+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Продажа недвижимости полученной по договору дарения 2019 год

Можно ли продать дарственную квартиру и через сколько?

Подаренную квартиру продать можно, если право на нее зафиксировано в ЕГРН (до 2017 года этот реестр именовался ЕГРП).

Распространено мнение, что после дарения продажа квартиры возможна не сразу. Где-то говорится о необходимости владеть подаренной недвижимостью 3 года, где-то — 5 лет. Это не соответствует действительности.

Сразу после внесения регистрационной записи о переходе права на квартиру в реестр одаряемый становится полноправным собственником жилья. С этого момента он волен распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например передарить ее, отдать в залог или продать.

Поэтому правильный ответ на вопрос «Через сколько можно продать квартиру после дарения?» таков: сразу же, как только одаряемый получит на руки выписку из ЕГРН (ныне они выдаются в качестве замены свидетельств о регистрации права).

Получать согласие прежнего хозяина квартиры на сделку не требуется. И у того по общему правилу нет никаких правовых оснований запрещать сделку или же требовать признания ее недействительной.

Сроки владения жильем важны только для уплаты налога с его продажи, о чем будет рассказано ниже.

Что делать, если дарение не оформлено в Росреестре?

Можно ли продать полученную по дарственной квартиру, если регистрация перехода права не состоялась? Нет, распорядиться квартирой одаряемый не сможет, даже несмотря на то, что дарственная подписана сторонами и сделка фактически исполнена.

Поэтому сначала нужно обратиться в Росреестр. Для этого необходимо присутствие как дарителя, так и одаряемого (или их представителей).

Регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон договора в единственном случае: если договор был удостоверен нотариусом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Что делать, если даритель уклоняется от регистрации?

Возможны две ситуации:

  1. Договор не исполнен, то есть квартира фактически не передана одаряемому. Шансы на принудительную регистрацию низки. Суды считают, что в этом случае отсутствует воля дарителя на совершение сделки (см. апел. опр. Ростовского облсуда от 04.12.2017 по делу № 33-18967/2017).
  2. Договор исполнен, то есть квартира передана одаряемому. Возможна подача иска о принудительной регистрации на основании п. 7 ст. 15 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218, см. апел. опр. Архангельского облсуда от 18.06.2018 по делу № 33-3912/2018).

Как быть, если даритель умер после заключения договора?

Смерть дарителя означает невозможность регистрации перехода права в Росреестре. Обжаловать в суде отказ регистрирующего органа бесполезно. Единственным выходом остается обращение в суд с иском к наследникам дарителя о признании права собственности.

Шансы одаряемого на успех зависят от того, когда был заключен договор:

  1. Если до 21.07.1997, то шансы высоки, если договор соответствует требованиям действовавшего на момент его заключения закона (ст. 69 закона № 218). Пример — опр. Приморского краевого суда от 09.07.2013 по делу № 33-5479/2013.
  2. Если с 21.07.1997 по 01.03.2013, шансы низкие. В этот период договоры дарения считались заключенными с момента их госрегистрации. Отсутствие регистрации означает незаключенность договора. Причем не имеет значения даже то, что даритель умер в период регистрации. Это подтверждается практикой:
    • апел. опр. Санкт-Петербургского горсуда от 11.07.2016 по делу № 33а-14115/2016;
    • апел. опр. Орловского облсуда от 27.08.2014 по делу № 33-1935/2014.

Спасти ситуацию может фактическое исполнение договора:

  • апел. опр. Нижегородского облсуда от 02.04.2013 по делу № 33-2784/2013;
  • апел. опр. Мособлсуда от 18.01.2017 по делу № 33-1915/2017.
  • С 02.03.2013 регистрации подлежит не сам договор, а переход права. Судами принимается во внимание факт обращения за регистрацией. Если он установлен, право за одаряемым могут признать (см. апел. опр. Кемеровского облсуда от 18.03.2015 по делу № 33-2447/2015).
  • Это интересно:  Договор дарения доли ооо 2019 год

    Отметим, что практика по этому вопросу очень разнится по регионам.

    Документы для продажи полученной по договору дарения квартиры

    Подготовку пакета документов следует начать с составления договора купли-продажи. Документ готовится в трех экземплярах, один из которых будет храниться в Росреестре. Он удостоверяется у нотариуса по желанию сторон.

    Существует два случая, когда без нотариуса не обойтись:

    1. Продажа долей в квартире, в том числе в случае, когда в качестве продавцов по договору выступают все собственники долей (ч. 1 ст. 42 закона № 218).
    2. Продажа недвижимости, принадлежащей детям, недееспособным или ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 закона № 218).

    Не обойтись без таких документов, как:

    1. Заявление на регистрацию перехода права. Подписывается при подаче документов в регистрирующий орган обеими сторонами сделки. Возможна подача заявления одной из сторон, если договор удостоверен нотариусом. В случае обращения в МФЦ составлять заявление заранее не нужно — это сделают сотрудники центра.
    2. Паспорта сторон сделки.
    3. Документ, подтверждающий право продавца на имущество (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве).

    Согласие супруга продавца на сделку не требуется, так как дарение квартиры предполагает ее поступление в единоличную собственность одаряемого супруга (ч. 1 ст. 36 СК РФ).

    В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы. Например:

    1. Нотариальные доверенности представителей сторон, если одна из них или обе действуют через представителей.
    2. Согласие органов опеки, если квартира принадлежит малолетнему (до 14 лет) ребенку.
    3. Согласие родителя на продажу, если квартира принадлежит ребенку от 14 до 18 лет.

    По желанию можно приложить квитанцию об уплате пошлины. Это необязательно, так как сведения об уплаченных пошлинах содержатся в специальной автоматизированной системе.

    Порядок регистрации перехода права в Росреестре

    До сдачи документов в Росреестр рекомендуется уплатить госпошлину за регистрацию перехода права. Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ она составляет 2000 руб. Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, она уплачивается каждым из них.

    Хотя платить пошлину заранее необязательно. Если этого не сделать, покупателю при подаче документов выдадут уникальный идентификатор платежа, с помощью которого в течение 5 дней нужно будет уплатить необходимую сумму.

    Существует несколько способов подачи документов в регистрирующий орган:

    • непосредственно в Росреестр;
    • в многофункциональный центр;
    • почтовым отправлением.

    В Росреестр и МФЦ документы сдать можно как лично, так и через представителя.

    Допускается подавать документы в электронной форме, однако это возможно только в случае, когда они подписаны при помощи электронной подписи.

    Сроки регистрации зависят от того, куда подавались документы:

    • в Росреестр — 7 дней;
    • МФЦ — 9 дней.

    Нотариальное удостоверение договора уменьшает сроки до 3 и 5 дней соответственно.

    Течение сроков начинается на следующий за подачей документов день. В итоге покупатель получит на руки выписку, которая и будет подтверждать его право на недвижимость.

    Когда можно продать подаренное жилье без налога?

    Ст. 217 НК РФ предоставляет продавцам подаренной недвижимости налоговую льготу, которая выражается в их полном освобождении от уплаты НДФЛ с полученных за недвижимость сумм.

    Определить, платится ли налог при продаже квартиры по дарственной, просто. На льготу имеют право лица, у которых подаренная квартира находится в собственности в течение так называемого минимального срока владения.

    Это интересно:  Договор дарения денег образец 2019 год

    Этот срок для дарения определен по-разному, и зависит он от того, кто выступал дарителем. Если:

    • близкий родственник или член семьи в трактовке Семейного кодекса РФ — 3 года;
    • другое лицо (не член семьи) — 5 лет.

    Свое начало срок нахождения недвижимости в собственности берет с момента внесения соответствующей регистрационной записи в ЕГРН.

    Ограничений по стоимости имущества не установлено.

    Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, НДФЛ с продажи квартиры после дарения подлежит уплате.

    Размер налога при продаже полученной в дар квартиры

    Ставка налога для российских резидентов составляет 13%, а для нерезидентов — 30% (ч. 1, 3 ст. 224 НК РФ).

    К резидентам РФ, согласно ст. 207 НК РФ, относятся:

    1. Граждане России, иностранцы, лица без гражданства, проживающие на территории страны не менее 183 дней подряд в течение 1 года. Этот период не прерывается при краткосрочных выездах из страны (на срок менее полугода) с целью:
      • лечения;
      • обучения;
      • работы, связанной с добычей углеводородного сырья на морских месторождениях.
    2. Военнослужащие, находящиеся по службе за пределами РФ.
    3. Работники государственных и местных органов власти, которые находятся за границей в силу служебной командировки.

    Остальные лица являются нерезидентами.

    По общему правилу база для исчисления налога — это сумма дохода, полученная с продажи квартиры. В ч. 5 ст. 217.1 НК РФ установлена одна существенная особенность исчисления налоговой базы при продаже недвижимости по стоимости меньше кадастровой, умноженной на коэффициент 0,7.

    В таких случаях базой является кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

    • кадастровая стоимость учитывается по состоянию на начало года, в котором зарегистрирован переход права в результате сделки по продаже;
    • если сведения о такой стоимости в реестре отсутствуют, эта норма не применяется.

    Можно ли избежать налога?

    К сожалению, если не прошел минимальный период владения жильем, продать квартиру после дарения без налога нельзя. Однако продавец может воспользоваться правом на имущественные вычеты:

    • Во-первых, п. 1 ч. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрен вычет при продаже квартиры. С суммы до 1 000 000 руб. налог платить не нужно. Таким образом, можно существенно, но при этом вполне законно уменьшить НДФЛ или вовсе избежать налогового бремени.
    • Во-вторых, налог можно уменьшить еще больше, если в этом же году приобретается новая недвижимость. П. 3 ч. 1 ст. 220 НК РФ дает право на вычет при приобретении имущества с суммы 2 000 000 руб. (если ранее человек не пользовался этим правом либо пользовался, но сделал это не ранее 2014 года и получил вычет с суммы менее указанной).
    • Кроме того, если новая недвижимость приобретается в ипотеку, можно воспользоваться вычетом на сумму процентов (до 3 000 000 руб.), предусмотренным п. 4 ч. 1 ст. 220 НК РФ.

    Риски при занижении стоимости квартиры в договоре

    1. Всегда следует помнить о правиле ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, речь о котором шла выше. Занижение попросту не имеет смысла, если кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7 больше 1 000 000 руб.
    2. Сознательно занижая цену квартиры с целью неуплаты налога, продавец совершает правонарушение, предусмотренное ч. 3 ст. 122 НК РФ. Придется не только доплатить налог в бюджет, но еще и уплатить штраф в размере 40% от неуплаченной суммы, а также пени.

    Кроме того, нужно учитывать следующее:

    • если сделку планируется удостоверять нотариально, нужно учитывать, что не каждый нотариус пойдет на это;
    • найти покупателя, согласного на занижение стоимости в договоре, гораздо труднее.

    У покупателя квартиры по заниженной цене также могут быть неприятности. Например, в случае признания сделки недействительной вернуть он сможет только ту сумму, что указана в договоре.

    Итак, можно ли продать квартиру после дарения и когда можно это сделать? Подаренную недвижимость отчуждать можно, и сделать это одаряемый вправе сразу после регистрации перехода права в Росреестре. Если регистрации не было, то и продать квартиру нельзя. С продажи квартиры придется уплатить НДФЛ, если она находится в собственности меньше 3 или 5 лет (срок зависит от того, кто выступал дарителем). Уменьшить налоговое бремя можно, воспользовавшись имущественными вычетами.

    Это интересно:  Договор дарения земельного участка по доверенности образец 2019 год

    Договор дарения или купли продажи: что лучше и чем они отличаются

    Дарственная или договор купли-продажи, что лучше выбрать между двумя этими популярными формами сделки по отчуждению какого-либо имущества? Правоотношения между гражданами и организациями настолько разнообразны, что иногда непонятно, какое из соглашений целесообразно заключить.

    Чем отличается договор дарения от купли-продажи?

    Существенные условия дарственной и договора купли-продажи установлены нормами второй части Гражданского Кодекса. По смыслу определений, представленных в законе, эти сделки имеют разные цели, но могут использовать для передачи как движимых вещей, так и недвижимости.

    Договор дарения

    Под данным документом понимается соглашение, по которому одна сторона передает получателю определенный объект на безвозмездной основе. У одаряемого отсутствует обязательство встречного предоставления, так как эта сделка основывается только на инициативе первой стороны отдать что-либо.

    Можно выделить следующие преимущества дарения:

    • сокращенный срок пользования недвижимостью после ее получения в дар перед продажей (3 года вместо 5 лет, согласно п. 3 статьи 217.1 НК РФ);
    • отсутствие требования к дарителю, соблюсти порядок о преимущественном праве приобретения объекта другими сособственниками;
    • возможность расторгнуть договор в случаях, установленных законом (покушение на жизнь дарителя или членов его семьи, близких родственников, умышленное причинение телесных повреждений получателем имущества – статья 578 ГК РФ);
    • нераспространение режима общей совместной собственности супругов на недвижимость или другую вещь, переданную одному из них в дар (статья 36 СК РФ).

    Дарение имеет и несколько недостатков:

    • простота оспаривания договора в суде и признание его недействительным (по сравнению с куплей-продажей);
    • дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех совладельцев (статья 576 ГК РФ);
    • риск отобрания имущества дарителем (в силу статьи 578 ГК РФ).

    Сделка купли-продажи

    Это договор, в соответствии с которым продавец, обязуется передать в собственность покупателю имущество за обусловленную плату. В этом случае обе стороны договора должны совершить определенное законом действие навстречу друг другу. Право собственности переходит к покупателю именно в момент полной оплаты стоимости вещи.

    Достоинства купли-продажи:

    • освобождение продавца от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности от 5 лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года – пункт 4 статьи 217.1 НК РФ);
    • наличие меньшего количества условий для отмены сделки, следовательно, куплю-продажу сложнее оспорить в суде;
    • сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.

    Главными недостатками данной сделки являются:

    • долгосрочный период ожидания для дальнейшей реализации без НДФЛ, который составляет 5 лет;
    • недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи в период брака, подчиняется режиму общей совместной собственности, поэтому при разводе делится пополам;
    • наличие преимущественного права покупки у других сособственников при реализации доли в недвижимости (статья 250 ГК РФ). Требуется обязательное письменное уведомление совладельцев о намерении продать долю.

    Чем отличаются?

    Выделяются следующие черты названных договоров, которые их существенно различают:

    Статья написана по материалам сайтов: pravo-urfo.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector