы она отличалась не более чем на 20% от стоимости передаваемого организацией имущества и не более чем на 20% от стоимости квартиры.

В обоих рассмотренных случаях необходимо учесть возникновение обязанности по уплате налога на прибыль и налога на доходы физических лиц, описанных в подразделе 2.2 настоящей статьи.

5. Какую оценку квартиры следует применять (рыночную или оценку БТИ)?

В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

В соответствии с п. 4 ст. 40 НК РФ рыночной ценой товара признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

В соответствии с п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен товара учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара сделках с идентичными (однородными) товарами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.

Согласно п. 11 ст. 40 НК РФ при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

Письмом УМНС России по г. Москве от 25.04.2000 N 03-08/16182 установлено, что источниками информации о рыночных ценах могут быть признаны:

  • официальная информация о биржевых котировках (состоявшихся сделках) на ближайшей к месту нахождения (месту жительства) продавца (покупателя) бирже, а при отсутствии сделок на вышеуказанной бирже либо при реализации (приобретении) на другой бирже — информация о биржевых котировках, состоявшихся сделках на этой другой бирже или информация о международных биржевых котировках, а также котировки Минфина России по государственным ценным бумагам и обязательствам;
  • информация государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;
  • информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или доведенная до сведения общественности средствами массовой информации.

Кроме того, оценка рыночной цены на продукцию может быть осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком, получившим лицензию в установленном порядке.

Таким образом, рыночная цена имущества может быть определена на основании заключения независимого оценщика.

Стоимость, указываемая БТИ, как правило, бывает значительно ниже рыночной стоимости квартиры. Если это окажется так, то при применении в сделке данной стоимости возникнет риск доначисления налога при проведении проверки.

Следовательно, сторонам следует применять рыночную оценку квартиры.

6. Выводы

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

  1. право собственности на обмениваемые по договору мены объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации;
  2. налоговый орган вправе проверить правильность применения цены по договору мены;
  3. при приобретении квартиры у физического лица организация не получает права на применение налоговых вычетов по НДС;
  4. при включении НДС в цену товара у организации не возникает дохода в виде суммы уплаченного работником НДС, а также расхода в виде суммы НДС, перечисленного организацией в бюджет за счет собственных средств;
  5. при установлении в договоре НДС сверх цены товара расходы организации на уплату НДС в целях исчисления налога на прибыль могут быть отнесены как к расходам на производство и реализацию, так и к внереализационным расходам;
  6. организация не будет являться налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц для своего работника — стороны по договору мены в отношении доходов, полученных работником в результате реализации им имущества по договору мены, за исключением случая возникновения дохода в виде материальной выгоды;
  7. работник обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц с операции по обмену недвижимости;
  8. если организация применяет УСН, при заключении договора мены у нее не возникнет обязанности по уплате налога на прибыль и налога на имущество организаций; организация не предъявляет НДС и лишается права на вычет НДС при приобретении имущества, передаваемого по договору мены;
  9. если стоимость квартиры заведомо больше стоимости имущества, передаваемого организацией по договору мены, стороны вправе заключить договор мены с доплатой. В случае указания в договоре на равноценность товаров цена, указанная в договоре, не должна отличаться более чем на 20% от рыночной стоимости каждого из обмениваемых товаров;
  10. стороны должны применять рыночную оценку квартиры.

Налогообложение операций по договору мены

Материалы подготовлены группой консультантов-методологов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит»

Осуществив операции по обмену имущества, бухгалтер организации должен отразить в учете и продажу переданных ценностей и принятие к учету имущества, поступившего в порядке обмена.

Необходимо отметить один достаточно важный момент, на который нужно обратить самое серьезное внимание. Это — контроль цен по товарообменным операциям.

Мы знаем, что при осуществлении обычных операций, связанных с отчуждением имущества для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Это положение вытекает из статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ).

Однако в случае осуществления товарообменных операций ситуация несколько сложнее. Пунктом вторым статьи 40 НК РФ перечислены случаи, когда налоговый орган вправе проверить правильность применения цены. Сюда отнесены:

— сделки между взаимозависимыми лицами,

— сделки, в которых выявлено значительное колебание цен в сторону уменьшения или увеличения.

Фактически это означает, что при совершении операций по обмену имуществом налоговый орган имеет право проверить, верно ли установлены цены. И если окажется, что установленные договором мены цены отличаются от рыночных цен более чем на 20%, работники налоговых органов доначислят налоги исходя из рыночной цены этих товаров. А это неминуемо приведет к начислению и уплате пеней за задержку налоговых платежей.

Таким образом, исходя из существующего на сегодняшний день порядка осуществления контроля за полнотой исчисления налогов, бухгалтеру организации необходимо самостоятельно осуществлять такой контроль за выручкой от реализации по договору мены, чтобы ее величина, отраженная по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет «Выручка» не отличалась от рыночной стоимости реализованных товаров более чем на 20%.

Это интересно:  Договор аренды квартиры для арендодателя 2019 год

То есть, при осуществлении операций по обмену имуществом бухгалтеру следует постоянно сравнивать сумму выручки от реализации переданных ценностей с их рыночной стоимостью.

Определяя рыночную стоимость, бухгалтер должен использовать официальные источники информации о рыночных ценах на сырье, материалы, объекты основных средств и тому подобных активов. Такими источниками могут служить:

— официальные сведения о биржевых котировках;

— информация государственных органов статистики и ценообразования;

— информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях.

Располагая документально подтвержденной информацией о ценах, предприятие сможет обезопасить себя от возможных споров с налоговыми органами. Если все же выяснится, что цены, в которых отражена стоимость реализованного имущества, ниже рыночных более чем на 20 процентов, то бухгалтеру следует самостоятельно исчислить налоги исходя из рыночной стоимости переданного имущества. В противном случае избежать уплаты пеней, связанных с несвоевременной уплатой в бюджет налогов с реализации вряд ли удастся.

Хотя налоговые органы и имеют право контролировать применяемые цены, однако реализовать на практике норму статьи 40 НК РФ, позволяющую им доначислить налоги до уровня рыночных цен, будет не просто.

Если проверяемая организация не согласится с их решением о доначислении налогов и обратится в суд, то налоговые органы обязаны будут доказать, что цены, исходя из которых, были доначислены налоги, являются рыночными. А это, как показывает практика сделать очень сложно.

Пени взыскиваются при отсутствии оснований для их взыскания, согласно статье 75 НК РФ, пеней признается установленная денежная сумма, которую налогоплательщик, плательщик сборов или налоговый агент должны выплатить в случае уплаты причитающихся сумм налогов или сборов, в том числе налогов или сборов, уплачиваемых в связи с перемещением товаров через таможенную границу Российской Федерации, в более поздние по сравнению с установленными законодательством о налогах и сборах сроки. Когда налоговые органы «доначисляют» налог в соответствии со статьей 40 НК РФ, обязанность уплатить данный налог у налогоплательщика возникает только в момент вынесения решения налоговым органом. Таким образом, несвоевременность платежа по вине налогоплательщика фактически отсутствует, и поэтому пени взимаются незаконно.

Однако, если ваша организация решится вступить в спор с налоговыми органами, используя для этого вышеприведенные аргументы, свою правоту ей придется отстаивать в судебном порядке.

Исчисление налога на добавленную стоимость с оборотов по реализации имущества в рамках договора мены имеет ряд особенностей.

Кроме того, при договоре мены и вычет по приобретенному имуществу производится в особом порядке. Рассмотрим данные особенности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ обмен товарами признается реализацией этих товаров. Следовательно, в соответствии со статьей 146 НК РФ, реализация товаров по договору мены представляет собой объект налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

Каким образом рассчитывается налогооблагаемая база по налогу на добавленную стоимость при договоре мены указано в пункте 2 статьи 154 НК РФ.

Согласно данному пункту при реализации товаров (работ, услуг) по товарообменным (бартерным) операциям налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

На первый взгляд все достаточно просто.

Однако вспомним, как определяется выручка по договору мены. Она составляет величину аналогичную стоимости передаваемого имущества (стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах организация обычно продает указанные товары).

НДС же для уплаты в бюджет будет рассчитан не с этой выручки, а с рыночной стоимости реализуемых товаров. Таковы требования главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Если организация являющаяся плательщиком НДС, приобретает товарно-материальные ценности, используемые для осуществления операций, являющихся объектом обложения НДС, приняла к учету товарно-материальные ценности, полученные от поставщика и оплатила их, она имеет право на налоговый вычет.

Вычет предоставляется на основании счета-фактуры поставщика, в котором НДС выделен отдельной строкой и размер его равен сумме налога, который уплатила организация-покупатель своему поставщику, приобретая какое-то имущество.

Это общеустановленный порядок предоставления налогового вычета, регулируемый главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ.

Договор мены представляет собой нетипичную операцию, в которой отсутствует движение денежных средств, партнеры рассчитываются друг с другом собственным имуществом. Для таких сделок НК РФ предусматривает особые правила предоставления вычета.

Фактическая оплата НДС при приобретении означает, что налогоплательщик должен понести реальные затраты в связи с оплатой НДС. Реальные затраты определяются размером денежных средств или балансовой стоимостью имущества, переданного в оплату товара, в том числе НДС.

Поэтому при оплате товаров, работ и услуг неденежными средствами, а собственным имуществом организации, НДС считается уплаченным в пределах балансовой стоимости имущества, переданного в оплату товаров, работ, услуг, то есть в пределах фактически понесенных затрат организации на оплату товаров, работ, услуг с учетом НДС.

Исходя из этого, НК РФ требует исчислять сумму НДС, подлежащего вычету, исходя из балансовой стоимости имущества, которое организация передала другой стороне по договору мены.

Это требование вытекает из статьи 172 НК РФ, согласно которой при использовании налогоплательщиком собственного имущества (в том числе векселя третьего лица) в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги) суммы налога, фактически уплаченные налогоплательщиком при приобретении указанных товаров (работ, услуг), исчисляются исходя из балансовой стоимости указанного имущества (с учетом его переоценок и амортизации, которые проводятся в соответствии с законодательством Российской Федерации), переданного в счет их оплаты.

Таким образом, в бухгалтерском учете полученные товары будут отражены по стоимости, аналогичной той, по которой организация обычно реализует передаваемые товары, но НДС же, принимаемый к зачету, должен быть исчислен не с этой суммы, а исходя из балансовой стоимости передаваемых товаров (себестоимости передаваемых товаров).

Рассмотрим, как правильно рассчитать НДС с реализации по договору мены, и какую сумму налога можно возместить из бюджета, на конкретном примере.

ООО «Весна» и ООО «Ремонтник» заключили договор мены, согласно которому ООО «Весна» передает «Ремонтнику» партию товаров, а взамен получает партию строительных материалов. Строительные материалы ООО «Весна» предполагает использовать для ремонта офисных помещений.

Цены, установленные договором мены, соответствуют обычным ценам реализации.

ООО «Весна» согласно учетной политике определяет выручку от реализации «по оплате».

Предположим, что обмен товарами производится не одновременно. ООО «Весна» первым осуществляет поставку товаров.

Тогда в бухгалтерском учете ООО «Весна» бухгалтер после отгрузки товаров отразит следующее:

Немного изменим условия примера 1.

Отклонение фактической цены от рыночной составит 18 %, пересчет налога делать не надо.

Операции, связанные с доначислением налогов исходя из рыночной стоимости реализованных товаров, отражаются на счетах бухгалтерского учета следующим образом:

Вопрос о возможности принять к зачету «входной» НДС оказывается на практике довольно сложным. Поэтому повторим еще раз, как осуществляется такая операция при договоре мены.

Как уже отмечалось, к договору мены применяется правило о купле-продаже, в соответствии с главой 30 ГК РФ, при этом каждая из сторон признается одновременно и продавцом и покупателем товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации либо уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации в таможенных режимах выпуска для свободного обращения, временного ввоза и переработки вне таможенной территории в отношении товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 НК РФ, а также товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи.

Вычетам подлежат, только суммы НДС, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг), либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 172 НК РФ при использовании налогоплательщиком собственного имущества (в том числе векселя третьего лица) в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги) суммы НДС, фактически уплаченные налогоплательщиком при приобретении указанных товаров (работ, услуг), исчисляются исходя из балансовой стоимости указанного имущества (с учетом его переоценок и амортизации, которые проводятся в соответствии с законодательством РФ), переданного в счет их оплаты.

Следовательно, в случае оплаты товара собственным имуществом, переданным по договору мены, суммы НДС, принимаемые к вычету, рассчитываются исходя из балансовой стоимости указанного имущества с учетом его переоценки и амортизации, которые проводятся в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Вычет сумм НДС производится после принятия таких товаров к бухгалтерскому учету, и при условии, что имеются соответствующие документы, предусмотренные пунктом 1 статьи 172 НК РФ.

В отношении налога на добавленную стоимость необходимо отметить еще один важный аспект, касающийся момента определения налоговой базы при реализации товаров по договору мены.

Мы знаем, что правильное определение момента возникновения налогооблагаемой базы по налогу имеет огромное значение. Ведь от этого зависит своевременность и полнота перечисления в бюджет суммы налога.

В соответствии с главой 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ налогоплательщики могут определять этот момент:

— либо по отгрузке товаров (работ, услуг) и предъявления покупателям расчетных документов;

— либо по мере оплаты отгруженных товаров.

Если организация рассчитывает НДС по отгрузке, то заплатить данный налог с налогооблагаемых операций придется по итогам того налогового периода (месяца или квартала) в котором эта отгрузка состоялась. Когда организация получает оплату за данный товар, при этом не имеет значения.

По общему правилу — все логично. Так как объектом налогообложения по НДС является реализация (фактически представляющая собой переход права собственности), то при отгрузке товаров (работ, услуг) право собственности на приобретаемые товары (работы, услуги) переходит от продавца к покупателю, это вытекает из статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

А как быть в данной ситуации с договором мены?

Разбирая гражданско-правовую сторону данного договора, мы установили, что данный договор фактически представляет собой договор с особым переходом права собственности.

То есть право собственности на полученное имущество переходит только в момент, когда фирма, получившая имущество по договору мены, осуществит свою отгрузку.

Следовательно, и начислить НДС к уплате нужно будет в тот момент, когда право собственности на обмениваемые товары перейдет к их новому владельцу, то есть, осуществится сам факт реализации.

А пока реализация не произошла, у налогоплательщика нет оснований для уплаты данного налога, в связи с отсутствием объекта налогообложения.

Однако налоговые органы настаивают на буквальном прочтении пункта 1 статьи 167 НК РФ, согласно которому для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере отгрузки и предъявлении покупателю расчетных документов, моментом определения налоговой базы является день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг).

Нужно сказать, что позиция более чем странная и не выдерживает никакой критики.

Однако на сегодняшний день такие случаи, когда налоговые органы на практике применяют такой подход, известны.

Как выйти из данной ситуации, сказать трудно, ведь даже если бы бухгалтер захотел начислить такой НДС, какой проводкой это сделать?

Ведь организация, первая осуществившая поставку товара, в учете отразит данную операцию с использованием счета 45 «Товары отгруженные».

Более простой представляется ситуация, когда налогоплательщик работает «по оплате».

В данной ситуации налогоплательщик должен уплатить данный налог по итогам того налогового периода (месяца или квартала), когда получил оплату. А товары, переданные по договору мены, считаются оплаченными, когда организация получила от своего контрагента встречную поставку и произвела зачет задолженностей.

Таким образом, исчислить и уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость налогоплательщик, участвующий в договоре мены, должен по итогам того налогового периода, в котором переходит право собственности на обмениваемое имущество. При этом не имеет значения, как он определяет выручку для целей исчисления НДС – «по оплате» или «по отгрузке».

При бартере налогом на добавленную стоимость облагается стоимость отгруженных товаров, указанная в договоре (пункт 2 статья 154 НК РФ). А если эта стоимость там не указана, то налог начисляют на рыночную цену (без НДС), рассчитанную по уже упомянутой нами статье 40 НК РФ.

Обратите внимание, НДС начисляется в тот день, когда обе стороны бартерной сделки полностью выполнили свои обязательства по договору. И здесь не имеет значения, как организация определяет налоговую базу по НДС – «по отгрузке» или «по оплате». Ведь, как мы уже сказали, при бартере товар считается реализованным и оплаченным в тот момент, когда участники сделки передадут друг другу обмениваемое имущество, если иное не указано в договоре.

«Входной» НДС принимают к вычету также лишь после того, как выполнены все обязательства по договору.

Чтобы посчитать сумму налога, которую можно зачесть, нужно балансовую стоимость имущества, отданного в обмен на приобретенное, умножить на ставку НДС, по которой облагается приобретенная вещь (10 или 18%), а затем разделить на 110 или 118 процентов соответственно. Это следует из пункта 2 статьи 172 НК РФ.

Если договором предусмотрена доплата, то организация может дополнительно зачесть НДС, исчисленный с уплаченных поставщику денег (пункт 1 статьи 172 НК РФ).

Но чаще всего, сумма зачтенного налога не совпадает с величиной НДС, которую поставщик укажет в своем счете-фактуре.

Невозмещаемый налог в бухучете следует или списать на внереализационные расходы или увеличить стоимость приобретенного товара.

Для целей же налогообложения он не учитывается, потому что покупатель его не оплатил.

Вступившая в действие с 1 января 2002 года глава 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ ввела новые требования к организациям.

Начиная с 1 января 2002 года, все организации помимо бухгалтерского учета обязаны вести и налоговый учет, так как налог на прибыль рассчитывается именно по данным налогового учета.

Прежде всего, отметим, что в соответствии со статьей 247 НК РФ, объектом налогообложения признается прибыль, которая представляет собой полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

Следовательно, с точки зрения налогообложения прибыли операций, произведенных в рамках договора мены, необходимо знать, каким образом определяется доход.

Обратимся к статье 274 НК РФ.

Согласно пункту 4 вышеназванной статьи НК РФ, доходы, полученные в натуральной форме в результате реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая товарообменные операции), учитываются исходя из цены сделки.

Под ценой сделки следует понимать цену, которая определяется сторонами в договоре мены.

Однако на практике часто встречается ситуация, когда в договоре мены цена договора не указана. Вспомним, что в соответствии с ГК РФ, обмениваемые товары изначально предполагаются равноценными, поэтому ГК РФ не содержит требования в обязательном порядке в тексте договора указывать его цену. В этом случае доход будет равен рыночной стоимости передаваемого имущества.

Таким образом, для целей налогообложения прибыли доход должен быть признан исходя из цены сделки, то есть в обычном порядке.

Но всегда следует иметь ввиду, что налоговые органы вправе проверять правильность цен, применяемых при совершении договора мены.

Как уже отмечалось, в случае если цены товаров, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе доначислить налоги и пени, рассчитанные таким образом, как если бы результаты этой сделки были бы оценены из применения рыночных цен на эти товары.

Если цена договора не установлена, то для определения дохода должны быть использованы изначально рыночные цены. Расходами же для уменьшения налогооблагаемой прибыли являются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (статья 252 НК РФ).

Кроме того, хочется обратить Ваше внимание на то, по какой цене следует отражать стоимость имущества, полученного в рамках договора мены, в налоговом учете.

Этот вопрос крайне важен, так как от этого в налоговом учете зависит величина материальных расходов или размера амортизации, учитываемых при расчете налогооблагаемой базы на прибыль.

В соответствии с пунктом 2 статьи 254 НК РФ стоимость товарно-материальных ценностей, включаемых в материальные расходы, определяется исходя из цен их приобретения (без учета сумм налогов, подлежащих вычету либо включаемых в расходы в соответствии с положениями НК РФ), включая комиссионные вознаграждения, уплачиваемые посредническим организациям, ввозные таможенные пошлины и сборы, расходы на транспортировку и иные затраты, связанные с приобретением товарно-материальных ценностей.

Иначе говоря, для целей налогового учета имущество, полученное в рамках договора мены, должно оцениваться исходя из цены сделки, указанной в договоре

Если же цена сделки не определена, то стоимость полученного имущества равна стоимости тех ценностей, которые были переданы.

Рассмотрим еще один пример.

В соответствии с договором мены организации ООО «Алиса» и ЗАО «БУМ» обмениваются равным количеством (100 единиц) товара.

Товары отгружаются обеими сторонами в один день.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать товары обеими сторонами, то есть на дату отгрузки товара. Соответственно, и НДС начисляется на дату отгрузки.

Учетной политикой обеих организаций в целях налогообложения НДС установлен метод определения выручки от реализации продукции (работ, услуг) «по отгрузке», а для налога на прибыль – «по методу начисления».

Данные по ООО «Алиса»:

Данные по ЗАО «БУМ»:

Рассмотрим, как данная сделка будет отражаться в учете ООО «Алиса»:

Бухгалтерский учет хозяйственных операций по договору мены у ООО «Алиса» мы рекомендуем вести следующим образом:

Статья написана по материалам сайтов: wiseeconomist.ru, www.audit-it.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector