Договор аренды будущей недвижимости 2019 год

Договор N ___
аренды будущей недвижимости

г. __________ ___»________ ____ г.

__________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ____________________________________________, с одной стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
и _________________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О. уполномоченного представителя)
на основании ___________________________________________, с другой стороны,
(документ, подтверждающий полномочия)
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (либо во временное пользование) недвижимое имущество, описанное в настоящем Договоре (далее — Недвижимость), а также передать права на земельный участок, кадастровый номер __________, площадью _________, который будет занят Недвижимостью и необходимый для его использования.
1.2. Права на сдачу в аренду недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего Договора, появятся у Арендодателя после создания Недвижимости.
1.3. Недвижимость представляет собой — ___________________________, общей площадью _________________, будет расположена по адресу: _________________________________, другие отличительные особенности будущей Недвижимости, являющейся предметом настоящего Договора: ______________________________________________________.
1.4. Недвижимость будет передана Арендатору после оформления Арендодателем прав на нее (либо с момента ее создания) в течение ________________________ по акту приема-передачи.
1.5. Срок аренды Недвижимости после ее передачи Арендатору составляет __________ (_____________) _______________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. За свой счет подготовить Недвижимость к передаче, включая составление акта приема-передачи.
2.1.2. Передать Арендатору Недвижимость в течение ___________ с момента оформления прав на Недвижимость (либо с момента ее создания) по акту приема-передачи (либо при подписании акта приема-передачи).
Вместе с недвижимостью (либо если Стороны договорились, что недвижимость будет передана раньше оформления прав на нее Арендодателя, то в течение ______________________ с момента оформления необходимых документов) передать копии документов, подтверждающих право Арендодателя на сдачу Недвижимости в аренду, поэтажный план Недвижимости.
2.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт Недвижимости не реже чем _____________ с момента ее создания.
2.1.4. Предупредить Арендатора об имеющихся правах третьих лиц на Недвижимость (если есть).
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть Недвижимость и проверить ее состояние.
2.2.2. Своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренных настоящим Договором.
2.2.3. В течение срока действия настоящего Договора поддерживать Недвижимость в состоянии, пригодном для ее использования.
2.2.4. Осуществлять текущий ремонт Недвижимости.
2.2.5. Нести расходы, связанные с эксплуатацией Недвижимости, а именно: ________________.
2.3. Арендатор вправе (или: не вправе) без согласия Арендодателя:
2.3.1. Сдавать Недвижимость в субаренду, предоставлять Недвижимость в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
2.3.2. Вносить неотделимые изменения в состав Недвижимости, проводить ее реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающие ее стоимость.
Произведенные Арендатором отделимые улучшения Недвижимости являются его собственностью и при возврате Недвижимости Арендодателю остаются у Арендатора. Стоимость их не подлежит (вариант: подлежит на основании подтверждающих расходы документов) возмещению.
Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений Недвижимости, произведенных с согласия Арендодателя.
2.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования Недвижимости в соответствии с настоящим Договором, являются его собственностью.
2.5. Арендодатель отвечает за недостатки Недвижимости, которые будут существовать на момент передачи Недвижимости и подписания акта приема-передачи, полностью или частично препятствующие пользованию Недвижимостью, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:
2.5.1. Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Недвижимости.
2.5.2. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом Арендодателя не позднее чем за ___ дней до наступления срока выплаты арендной платы.
2.5.3. Потребовать досрочного расторжения настоящего Договора.
2.5.4. Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки Недвижимости за счет Арендодателя, вправе безвозмездно устранить недостатки Недвижимости.
Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, Арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки Недвижимости, которые были им оговорены при подписании акта приема-передачи или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Недвижимости или проверки ее состояния при подписании акта приема-передачи.

3.1. Арендодатель настоящим гарантирует, что Недвижимость, подлежащая передаче по настоящему Договору, будет создана в срок _______________________.
3.2. В случае неисполнения обязательства по передаче Недвижимости в аренду (в том числе в связи с тем, что Недвижимость, являющаяся предметом настоящего Договора аренды, не была создана) Арендодатель обязан возместить Арендатору убытки, причиненные нарушением Договора.
В случае нарушения сроков передачи Недвижимости в аренду, в том числе в связи с нарушением сроков ее строительства, Арендодатель обязан выплатить Арендатору неустойку в размере _______________ в связи с несвоевременным исполнением Договора.

4. АРЕНДНАЯ ПЛАТА, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ

4.1. Арендная плата за Недвижимость и земельный участок, занятый ею, составляет ____________________________________.
4.2. Внесение арендных платежей начинается с момента ____________________________.
4.3. Внесение арендных платежей осуществляется в соответствии с Графиком оплаты (Приложение N ___ к настоящему Договору).
4.4. Оплата производится путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (вариант: путем внесения наличных денежных средств в кассу Арендодателя).
4.5. Помимо арендной платы Арендатор одновременно с первым платежом вносит также обеспечительный платеж в размере _______ (________________) рублей не позднее _______________________.
4.6. За счет обеспечительного платежа Арендодатели покрывают свои убытки, возникшие по вине Арендатора, в следующем порядке: ____________________________.
4.7. При прекращении обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания. Течение срока аренды по настоящему Договору наступает с момента подписания Сторонами акта приема-передачи.
(Вариант дополнительно в случае, если срок аренды по договору составляет один год и более :
Стороны обязуются в срок ____________ после создания объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности Арендодателя на него осуществить государственную регистрацию настоящего Договора в органе регистрации прав в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.)

Срок действия настоящего Договора истекает по окончании срока аренды Недвижимости, указанного в п. 1.5 настоящего Договора.
5.2. Настоящий Договор может быть продлен по соглашению Сторон.
5.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока настоящего Договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее ___ дней до окончания срока действия настоящего Договора.

6. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий Договор может быть изменен по письменному соглашению Сторон.
6.2. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в случаях, когда Арендатор:
6.2.1. Пользуется Недвижимостью с существенным нарушением условий Договора или назначения Недвижимости либо с неоднократными нарушениями.
6.2.2. Существенно ухудшает Недвижимость.
6.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
6.3. Арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в случаях, когда:
6.3.1. Недвижимость не была создана в указанный в настоящем Договоре срок.
6.3.2. Арендодатель не предоставляет Недвижимость в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Недвижимостью, хотя она уже создана.
6.3.3. Недвижимость имеет препятствующие пользованию ей недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при подписании акта приема-передачи и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Недвижимости или проверки ее состояния.
6.3.4. Недвижимость в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
6.3.5. Арендодатель не производит капитальный ремонт Недвижимости в установленные настоящим Договором сроки.
6.4. Любая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, направив другой Стороне письменное уведомление по адресу, указанному в п. 8.2 настоящего Договора, в срок за _________ до предполагаемой даты расторжения.
Сторона, получившая письмо о расторжении Договора, обязана направить ответ в течение ________ с момента получения письма (дата получения письма определяется по почтовому штемпелю адресата).
В случае возникновения разногласий Стороны обязаны урегулировать их путем переговоров и составить акт взаиморасчетов.
В случае если к моменту расторжения настоящего Договора у Сторон имеются неисполненные или ненадлежащим образом исполненные обязательства, Стороны обязаны также согласовать сроки выполнения таких обязательств.

7. ВОЗВРАТ НЕДВИЖИМОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. В течение ________________________________ с момента прекращения настоящего Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Недвижимость и земельный участок, занятый ею, по акту возврата в нормальном состоянии с учетом амортизации.
7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Недвижимость к возврату Арендодателю, включая составление акта возврата.
7.3. Если Арендатор нарушил срок возврата Недвижимости, определенный п. 7.1 настоящего Договора, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8.2. За нарушение сроков перечисления арендной платы, установленных настоящим Договором и Графиком внесения арендных платежей, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ____ и на условиях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
8.3. За нарушение сроков передачи или возврата Недвижимости, установленных в настоящем Договоре, Сторона, чьи интересы ущемлены таким нарушением, вправе потребовать от Стороны, допустившей просрочку, уплаты пени в размере ___________ за каждый день просрочки.
8.4. Взыскание неустойки не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательства в натуре.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Стороны решают разногласия, которые могут возникнуть в связи с настоящим Договором, путем переговоров.
9.2. В случае если результат переговоров не будет достигнут, дело подлежит разрешению в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.
10.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
10.3. Настоящий Договор составлен в ___ экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Это интересно:  Договор уступки недвижимости 2019 год

11.1. График внесения арендных платежей (Приложение N ___).

12. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендатор: Арендодатель:
____________________________________ ____________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: ________ Юридический/почтовый адрес: ________
____________________________________ ____________________________________
ИНН/КПП ____________________________ ИНН/КПП ____________________________
ОГРН _______________________________ ОГРН _______________________________
Телефон: _________ Факс: ___________ Телефон: _________ Факс: ___________
Адрес электронной почты: ___________ Адрес электронной почты: ___________
Банковские реквизиты: ______________ Банковские реквизиты: ______________
____________________________________ ____________________________________
(вариант: (вариант:
____________________________________ ____________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: _____________________________ Адрес: _____________________________
____________________________________ ____________________________________
Паспортные данные: _________________ Паспортные данные: _________________
____________________________________ ____________________________________
Телефон: ___________________________ Телефон: ___________________________
Адрес электронной почты: ___________ Адрес электронной почты: ___________
Счет ______________________________) Счет ______________________________)

_______________/______________ _______________/______________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

Предварительный договор аренды будущей недвижимости как организационное обязательство

Александрова Светлана Нинельевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Минюста России.

В статье рассматриваются теоретические и практические проблемы использования конструкции предварительного договора применительно к аренде будущей недвижимости. Предлагаются возможные варианты оформления арендных отношений по поводу объектов недвижимости, которые на момент заключения договора не прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав.

С учетом анализа арбитражной практики, Концепции развития гражданского законодательства рассмотрены перспективы развития гражданского законодательства по исследуемой проблематике.

Ключевые слова: договор аренды; предварительный договор; недвижимость, которая будет создана в будущем; судьба задатка; непоименованный платеж.

Preliminary agreement to lease nonexistent real property as an organizational obligation

Aleksandrova Svetlana Ninelyevna, candidate of laws, associate professor, associate professor of Entrepreneurial law, Civil law and Arbitration procedure department of Russian law academy under the Ministry of Justice of the Russian Federation.

Theoretical and practical problems of preliminary agreement usage regarding the lease of nonexistent real property are discussed in the article. Several variants to process lease relations concerning real property not registered in the United state rights register are suggested.

Basing on the arbitration jurisprudence and the Concept of civil legislation development analysis, the prospect of civil legislation development on the question presented is discussed.

Key words: lease agreement; preliminary agreement; nonexistent real property; advance payment destiny; unnamed payment.

Договор аренды коммерческой недвижимости является одной из наиболее востребованных договорных конструкций. Он достаточно подробно урегулирован в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), изучен в доктрине, а судебные толкования носят устойчивый характер. Но для гражданского оборота свойственна динамичность: в практике возникают новые отношения, которые не урегулированы действующим законодательством. В рамках договора аренды таким острым вопросом является возможность заключения договора аренды недвижимости, которая будет создана в будущем. Такая потребность обусловлена возможностью еще на этапе строительства учесть потребности арендатора в зависимости от вида деятельности, которой он собирается заниматься на данном объекте. Как правило, предприниматели заинтересованы в долгосрочной аренде и хотят, чтобы объект максимально удовлетворял их потребностям (планировка помещений, ремонтные работы, подводка необходимых коммуникаций и т.д.). В свою очередь, будущие собственники (арендодатели) стремятся найти потенциальных гарантированных арендаторов.

Проблема в том, что законодательство предъявляет повышенные требования к индивидуализации объекта аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Этот факт лишает стороны юридической возможности заключить договор аренды недвижимости, которая на момент заключения договора не относится к объектам гражданских прав. Недвижимое имущество как возможный объект аренды появится только после сдачи здания в эксплуатацию и присвоения ему кадастрового номера (ст. 131 ГК РФ). Вместе с тем анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что назрела потребность в подобных договорных конструкциях.

В настоящей статье предлагается анализ существующей практики и возможные варианты оформления арендных отношений по поводу объектов недвижимости, которые на момент заключения договора не прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав.

На практике предприниматели реализуют свои потребности на аренду будущей недвижимости с использованием конструкции предварительного договора. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях предварительного. Стороны предварительного договора аренды стремятся создать с его помощью гарантирующий механизм: они вступают в обязательственное отношение, которое предполагает возможность понуждения к его исполнению в будущем (когда интересующему объекту недвижимости будет присвоен кадастровый номер).

Однако суды неоднозначно относятся к предварительному договору несозданной недвижимости: зачастую они ссылаются на недопустимость распоряжения объектом, право собственности на который не возникло, путем заключения предварительного договора и признают их ничтожными как несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Кроме того, в некоторых решениях суды ссылались на отсутствие юридической возможности понудить будущих арендодателей, не имеющих прав на недвижимость, к заключению основного договора . К примеру, в одном из судебных решений говорилось, что на момент подписания соглашения и договора аренды ответчик не являлся собственником помещения. Возражения ответчика, что предметом предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, суд посчитал необоснованными, поскольку ответчик не являлся собственником имущества на момент подписания предварительного договора аренды, в связи с чем не имел права распоряжаться им .

В юридической литературе высказывались серьезные сомнения в обоснованности подобного подхода судебных инстанций. По справедливому замечанию Е.А. Суханова, любой предварительный договор по прямому указанию закона порождает организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора (в том числе о передаче имущества в аренду). Предварительный договор устанавливает только обязанность заключения будущего договора о такой передаче и в силу этого относится к числу организационных .

См.: Суханов Е.А. О действительности предварительного договора аренды недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1. С. 16.

Иными словами, предварительный договор не порождает прав на имущество, а является обязательством сторон по заключению основного договора в будущем. Этот общий подход к конструкции предварительного договора является давно устоявшимся и в юридической науке , и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации. Следовательно, при заключении предварительного договора будущий арендодатель не обязан быть собственником недвижимости, он принимает на себя обязательство заключить договор о передаче объекта, в том числе не существующего на момент заключения предварительного договора.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. Изд. 2-е. М., 1999. С. 239.
Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Справедливости ради следует отметить, что в последние годы позиция судов относительно предварительного договора начала меняться. Суды стали признавать, что предметом предварительного договора является не сама недвижимость, а обязанность в будущем заключить относительно нее договор, поэтому стороны могут заключить предварительный договор аренды при юридическом отсутствии самого объекта и прав на него у предполагаемого арендодателя . Кроме того, в судебных постановлениях отмечается, что целью предварительного обязательства является юридическая связь между сторонами еще до того, как появится право на необходимую для исполнения вещь . Иными словами, судебная практика в целом признала возможность применения предварительной договорной конструкции к арендным отношениям. Вместе с тем некоторые вопросы по-прежнему остались неразрешенными.

Согласно действующему законодательству предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). А в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Однако в момент заключения предварительного договора аренды строящейся недвижимости сторонам неизвестны точные характеристики объекта. К примеру, отсутствует кадастровый номер, так как сам объект еще не сдан в эксплуатацию. Суды часто считают, что если в договоре отсутствует кадастровый номер объекта, то договор не может считаться заключенным. И, как следствие, невозможно применить к отношениям сторон условия договора об ответственности за неисполнение обязательств, а также правила п. 5 ст. 429 ГК РФ о понуждении стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, к заключению такого договора в судебном порядке. Такой подход вряд ли является правильным.

Ведь уже на этапе заключения предварительного договора стороны имели представление, о каком объекте идет речь (местонахождение, этажность, примерная площадь, проектная документация и т.п.). Индивидуализация будущего объекта возможна путем его описания и указания на порядок определения соответствия окончательных характеристик объекта и данного описания. Как показывает арбитражная практика, указание адреса, проектных характеристик и порядка уточнения данных об объекте признается судами достаточным для индивидуализации будущего объекта аренды . Другое дело, если в процессе строительства будущий объект аренды существенно изменяется. В этом случае заключение договора аренды не укладывается в рамки исполнения предварительного договора и понуждение к заключению основного договора становится невозможным.

Это интересно:  Договор передачи в безвозмездное пользование квартиры 2019 год

По мнению Р.С. Бевзенко, сейчас в арбитражной практике четко прослеживается один очень важный принцип. Если в рамках рассмотрения спора будет заявлено о том, что, договор не заключен, но при этом суд установит, что когда вещь передавалась, у сторон не возникло спора по поводу предмета исполнения, договор не может быть признан незаключенным .

См.: Бевзенко Р.С. Надлежащее исполнение гражданско-правового договора. Пять критериев, которые работают на практике // Юрист компании. 2010. N 11. С. 66.

Следует отметить, что Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит следующее правило. Если стороны в договоре не вполне точно определили предмет, но исполнение было и было таким, что у принимающей стороны не возникло претензий к предмету, то в дальнейшем ссылка на незаключенность договора невозможна. Кроме того, в Концепции содержатся предложения о внесении изменений в ГК РФ в части, касающейся предварительного договора. В частности, ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного договора, условием о предмете основного договора и условиями, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, допустив согласование прочих условий основного договора на этапе его заключения.

Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. М.: Статут, 2009.

Предварительный договор не порождает иных обязательств, кроме обязательства заключить основной договор, поэтому какие-либо расчеты по нему недопустимы. Вместе с тем на практике возникает вопрос о возможности включения условия о задатке в предварительный договор. В юридической литературе высказываются различные позиции о допустимости задатка как способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору . Арбитражная практика по данному вопросу складывалась противоречиво. Долгое время считалось, что обеспечить предварительный договор задатком нельзя. Между тем существуют примеры судебных решений, в которых задаток признается допустимым способом обеспечения предварительных обязательств . В этой связи интерес представляет позиция, высказанная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 января 2010 г. N 13331/09 о недопустимости использования задатка в предварительном договоре. Именно на эту позицию ссылаются суды, признавая это условие ничтожным как противоречащее законодательству .

Монография Б.М. Гонгало «Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2004.

В доктрине эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ привела к серьезной дискуссии . Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. ВАС РФ сделал вывод, что из смысла закона следует, что договор, обязательства по которому обеспечиваются задатком, должен в обязательном порядке предусматривать обязательство по оплате. В противном случае платежная функция задатка, на которую указывает ГК РФ, не может быть реализована. Предварительный же договор, будучи организационным, порождает обязательства заключить основной договор и не предусматривает платежей. Обязательства по оплате могут возникать только по основному договору.

Указанная правовая позиция ВАС РФ безусловно учитывается и практикующими юристами при формировании условий предварительного договора. Вместе с тем согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ стороны могут предусмотреть и непоименованный способ обеспечения обязательств по предварительному договору — обеспечительный платеж. Судебной практикой подтверждается возможность его использования . Как правило, если обязательства по предварительному договору прекратились не по вине арендатора, суд взыскивает с арендодателя подобные обеспечительные платежи. Данный способ не получил законодательной регламентации, поэтому условия о нем, в частности о порядке и сроках его возврата, стороны должны согласовать отдельно.

Примечательно, что в проекте Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подготовленном Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, предлагается несколько расширить и круг обязательств, исполнение которых может быть обеспечено задатком. В частности, дополнить ст. 380 ГК РФ п. 4, в соответствии с которым задаток может применяться для обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В целом стоит положительно оценить наметившуюся тенденцию «смягчения» позиции судебных инстанций в отношении предварительных арендных обязательств. Более того, Высший Арбитражный Суд РФ недавно высказался о возможности заключения договоров в отношении еще не созданных объектов без использования конструкции предварительного договора. На сайте ВАС РФ опубликован проект Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением арбитражными судами положений законодательства о заключении договоров купли-продажи в отношении будущих объектов недвижимости». В нем указано, что отсутствие у продавца на момент заключения договора права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания договора недействительным. Договор в отношении будущей недвижимости будет считаться заключенным в момент его подписания сторонами, а переход права на нее может быть зарегистрирован позже. Индивидуализация же предмета договора (будущей недвижимости) может быть осуществлена путем указания иных данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. К примеру, местонахождение возводимой недвижимости, ее ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные в том числе в соответствии с проектной документацией.

В завершение отметим, что именно принцип диспозитивности характеризует гражданское право как частное. И если у сторон предварительного договора аренды строящейся недвижимости в будущем не возникает спор по поводу объекта договора и они доподлинно уверены, что тот объект, который указан в предварительном договоре и индивидуализирован с помощью данных строительной документации, совпадает с тем объектом, который передается по основному договору, то налицо совпадение их воли и волеизъявления. В этом случае предъявлять императивные требования в отношении предмета или признавать соглашение, по которому у самих сторон нет спора, ничтожным по меньшей мере нецелесообразно и противоречит самому духу частноправового регулирования.

Библиографический список

  1. Бевзенко Р.С. Надлежащее исполнение гражданско-правового договора. Пять критериев, которые работают на практике // Юрист компании. 2010. N 11.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

  1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. Изд. 2-е. М., 1999.

Монография Б.М. Гонгало «Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2004.

Нюансы составления договора аренды будущей вещи

Возможна ли аренда будущей вещи

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).

Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:

  • его собственник;
  • лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом.

Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.

Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» от 11.07.2011 № 54 (далее — постановление № 54).

Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи

Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:

  • на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
  • который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение).

Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.

В п. 11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.

В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:

  • заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
  • аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»).

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи

Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.

При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П. 15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами. О реальном исполнении соглашения может свидетельствовать в том числе передача имущества арендатору при отсутствии каких-либо возражений с его стороны.

Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией.

Это интересно:  Договор аренды квартиры военнослужащим образец 2019 год

Образец договора аренды будущей недвижимости

Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:

  • обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
  • обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
  • обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора.

Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.

В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.

Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.

Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости

Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):

  • вид объекта недвижимости;
  • кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
  • процент готовности;
  • базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
  • кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др.

Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:

  • о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
  • разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Примерная форма договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

ГАРАНТ:

Настоящая форма разработана в соответствии с главой 34 ГК РФ, Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Договор аренды будущей вещи
(недвижимого имущества)

г. [ место заключения договора ]

[ число, месяц, год ]

[ Полное наименование арендодателя ] в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и

[ полное наименование арендатора ] в лице [ должность,Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], которое Продавец [ приобретет/построит ] в будущем (далее по тексту — «Объект недвижимости», «Объект»).

1.2. Технические характеристики Объекта [ назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики ].

1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости — [ вписать нужное ].

1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.

1.5. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

2. Арендная плата и порядок расчетов

2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [ вписать нужное ] за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет [ вписать нужное ] в месяц.

2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [ вписать нужное ] числа каждого месяца.

2.3. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.

2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.

3. Права и обязанности сторон

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.

3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:

— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;

— требовать соответственного уменьшения арендной платы;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.

3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.

3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.

3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.

3.3. Арендодатель имеет право:

3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.

3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.

3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.

3.4. Арендодатель обязан:

3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1. настоящего договора.

3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.

3.4.3. Каждые [ вписать нужное ] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.

3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.

3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в [ вписать нужное ]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.

4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за за три месяца.

5. Изменение и прекращение договора

5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:

— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;

— существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта;

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке если:

— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;

— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;

— Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;

— Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Ответственность сторон по договору

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.

6.3. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [ вписать нужное ] % от суммы долга за каждый день просрочки.

6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [ вписать нужное ]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

6.5. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.

6.6. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду, в том числе в связи с тем, что Объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора аренды, не будет создан арендодателем или приобретен им у третьего лица, Арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

7. Заключительные положения

7.1. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [ указать орган, на рассмотрение которого, стороны намерены передавать возникающие споры ].

7.2. Настоящий договор составлен в 2-х аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

7.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

7.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.

Статья написана по материалам сайтов: wiselawyer.ru, rusjurist.ru, base.garant.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий