Переуступка права аренды муниципального нежилого помещения 2019 год

Переуступка права аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, без проведения конкурса или аукциона под предлогом того, что такая переус­тупка в силу ст. 615 Гражданского кодекса РФ является договором перенайма, незаконна (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11).

Предприятие и департамент имущества города заключили договор аренды нежилого помещения на восемь лет. За несколько лет до окончания срока действия договора указанным помещением заинтересовалось общество. В результате между департаментом, предприятием и обществом было заключено трехстороннее соглашение о переуступке прав на аренду этого помещения. На основании соглашения права по первоначальному договору аренды перешли от предприятия к обществу.

Таким переводом прав заинтересовалась Федеральная антимонопольная служба. Ведь ч. 1 ст. 15 и ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что передача прав на пользование муниципальным имуществом может осуществляться только через конкурс или аукцион. В результате антимонопольщики признали, что департамент грубо нарушил требования Закона о защите конкуренции, и вынесли предписание об устранении нарушений. Департамент должен был расторгнуть трехстороннее соглашение о пере­уступке прав аренды.

Общество, считая, что спорное соглашение заключено на законных основаниях, обратилось в суд с требованием признать решение антимонопольного органа незаконным, а действия департамента по переуступке прав на помещение — правомерными.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию антимонопольного органа. Ведь сделка, заключенная между департаментом, предприятием и обществом, могла быть совершена только по результатам конкурса или аукциона, и закон прямо говорит об этом (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Кассационная инстанция поддержала доводы общества. Суд указал, что это трехстороннее соглашение о передаче прав на нежилое помещение есть не что иное, как договор перенайма. Следовательно, новый арендатор может рассчитывать на те же условия при заключении договора, что и прежний (ст. 615 ГК РФ). Кроме того, кассация сделала вывод, что требования ст. 17.1 Закона о защите конкуренции неприменимы к спорным правоотношениям, поскольку этот закон содержит возможность заключения подобных сделок без проведения торгов и аукционов, если стороной выступает субъект малого и среднего предпринимательства (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции). В результате в кассации решения нижестоящих инстанций были отменены, а договор по переуступке права аренды нежилого помещения признан законным.

Антимонопольная служба не согласилась с подобным исходом дела, поскольку считала, что Закон о защите конкуренции предусматривает передачу прав на муниципальное недвижимое имущество только через конкурс или аукцион. И независимо от того, найм это или перенайм в порядке ст. 615 ГК РФ — требование о проведении конкурса или аукциона является обязательным условием процедуры передачи прав обществу.

Тройка судей передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, поскольку сочла доводы кассации не­убедительными. Да, арендатор вправе сдать спорное нежилое помещение в субаренду, но только если иное не установлено ГК РФ, федеральными законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, законодатель предусмотрел возможность установления специального порядка сдачи арендованного имущества в субаренду. Такие особенности установлены для сделок по передаче в аренду государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Право владения на такое имущество может быть передано только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Коллегия указала и на то обстоятельство, что ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции избавляет субъектов малого и среднего предпринимательства от конкурса или аукциона до 1 июля 2015 г. в одном случае. А именно если речь идет о продлении договора аренды, заключенного до 1 июля 2008 г. Однако названная норма применяется не самостоятельно, а только по отношению к договорам аренды, указанным в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. То есть льготу при заключении договора аренды муниципального имущества, переданного до 1 июля 2008 г., получает не любой субъект малого и среднего предпринимательства, а только тот, который приобретает права на основании международных договоров РФ, федеральных законов, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда. В рассматриваемом случае договор с обществом на новый срок заключался не на условиях, предусмотренных ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции.

Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационной инстанции, оставив в силе решения судов первой и апелляционной инстанций и поддержал позицию, согласно которой незаконна переуступка прав на арендуемое недвижимое муниципальное имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления без проведения конкурса или аукциона.

Содержание

Это интересно:  Переуступка прав аренды муниципального земельного участка 2019 год

Переуступка права аренды муниципального нежилого помещения

Какова роль вступивших в силу 29 марта поправок в закон в арбитраже и в каком направлении будет развиваться система третейского разбирательства дальше, читайте в интервью с вице-президентом ТПП РФ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Ваш голос важен в дискуссии по банкротству юр. лиц. Лекторы: В. В. Витрянский, В. В. Бациев, Е. Д. Суворов, О. Р. Зайцев, А. В. Юхнин.

Общество с ограниченной ответственностью по итогам аукциона заключило с органом местного самоуправления договор аренды недвижимого имущества (сети водоснабжения), находящегося в муниципальной собственности. Может ли общество переуступить свои права по договору аренды другому юридическому лицу? Если да, то в каком порядке?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Переуступка прав аренды муниципального нежилого помещения

Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки. Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением. Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки. Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год. Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением. Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.

Договор переуступки права аренды нежилого помещения в 2018 году

В последнее время, российский бизнес активно перепродаёт право на аренду таких объектов. В эту группу входят торговые, выставочные, офисные, производственные площади. Подобные операции разрешены и регламентируются на законодательном уровне.
Законом предусмотрено и налогообложение сторон сделки. Арендные платежи по контракту ппа облагаются в соответствии с режимом налогообложения каждой из сторон. Налоги придётся платить физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, если они являются собственниками сдаваемых объектов.
Авансовая отчётность по таким объектам предоставляется ежемесячно. А налоговая ставка к ежегодной оплате равняется 13% от полученного дохода. Для расчёта налога на юридических лиц используется ставка налогооблагаемой базы, которая зависит от режима налогообложения.
Налоги начисляются и на общественные организации, некоммерческие партнёрства, фонды и другие.

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор.

Доступ с вашего ip-адреса временно ограничен

Одной из популярных сделок на рынке недвижимости в последнее время является ппа помещения нежилого типа. Предметом соглашения являются права на аренду (найм) недвижимости. При передаче (продаже) прав третьему лицу все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Соглашение, подтверждающее намерения сторон, составляется на основании существующего договора аренды. Если условие о получении согласия собственника о возможной переуступке прописано в договоре, то получение разрешения является обязательным. Отличительные особенности ппа на помещение Эта сделка отчасти напоминает куплю-продажу помещения, а некоторые путают переуступку прав с субарендой.
Переуступка прав аренды помещения подразумевает замену лиц в действующем договоре. Арендатор целиком передаёт свои права и обязанности по договору найма третьей стороне.

Договор переуступки права аренды помещения: образец

  • Действующий договор аренды/найма;
  • Акт передачи помещения;
  • Соглашение по ппа, согласно договору аренды в 3-х экз;
  • Акт передачи объекта новому арендатору;
  • Документы об оплате, справки об отсутствии задолженностей;
  • Разрешение владельца имущества на ппа.

Договорные обязательства прописываются в соответствии с действующим законодательством, но при этом, форма контракта может быть свободной.

Переуступка права аренды муниципального

Если договор заключается на срок более 1 года то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре Если предметом сделки является государственное имущество то необходимо выиграть аукцион У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости Договора переуступки можно заключить если владелец помещения даст своё письменное согласие Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.

Переуступка прав аренды на нежилые помещения в москве и подмосковье

Ключевые нюансы переуступки права аренды земельного участка в 2018 году Как правило, эта услуга доступна определенной категории льготников. Естественно, земля передается в аренду за определенную плату, размер которой значительно меньше, чем фактическая стоимость надела. Если сторонами выступают физические лица, то процедура упрощается.

Это интересно:  Аренда квартир с выкупом в сочи 2019 год

Аукцион в данном случае не требуется. Земля используется для ведения сельскохозяйственной деятельности или других, временных работ. Например, для выращивания сезонных культур. Для заключения контракта согласие собственника требуется, если возможность переуступки прав аренды не предусматривается договором. Передача прав аренды осуществляется за плату. Это исключает вероятность признания сделки дарением.

Что касается взаимоотношений юридических лиц, то сделки по закону не могут быть безвозмездными.

Особенности переуступки прав аренды нежилого помещения

Переуступка права аренды нежилого помещения

Желательно, приложить график платежей и подробные реквизиты обеих сторон Ответственность сторон Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора. В этом пункте необходимо прописать: Размер штрафа за несвоевременную уплату арендной платы и пени за просрочку Условия, при которых договор, может быть расторгнут в одностороннем порядке как со стороны арендатора, так и со стороны собственника Досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций условия, при которых одна из сторон может подать в суд на другую сторону Условия, при которых и сам договор будет признан изначально недействительным Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.

Переуступка прав аренды нежилого помещения

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса. Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы. Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.
ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:

  • новый договор заключается на любой период: длительный или краткосрочный;
  • если предполагаемый срок пользования превышает один год, то регистрация такой сделки в Росреестре обязательна;
  • для аренды муниципальной недвижимости права пользования разыгрываются в аукционном порядке;
  • если имеются основания для льгот, новый арендатор имеет возможность использовать их для найма на других условиях.

Переуступка права аренды нежилого помещения регламентируется законодательством, нормативными актами, в частности, статьёй 615 гражданского Кодекса РФ. Статья подробно раскрывает права, обязанности сторон, алгоритм действий и ограничения по заключению подобных соглашений.

Переуступка прав аренды муниципального нежилого помещения

Как нужно действовать При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение. Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий: Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу Если комиссия выносит положительное решение то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора правила и форма организации торгов указаны в ст.

Переуступка прав аренды муниципального нежилого помещения

Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды нежилого помещения в 2018 году

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Доступ с вашего ip-адреса временно ограничен

Этот договор уже будет считаться двухсторонним и возмездным, так как безвозмездность данной сделки говорит о дарении права аренды, что является нарушением норм ст. 575 ГК РФ. В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.

Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:

  1. Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
  2. Документы о проведённом конкурсе.
  3. Подготовленное и подписанное соглашение.
Это интересно:  Аренда оборудования с последующим выкупом 2019 год

Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней. Оценка стоимости Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.

Договор переуступки права аренды помещения: образец

Президиум ВАС не согласился с правовой позицией суда кассационной инстанции и удовлетворил заявление антимонопольного органа, мотивируя свое постановление следующим. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены Законом о защите конкуренции. Однако в данной ситуации, переход прав арендатора от одного общества к другому, был осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора, в нарушение требований Закона о защите конкуренции.
С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о доказанности нарушения департаментом антимонопольного законодательства являются правомерными.

Переуступка права аренды муниципального

Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием. Передача документов, регистрация После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому.

Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю. Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Переуступка прав аренды на нежилые помещения в москве и подмосковье

  • возможность передачи в субаренду нежилого помещения;
  • порядок регистрации сделки – при срок действия более 1 года, необходима подача документов в органы Росреестра. Если соглашение действует менее 1 года, то обращаться в регистрирующее учреждение не требуется по закону;
  • процедура передачи имущества в безвозмездное пользование – характерна при использовании нежилого помещения некоммерческими организациями согласно своих уставных целей, к примеру, религиозных;
  • передача прав по обязательствам в залог;
  • предоставление арендных прав в качестве доли в уставный капитал коммерческих и некоммерческих объединений.

Особенности После переуступки права новому арендатору предоставляются права требования, возможность пользования помещением и владение.

Особенности переуступки прав аренды нежилого помещения

Какие нужны документы Для заключения договора потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды нежилого помещения в оригинале;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости от хозяина к арендатору;
  • соглашение о переуступке права по договору найма в трех оригинальных экземплярах по количеству сторон отношений;
  • акт о передаче недвижимости от арендатора новому участнику сделки, который будет использовать помещение по назначению;
  • справки об отсутствии задолженности по выплатам в отношении обязательств с собственником жилого помещения, наличия иных претензий;
  • письменное соглашение владельца недвижимости в совершении переуступки права по договору.

Если срок действия договора составляет менее 1 года, то регистрация прав на недвижимость в виде аренды осуществляется путем заключения письменного соглашения.

Переуступка права аренды нежилого помещения

Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются. Законодательная основа Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования.

Переуступка прав аренды нежилого помещения

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Переуступка прав аренды муниципального нежилого помещения

В этом случае требуется оценка стоимости передачи прав найма. Как правило, для этого привлекаются независимые оценщики. Стоимость, определённая оценщиком, становится решающим фактором для определения суммы платежа за покупку права временного пользования данным объектом. Оценка ппа складывается из различных критериев. На стоимость продажи права влияют:

  • площадь объекта;
  • расположение;
  • разрешённое использование;
  • расходы на обслуживание;
  • права и обязанности, переходящие по договору;
  • рыночная стоимость основного объекта;
  • планируемые доходы.

Независимая и объективная оценка ппа на нежилые помещения является залогом прозрачности совершения сделок по найму, защищает от действий недобросовестных должностных лиц, уполномоченных совершать подобные сделки.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, 02zakon.ru, advokat-zulfigarov.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий