Подводные камни дарения квартиры 2019 год

Дарение – одна из немногих сделок, где свобода собственника распоряжаться своим имуществам реализуется в идеализированном виде, именно в данном случае он в наименьшей степени связан какими-либо ограничениями или условностями. Казалось бы, а что может собственнику квартиры помешать в ее реализации. Не задумываясь, ответ напрашивается сам собой. Действительно, отчуждение жилья, как целого, так и отдельной его части, в том числе и посредством дарения, личное дело его владельца. Однако, это в полной мере применимо к собственности на квартиру в целом, несколько иначе обстоит дело с распоряжением долей в праве общей собственности на квартиру. В данном случае, ее правообладатель должен иметь в виду мнение и интересы иных участников долевой собственности. В частности, при ее возмездном отчуждении последние обладают преимущественным правом покупки, чего не может иметь место в случае дарения доли квартиры.

В подавляющем своем большинстве дарение доли квартиры осуществляется между людьми, состоящими в родстве между собой, что привносит в совершаемую сделку некую пикантность и «остроту», являясь предтечей будущего конфликта (кто-то из родни получает «задаром» жилье, а другие остаются ни с чем). Дабы избежать его при заключении договора дарения доли квартиры стоит следовать ряду простых правил. Говорить о форме заключаемого договора и последующей его обязательной государственной регистрации – излишне – эта аксиома, воспринимать которую следует как данность.

Не затрагивая особо содержания договора дарения доли квартиры, отметим, что он не должен содержать никаких условностей и ограничений. Переданная в дар доля в квартире переходит к новому владельцу без условия предоставить взамен, что-либо, обеспечить дарителя жильем или содержанием (в случае когда передача жилья сопровождается встречной передачей вещи или права, то этот договор дарением не является), использовать жилое помещения только для дальнейшего проживания в нем без последующего отчуждения и т.п. То есть одаряемый может передаривать жилое помещение дальше.

Не допускается дарение жилых помещений: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями. В последующем все совершенные вопреки названному ограничению сделки по дарению доли квартиры могут быть признаны недействительными. Особые правила предполагает дарение доли квартиры, находящейся в общей совместной собственности. Последнее допускается только по согласию всех участников совместной собственности, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Соответствующее согласие должно быть оформлено письменно (при необходимости стоит обратиться к нотариусу). Оспорить уже заключенную сделку по основаниям отсутствия у совершившего ее лица полномочий можно только в том случае, если будет доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать об отсутствии полномочий. В том случае, если даритель являлся участником не общей совместной, а общей долевой собственности, следовательно, согласия иных участников не требуется.

Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»

Договор дарения квартиры, подводные камни

Договор дарения квартиры довольно распространенная сделка на рынке недвижимости.

Несмотря на некоторые свои преимущества, договор дарения квартиры имеет и отрицательные стороны, которые нужно принимать во внимание. Если Вы хотите передать или получить в дар имущество, то, для начала, необходимо тщательно взвесьте все плюсы и минусы, и только после этого принимать решение, стоит ли заключать договор дарения квартиры или, может быть, имеет смысл в заключении другого договора по отчуждению жилья.

Договор дарения квартиры, недостатки о которых полезно знать

Все знают, что дарение считается безвозмездной сделкой, однако одаряемый – это тот, кто получает недвижимость в подарок, обязан заплатить налог в случае, если он не является близким родственником дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, близкими родственниками считаются супруги, родители и дети, в том числе и усыновленные, бабушка, дедушка, внуки, полнородные и неполнородные, т.е имеющие общего отца или мать, сестры и братья.

Таким образом, тёща, зять, свекровь, троюродные сестры, гражданские супруги, золовка и прочие многочисленные родственники близкими согласно кодексу не являются, и значит, полученные подарки, подлежат налогообложению. Налог уплачивается в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости для резидентов (лица, постоянно проживающие в РФ) и 30% — для нерезидентов РФ.

На практике договор дарения квартиры, заключенный между близкими родственниками, часто оспаривается другими родственниками дарителя. Поводов для обращения в суд, является то обстоятельство, что если бы даритель знал или мог догадываться о действительной, реальной цене своего недвижимого имущества, то никогда бы не решил распорядиться своим имуществом подобным образом.

Это интересно:  Налоговый вычет при дарении 2019 год

Договор дарения квартиры– сделка безвозмездная

Договор дарения квартиры предполагает то обстоятельство, что даритель не имеет права ставить дополнительные условия в свою пользу или в пользу третьих лиц на пользование имуществом, переданным в дар.

Помимо этого бывший собственник не получает никакого возмещения (ни денежного, ни материального, ни морального).

Договор дарения квартиры считается заключенным с момента его подписания. Этим он отличается от договора купли-продажи, при котором полномочия нового собственника возникают только с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе. Такой нюанс позволяет избежать риска признания договора дарения недействительным, если смерть дарителя наступает после подписания договора, но до процедуры регистрации. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию прав, является доказательством перехода права на недвижимое имущество. После этого новому владельцу не придётся никому ничего доказывать. Квартира отныне принадлежит исключительно только ему. Он вправе распоряжаться имуществом в рамках предусмотренных законодательством, например, продать или совершить обменять.

В заключении подчеркну, прежде чем начать оформлять договор дарения квартиры, заранее проконсультируйтесь с опытным риэлтором, например со мной, будет ли эта сделка для Вас приемлемой.

Консультация опытного частного риэлтора Андрея Молодкина поможет Вам предвидеть возможные нюансы при заключении договора дарения.

Дарственная на квартиру: все риски сделки

Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

Буква закона

При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

  • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
  • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
  • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

Когда дарение квартиры запрещено

Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

  • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
  • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
  • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
  • учеником учителю.

Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

Когда договор дарения является законным?

Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

  • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
  • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
  • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

Виды дарственной на квартиру

Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

  • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
  • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

Преимущества оформления дарственной на недвижимость

Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

  • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
  • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
  • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
  • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
  • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
  • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.
Это интересно:  Налог при дарении дачи 2019 год

Минусы и риски дарения

Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

  • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
  • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
  • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

  • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
  • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
  • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости — другое имущество или услуги.

Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

Как подстраховаться при заключении договора дарения?

Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

Это интересно:  Договор дарения подарка сотруднику образец 2019 год

Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

Образец: Договор дарения

Заключение

Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

Подводные камни дарения квартиры

Дарение – очень удобный способ переоформления недвижимости от одного родственника к другому, таким образом можно легко решить вопрос передачи собственности. Но проблемы всё же могут возникнуть. Давайте рассмотрим основные из них.

1. Государственная регистрация.

Одаряемый считается собственником квартиры только после государственной регистрации в уполномоченном органе и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. Часто случается так, что даже после того, как договор дарения уже составлен и подписан, даритель отказывается от своих намерений и не регистрирует переход права собственности, для чего необходимо письменное заявление от дарителя.

Решить подобную ситуацию через суд можно только при соблюдении следующих условий:

– дарителем уже подписан акт передачи квартиры одаряемому,

– квартира ещё не продана и не подарена третьим лицам.

Если оценить судебную практику, то получается следующее: если даритель передумает, то максимум, на что может рассчитывать несостоявшийся одаряемый – это возмещение убытков, которые он понёс в связи с неисполнением дарителем договора. Это обусловлено тем, что до государственной регистрации даритель как собственник может распоряжаться своим имуществом.

Как же тогда быть? Ответ – заключать договор дарения у нотариуса, который сразу же после его подписания направляет сведения о сделке в органы Росреестра.

2. Нотариальное согласие мужа/жены.

Даже если в соответствии с правоустанавливающими документами у квартиры только один собственник, по факту она может быть и в совместной собственности, если была приобретена в браке. При этом, у супруга может не быть никаких отметок в паспорте – он мог его попросту поменять, при утере.

В случае дарения такой квартиры одним из супругов, второй сможет потребовать отменить сделку, так как у него не было запрошено его нотариальное согласие. В подобной ситуации можно лишь посоветовать перед подписанием договора брать справку из органов ЗАГС на дарителя.

3. Отмена дарения.

Основаниями для отмены дарения самим дарителем могут быть следующие:

– покушение одаряемым на жизнь и здоровье дарителя, а также членов его семьи

– халатность и неразумное обращение одаряемого с подаренной ему вещью, если для дарителя подаренная вещь имеет большую неимущественную ценность

– после дарения за счёт средств ИП или организации, в течение полугода они были признаны банкротом согласно ФЗ О несостоятельности (банкротстве)

– даритель пережил одаряемого (при наличии такого условия в договоре дарения).

Сделку по дарению также могут признать недействительной в случае, если даритель предоставит доказательства, что в момент сделки он был неадекватен, либо был обманут или введён в заблуждение. В такой ситуации можно посоветовать одаряемому запросить у дарителя справку от врача-психиатра.

«Севастопольский Юридический центр» – это центр комплексного оказания широкого спектра юридических услуг в городе Севастополе. Обращайтесь! Звоните!

Записывайтесь на бесплатную консультацию!

Наш адрес: г. Севастополь, ул. Генерала Петрова,12 (остановка Комсомольский парк, напротив Центрального ЗАГСа)

Запись на бесплатную консультацию по телефонам:

Статья написана по материалам сайтов: xn—-otbbcmnafledw3a9b2e.xn--p1ai, yaprav.ru, sevcenter-law.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий