Земельный кодекс переуступка права аренды 2019 год

Содержание

Порядок реализации права переуступки прав по договору аренды лесного участка третьим лицам

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 N 450 Минсельхоз России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функцию по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в области лесных отношений (за исключением лесов, расположенных на особо охраняемых природных территориях).

Уступка права аренды земельного участка

Важно разделять две совершенно разные по природе правоотношений операции: субаренда и уступка права аренды. При аренде земельных участков такие различия определены в статье 22 Земельного кодекса РФ. В соответствии с пунктом 5 данной статьи арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

А в пункте 6 той же указывается, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Разница же заключается в том, что в первом случае не требуется заключение нового договора аренды или субаренды, а ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Договор переуступки прав аренды земельного участка

НДС при уступке права аренды земли

Уведомление о сделке арендодателя земли

Хозяйство может владеть землей не только на праве собственности (ст. 15 Земельного кодекса РФ), но и на праве аренды (ст. 22 Земельного кодекса РФ). Нас интересует второй случай.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), только получив на это согласие арендодателя.

Данная норма является общей.

Земельный кодекс переуступка прав по договору аренды

Обращаем внимание, что переуступка права аренды возможна только по договору аренды, прошедшему государственную регистрацию.

2. Документ об уплате государственной пошлины – подлинник и копия.

За государственную регистрацию договора (соглашения) о передаче прав и обязанностей физическое лицо уплачивает госпошлину в размере — 200 рублей, разделенные на количество сторон договора.

Продажа или уступка права аренды земельного участка

Таким образом, Вы обязаны зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не только переход права аренды земельного участка, но и произвести государственную регистрацию Дополнительного соглашения

Земельный кодекс переуступка прав по договору аренды

Таким образом, приведенная статья 9 содержит отсылочную норму в том числе и к Гражданскому, и к Земельному Кодексу РФ.

Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Это интересно:  Аренда дачи с последующим выкупом 2019 год

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы;
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Это интересно:  Аренда машины с последующим выкупом улан удэ 2019 год

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период. В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Земельный кодекс переуступка права аренды

Какова роль вступивших в силу 29 марта поправок в закон в арбитраже и в каком направлении будет развиваться система третейского разбирательства дальше, читайте в интервью с вице-президентом ТПП РФ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Ваш голос важен в дискуссии по банкротству юр. лиц. Лекторы: В. В. Витрянский, В. В. Бациев, Е. Д. Суворов, О. Р. Зайцев, А. В. Юхнин.

Физическое лицо приобрело земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Участок приобретен путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса указанное физическое лицо имеет право передать свои права и обязанности другому лицу, уведомив об этом арендодателя.
Росреестр отказывает в регистрации договора уступки на основании п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ.
Обосновано ли решение органа регистрации кадастра и картографии?
Каким иным образом можно передать третьему лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

15 августа 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Переуступка прав аренды земельного участка юридическими или физическими лицами

Переуступка права аренды земельного участка может быть осуществлена как физическими, так и юридическими лицами арендаторами и регулируется Земельным кодексом. Процедура эта вовсе не экзотична и часто используется для получения прибыли с неиспользуемого на данный момент участка. В зависимости от пригодности для того или иного вида деятельности, спрос на конкретные объекты может быть разным.

Содержание:

Зачем заключают подобные договоры?

Сами арендные отношения регламентированы Земельным кодексом и предусматривают всего два вида пользования участком:

  • ведение на нем сельскохозяйственной деятельности;
  • строительство на территории участка жилья.

При этом возможность цессии (переуступки прав на аренду) довольно часто встречающаяся практика в первом варианте. Беря землю в долгосрочное пользование, люди часто передают эту право другим предпринимателям за определенную плату. Причины для этого могут быть самые разные.

Тут нужно понимать, что самый распространенный владелец земли — это государство, тогда как многие фирмы получающие, в рамках аукциона, эти земельные участки — второй крупнейший игрок. Сдается дальше земля уже КФХ и другим пользователям с целью извлечения рыночной прибыли.

Второй же вид договора, как правило заключается на многие десятилетия. Основным арендодателем здесь выступает государство в виде муниципальных властей.

Внимание! Сам договор переуступки прав аренды подлежит государственной регистрации в случае если он заключен на срок более 12 месяцев, то есть практически всегда. Исключение, когда заключаются совсем короткие соглашения — это сезонные сельскохозяйственные нужды.

Когда возможна переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка, как и все правовые отношения, связанные с землей, регламентированы Земельным кодексом. Статья за номером 22 оговаривает права и обязанности именно арендаторов различных участков. В частности переуступить свое право аренды на участок можно другому лицу в следующих случаях:

  • для создания договора субаренды на одну из частей настоящего участка;
  • для участия в совместном строительном предприятии это право может быть внесено в виде пая;
  • для реализации залоговых обязательств;
  • как взнос в уставной капитал предприятия.

Внимание! Если одно из подобных соглашений заключается на срок в пределах первоначального договора аренды, то извещать собственника, равно как и получать его разрешение не нужно. Собственно на более длительный период эти соглашения и не могут быть рассчитаны, поэтому изначальный собственник в них не участвует вовсе, но уведомить его Вы обязаны.

Законодательством предусмотрены и ряд случаев, когда переуступить права аренды участка, наоборот, невозможно. Среди них:

  • если подобное ограничение изначально оговорено в арендном договоре, либо данное положение в нем отсутствует полностью;
  • если изначальное целевое назначение земли уже не соответствует фактическому. Нужно менять это назначение для заключения договора переуступки;
  • при наличии на участке самовольно построенных, без получения на то разрешения, объектов. То же касается ситуации, когда объекты были построены с разрешения, но с нарушением строительных норм;
  • если земля находится под арестом или выступает как предмет судебного спора;
  • если нынешний арендатор не выплачивал аренду изначальному владельцу.
Это интересно:  Аренда авто с последующим выкупом что значит 2019 год

Что касаемо несоответствия целевого назначения, то нужно понимать, что наиболее частый случай переуступки вообще — это продажа строений, возведенных на земле. Ведь по закону они не могут быть отчуждены в отрыве от участка на котором находятся и наоборот. Но, если изначально земля бралась как пригодная для сельскохозяйственных нужд, то теперь на ней появились строения, часто — жилые. Соответственно назначение будет изменено.

Прочитать о регистрации земельного участка в собственность можно здесь. Так же полезно узнать о нарушениях прав собственников земельных участков.

Соглашение о переуступке прав на аренду

Процесс оформления соглашение о переуступке прав на аренду земельного участка, довольно прост и часто оговорен в изначальном договоре аренды. Скрепляется соглашение подписями обеих сторон. Для физических лиц также необходимо участие официального супруга, от которого требуется предоставить разрешение.

Сам заключаемый договор должен содержать следующую информацию:

  • данные гражданских паспортов участников соглашения: ФИО, адрес регистрации и т.д.;
  • технические сведения по участку, полученные из кадастра: площадь, точный адрес, номер кадастрового паспорта;
  • оговоренный порядок переуступки прав;
  • правоустанавливающие документы для прежнего арендатора. Нужно предоставить документ, который подтверждает наличие возможности арендовать этот участок и совершать с ним подобные сделки;
  • справка из Кадастровой палаты об отсутствии обременений;
  • условия оплаты по настоящему договору аренды. Указываются периодичность и размер оплаты;
  • дополнительные соглашения достигнутые между сторонами. Среди них могут быть особые условия использования участка, некие обязательства и т.д.;
  • наконец указывают нынешнюю дату и срок действия договора.

Внимание! Возможно заключить подобный договор даже при наличии определенной задолженности арендатора. Для этого нужно в нем указать полную сумму долга, а также обозначить порядок погашения. Эта величина, как правило, включается в новую арендную плату.

Договор будет считаться вступившим в силу только после того как пройдет регистрацию в Кадастровой палате. Для этого, помимо вышеупомянутого паспорта потребуется предоставить ряд других бумаг:

  • заявление на имя этого регистрационного органа;
  • копия изначального договора аренды;
  • кадастровые документы на предмет соглашения. Потребуются и копии и оригиналы;
  • соглашение о переуступке прав аренды;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за процедуру (стоимость ее составляет 2000 рублей).

Статья написана по материалам сайтов: lawowner.ru, www.garant.ru, zakonupravo.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий