Дарение ипотечной квартиры 2019 год

С основными аспектами договора дарения мы знакомили в предыдущей статье подробно.

Отдать безвозмездно – подарить – можно любую вещь – от перочинного ножа до квартиры. К дарственной на недвижимость прибегают довольно часто для того, чтобы передать квартиру своим родственникам в знак благодарности или для обеспечения детей жильем. О правилах, документации, порядке оформления, уплате и налога по договору дарения недвижимости было сказано достаточно.

Но акт дарения имеет много аспектов, незнание которых может стать препятствием к выполнению уже принятого решения, а знакомство с ними заставит еще раз подумать перед тем, как дарить жилье.

Можно ли оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка? Что делать, если собираешься подарить жилье, ипотека за которое еще не выплачена? Что, если сложились обстоятельства, при которых лучшим выходом будет аннулировать дарственную на квартиру? Об этих важных и других нюансах стоит знать дарителю.

Содержание

Дарение квартиры несовершеннолетнему: аспекты сделки

Пожилые люди решили обеспечить любимого внука жильем на будущее и подарить ему квартиру. Возможно ли это? Конечно. Гражданин, не достигший совершеннолетия, так же, как и взрослый человек, имеет право на получение подарков, к которым относится и недвижимость.

  • Учитывая ограниченный характер юридической дееспособности ребенка, все решения, имеющие правовой аспект, за несовершеннолетнего принимают его представители перед законом: родители, попечители или опекуны. Они ставят свои подписи в договоре, подтверждая подпись одаряемого и свидетельствуя об отсутствии ущемления интересов ребенка. При этом следует учесть, что подпись не наделяет представителей правом распоряжаться квартирой одаряемого.
  • Если интересы представляют социальные работники, сотрудники исправительных и воспитательных организаций, дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку не может быть оформлена.
  • Даритель, состоящий в браке, до совершения сделки предъявляет нотариально заверенное согласие второго супруга на дарение.
  • Если даритель имеет детей до 18 лет, договор можно составлять при наличии справки их опекунского совета, что их права не ущемлены.
  • На квартиру по договору дарения накладывается обременение: одаряемый не вправе вообще распоряжаться жильем до 14 лет, а до 18 – только под контролем органов опеки.
  • Платится ли налог с дарственной на квартиру ребенку? Согласно п. 18.1. ст. 217 Налогового кодекса РФ, освобождаются от уплаты дарители – члены семьи одаряемого или близкие родственники. В остальных случаях сумма налогообложения составляет 13% стоимости подарка. Налог на дарение несовершеннолетнему оплачивают его законные представители.

В остальном оформление дарственной на ребенка проходит по той же процедуре, что и заключение договора дарения юридически дееспособными гражданами.

Квартира в ипотеке: можно ли оформить дарственную?

Дарить можно все то, что принадлежит вам. А как быть, если человек хочет оформить дарственную на жилье, на покупку которого был взят кредит? Можно ли подарить квартиру в ипотеке? Ст. 37 Закона об ипотеке РФ предоставляет возможность покупателю отчуждения жилья по процедурам продажи, обмена, завещания, внесения паевого взноса, а также путем дарения.

Но тут же оговаривается важный момент: все это можно сделать только с согласия залогодержателя, то есть кредитора. Квартира является залогом исполнения обязательств перед учреждением, предоставившим займ.

Итак, для того, чтобы подарить ипотечную квартиру, заемщик должен получить согласие банка. Реально ли это? Практически нет. Учреждение, выдавшее кредит, не пойдет на такие риски, не будучи уверенным, что новый владелец возьмет все выплаты на себя. Что делать в такой ситуации?

  • Первый – при оформлении настоять на включении в ипотечный договор пункта о праве заемщика отчуждать квартиру с согласия кредитора. Здесь, по крайней мере, есть шанс, что кредитор рассмотрит возможность передачи недвижимости в дар.
  • Лучше и надежней воспользоваться вторым способом – приложить усилия и выплатить долг по ипотеке досрочно, став полноправным владельцем квартиры. Тогда можно будет делать с ней что угодно – продавать, завещать или дарить. Правда, в финансовом плане это очень проблемно – выплатить долг на несколько лет вперед.

Важно! Если каким-то образом, вопреки закону без согласия банка дарственная на квартиру будет оформлена, она не пройдет регистрацию в Госреестре, где все данные о даримом имуществе строго проверяются.

А значит, сделка будет признана недействительной. Впрочем, схитрить не удастся в любом случае: банк подаст на обманщика в суд и выиграет иск.

Отказ от дарственной на квартиру: как расторгнуть договор?

Жилье – подарок существенный и недешевый. Но все-таки иногда появляется необходимость отказаться от уже оформленной дарственной. Причем такое желание может возникнуть как у дарителя, так и у одаряемого.

Можно ли отозвать дарственную на квартиру, кто облечен таким правом, и как это сделать практически?

  • Составленный договор является мнимым – то есть вторая сторона не собирается на самом деле совершать акт дарения.
  • Либо одаряемый – близкий родственник – хочет аннулировать дарственную, предоставив возможность дарителю оформить квартиру на другого члена семьи.

Если соглашение не зарегистрировано в Госреестре, одаряемый должен заверить заявление об отказе у нотариуса. При уже пройденной регистрации отказ оформляется в БТИ и затем подлежит государственной регистрации. После вынесения судом положительного решения наделяемый возвращает квартиру дарителю в целости и сохранности.

Это интересно:  Как переоформить квартиру по договору дарения 2019 год

Важно! Если после официально зарегистрированного отказа одаряемый не возвращает имущество, его заставят это сделать правоохранительные органы.

  • Ухудшение материального положения или состояния здоровья, появление иждивенца – то есть причины, которые приведут к снижению уровня жизни.
  • Небрежное отношение одаряемого к презентованной квартире или возникновение опасности нанесения вреда жилью соседей, о чем есть экспертная справка либо их письменное заявление.
  • Совершение хулиганских действий одаряемого по отношению ко второй стороне либо членам его семьи, покушение на жизнь, причинение телесных повреждений. Если одаряемый лишил жизни дарителя, отмены договора могут потребовать родственники последнего.
  • Заключение договора под угрозой физической расправы.
  • В случае смерти одаряемого.

Кроме того, законодательством предусмотрены ситуации, когда отмену договора дарения могут осуществлять государственные органы – это оформление дарителем сделки с мошенническими целями: вывести имущество из-под банкротства, уклониться от уплаты госпошлин.

В суд для рассмотрения инициативы отказа подаются следующие документы: оригинал и копия договора дарения, заявление об отказе, доказательства обоснованности претензий, справка об уплаченной госпошлине.

Дарственная на квартиру – документ, оформление которого требует основательной подготовки и знания многих правовых аспектов. Принять взвешенное решение поможет тщательное изучение законов или консультация у хорошего юриста.

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке – варианты решения вопроса

Ипотека – один из наиболее доступных способов стать обладателем собственного жилья. Это можно сделать, не имея больших накоплений, благодаря тому, что недвижимость будет оплачена банком, а заемщику нужно только вернуть ему деньги, внося ежемесячно определенную сумму денег. Но, учитывая срок ипотечного кредита (до 30 лет), нередко возникает необходимость совершения определенных юридических действий с имуществом. При этом важно знать, какие права есть у заемщика, например, можно ли подарить квартиру в ипотеке. Учитывая специфику кредитной недвижимости, данный вопрос имеет некоторые нюансы, которые нужно тщательно изучить.

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Смена заемщика является лишним риском, который не нужен финансовой организации, поэтому они относятся отрицательно к любому изменению условий кредитного договора.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Таким образом, составление дарственной в отношении ребенка не является целесообразным.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

  • если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
  • если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Если финансовая организация примет положительное решение по данному вопросу, процедура дарения супругами между собой будет законной.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Согласие банка

Согласие кредитора является определяющим в вопросе, можно ли подарить квартиру в залоге. Если банк согласен на смену заемщика, проблем с составлением дарственной не будет. Поэтому его получение является определяющим фактором в возможности передачи ипотечной недвижимости в дар.

Как получить

Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка. Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар.

Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.

Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку. А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений. При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа.

Список документов

Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

  • личные паспорта участников сделки;
  • ходатайство о регистрации договора;
  • правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
  • техпаспорт недвижимости;
  • согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
  • выписка из похозяйственной книги;
  • согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
  • согласие банка.

Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Это интересно:  Договор дарения гаража сыну 2019 год

Порядок оформления дарственной:

  • подача заявления в банк;
  • получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
  • оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
  • регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
  • передача недвижимости одариваемому.

Образец договора дарения

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:

  • сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
  • указание получения согласия от кредитора;
  • описание и техническая характеристика недвижимости;
  • условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
  • права и обязанности участников соглашения;
  • информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
  • дата и подписи сторон.

Можно ли подарить без согласия банка

Проведение сделки дарения без согласия кредитора является незаконным. Поэтому следует учитывать вероятность ответных действий банка. Финансовая организация может:

  • обратиться в суд с иском о признании дарственной недействительной (вероятность исхода процесса в пользу кредитора высокая);
  • выставить требование о досрочном погашении долга;
  • продать недвижимость, независимо от того, кто является ее собственником (в случае невыполнения требования о досрочном возврате долга).

Ни один из вариантов не предполагает благополучный исход для заемщика и это важно учитывать, при принятии решения пойти на подобную хитрость.

Что делать, если банк не дает разрешение, а подарить нужно

Если составление дарственной необходимо, а банк не согласен на подобный шаг, остается единственный выход – снять с жилплощади обременение. После этого права собственника не будут ничем ограничены.

Сделать это можно двумя способами:

  • выплатить оставшийся долг;
  • провести рефинансирование (это довольно популярный способ решения проблемы, который предлагают многие кредиторы).

Например, если квартира в залоге в Сбербанке можно сделать рефинансирование в другой финансовой организации. Но здесь нужно учитывать, что для одобрения заявки по проведению рефинансирования, необходимо полное отсутствие просрочек по выплате долга. Поэтому стоит заранее позаботиться о добросовестном исполнении своих обязательства.

Важные нюансы дарения ипотечной квартиры

Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.

Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.

В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).

О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке в 2019 году? Как оформить дарственную?

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

За это время многое может измениться, планы у заемщика могут поменяться, к примеру, он может захотеть подарить ипотечную квартиру своему ребенку, супруге, родителям.

Но возникает логический вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке, если долг еще не был выплачен?».

Решать вопрос со сменой собственника на квартиру, находящуюся в обременении банка, сложно и есть в этом деле свои тонкости, о которых пойдет речь ниже.

Когда можно оформить дарственную на ипотечную квартиру?

Подарить жилье, взятое в ипотеку, проще всего, выплатив всю задолженность по ипотечному договору. Полностью рассчитавшись с банком, заемщик становится полноправным владельцем недвижимости. И тогда он может делать с ней все что угодно: продавать, менять, дарить и т. д.

Но далеко не все люди могут погасить ипотеку досрочно. Именно поэтому многих людей интересует вопрос: «Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?».

Порядок оформления дарственной на ипотечную квартиру в 2019 году

Если заемщик планирует подарить ипотечное жилье третьему лицу, тогда он должен:

  1. Получить согласие банка на осуществление сделки по передаче жилья.
  2. Собрать пакет документов для банка.
  3. Составить дарственную.
  4. Подать документы с заявлением в Росреестр для переоформления прав собственности на жилье.
  5. Получить выписку из ЕГРН.

Как договориться с банком и подарить ипотечную квартиру?

Банки в единичных случаях соглашаются на смену собственника ипотечной квартиры. Если в будущем заемщик планирует подарить ипотечное жилье, тогда еще на стадии оформления и подписания договора с банком он должен настоять на том, чтобы в договоре значился пункт о возможном дарении жилья в пользу третьих лиц (с согласия банка).

Только в этом случае у заемщика есть хоть какие-то шансы подарить квартиру, находящуюся на обременении.

Если этот пункт будет включен в договор, тогда следующий шаг заемщика – согласовать с банком вопрос касательно дарения жилья, находящегося на обременении.

Для этого нужно:

  1. Пойти в отделение банка, с которым заемщик заключал ипотечный договор.
  2. Написать заявление о получении права на дарение квартиры. К заявлению нужно приложить документы на залоговую недвижимость, а также бумаги на то лицо, которому заемщик планирует подарить жилье.
  3. Объяснить и при необходимости доказать сотруднику банка, почему тому стоит согласиться на смену заемщика (например, текущему заемщику затруднительно платить по ипотеке, а у нового владельца финансовое состояние гораздо лучше).

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

Это интересно:  Можно ли продать квартиру по договору дарения 2019 год

Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

  • данные о сторонах сделки: дарителя, одариваемого и кредитора (банка);
  • информация о документах, на основании которых квартира является собственностью дарителя;
  • документы на предмет сделки (техпаспорт и др.);
  • информация о том, что квартира передается в дар на безвозмездных началах;
  • права и обязанности сторон сделки (указать, что одариваемому переходит обязанность в выплате остатка долга по ипотеке);
  • порядок передачи квартиры;
  • информация о том, что передаваемое жилье находится в залоге у банка;
  • подписи сторон (дарителя, одариваемого, ответственного сотрудника банка).
  • Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

    Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

    Регистрация договора дарения ипотечной квартиры

    Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ дарственная должна быть оформлена в письменном виде и обязательно она должна пройти государственную регистрацию. Поэтому после подписания договора необходимо подать в Росреестр все необходимые документы.

    В обязательном порядке следует предоставить ипотечный договор, где будет указана возможность передачи предмета договора другому лицу в качестве дарения. Также сотрудник Росреестра не примет документы от заявителя, если тот не предоставит письменное согласие банка на осуществление сделки.

    Только при наличии этого документа, а также самого ипотечного договора можно зарегистрировать дарственную и в дальнейшем передать квартиру одаряемому.

    В каких случаях можно получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры?

    При рассмотрении заявления заемщика о дарении жилья другому человеку банк обращает внимание на следующие пункты:

  • условия ипотечного договора. Если в соглашении будет обозначен пункт о возможной процедуре дарения жилья, находящегося в ипотеке, тогда банк рассматривает заявление. В противном случае зачастую банки отказывают заемщикам;
  • процент оставшегося долга. Если заемщик погасил большую часть ипотеки, то он реально может получить согласие банка на дарение ипотечного жилья. Если же заемщик не погасил даже 50% от той суммы, что дал ему банк, тогда шансы на одобрение заявки снижаются;
  • платежеспособность нового собственника. При рассмотрении заявки на дарение ипотечной квартиры банки обязательно интересуются, где работает человек, которому текущий заемщик планирует подарить квартиру, сколько он зарабатывает, как долго работает и т. д. Если финансовое состояние такого человека будет благоприятным, а текущий заемщик при этом утратит свою прежнюю финансовую стабильность, тогда банк может дать одобрение на осуществление процедуры дарения ипотечной квартиры.
  • Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?

    Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.

    Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.

    И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.

    Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.

    Как подарить квартиру в ипотеке родственнику?

    Процесс дарения недвижимости, находящейся в ипотеке, близкому человеку ничем не отличается от дарения другому человеку: другу, товарищу, третьему лицу.

    Разница состоит только в том, что при оформлении дарственной одариваемому придется заплатить госпошлину в размере 13% от стоимости жилья. Если же квартира дарится близкому родственнику, тогда одариваемый освобождается от уплаты госпошлины.

    Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, ребенку?

    Квартира, купленная в ипотеку, до момента выплаты задолженности находится в залоге у банка. Только при согласии банка заемщик может осуществлять какую-либо сделку с недвижимостью, взятую в ипотеку.

    Даже если банк и согласится на смену собственника, то он будет тщательно проверять его платежеспособность. А поскольку ребенок не имеет собственных доходов, то банк может отказать ему в оформлении сделки, даже в том случае, если у него есть согласие от родителей либо они подтвердили свою платежеспособность.

    Если банк одобрил заявку заемщика на дарение ипотечной квартиры ребенку, тогда даритель должен заключить с одариваемым дарственную, взять письменное согласие в банке и отправить документы на регистрацию в Росреестр.

    Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

    Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

    Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

    В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

    Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

    Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).

    Статья написана по материалам сайтов: ipotekaved.ru, baikalinvestbank-24.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий