Аренда с выкупом обременение 2019 год

Содержание

– Можно ли арендовать с правом выкупа квартиру, которая находится в ипотеке? Если да, то как правильно это сделать?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В данной ситуации по условиям кредитного договора на заемщика возложены определенные обязательства, в частности – запрет на передачу в аренду без предварительного уведомления банка. Алгоритм действий здесь будет следующий: обратиться в банк с заявлением о том, что Вы планируете заключить договор аренды с правом выкупа. После это Вам будет нужно дождаться его согласия.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, необходимо, чтобы в кредитном договоре с банком было разрешение на сдачу в аренду обремененной квартиры, во-вторых – чтобы в договоре страхования тоже было указание о сдаче квартиры в аренду. В-третьих, зарегистрировать долгосрочный договор аренды с правом выкупа у Вас не получится, так как квартира обременена банком.

Самый правильный способ – это заключить трехсторонний договор аренды с участием банка, но банк, скорее всего, на это не пойдет: ему это не надо. Я бы посоветовал не обременять себя обязательствами: просто снимайте, пока не будете готовы выкупить, а потом оформляйте ипотеку и приобретайте либо эту квартиру, либо любую другую.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, вы можете заключить договор аренды, предусматривающий право выкупа квартиры, обремененной ипотекой. Существуют два вида таких договоров.

Первый – так называемый смешанный договор. Он включает элементы договора аренды и последующее обязательство арендодателя-продавца продать Вам эту квартиру после оплаты им задолженности по ипотечному кредиту в полном объеме. Большим плюсом является то, что Вы можете как согласовывать, так и не согласовывать данную сделку с банком-держателем. Минусом же являются серьезные риски арендатора-покупателя, связанные с возможным неисполнением договора со стороны арендодателя-продавца.

Второй вид – трехсторонний договор между Вами (арендатором-покупателем), арендодателем-продавцом и банком (держателем ипотеки), в котором все возникающие в ходе исполнения сделки вопросы будут урегулированы.

Поскольку и в первом, и во втором случае правоотношения носят длящийся характер (более 1 года), данные договоры, как и любые сделки с недвижимостью, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с даты ее осуществления.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Выкуп квартиры в ипотеке возможен только с согласия кредитора, при этом наши клиенты не обращались с подобными запросами.

Стоит отметить, что возможность аренды квартиры с правом выкупа предоставляет АИЖК. Основным условием является то, что квартира в течение всего времени выплат должна находиться в собственности АИЖК, и только после выполнения всех финансовых обязательств квартира передается в собственность покупателя.

АИЖК на сегодняшний день предоставляет квартиру в аренду с правом выкупа до 15 лет. Первоначальный взнос не требуется, но нужно помнить, что ежемесячно придется выплачивать и арендный платеж, и сумму в погашение квартиры. Кроме того, арендная ежемесячная плата не фиксируется на весь срок и может меняться в течение всего периода выплат.

Подсчитано, что при ипотечном кредитовании покупатель переплачивает примерно в два раза, в то время как при аренде квартиры с правом выкупа – в три раза. Эта схема скорее подходит для людей с серыми или теневыми доходами, которые не могут подтвердить свой доход. Ведь для оформления требуется только паспорт и СНИЛС. Кредитная история по этой программе тоже не учитывается.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Каковы особенности аренды с правом выкупа?

Многие из нас с вами обеспокоены проблемой поиском жилья. Многие интересуются жильем лишь с целью арендовать его на некоторое время, а другие желают приобрести жилые метры в собственность.

Для того чтобы лучше освоить тему и разобраться в ней, давайте начнем обсуждение темы непосредственно с определения. Аренда с правом выкупа – это такой вид сделки, которая позволяет приобрести жилье с одновременным проживанием в этой жилой площади. Как показала многолетняя практика, способ этот довольно-таки удобен, но, к сожалению, на практике встречается уж крайне редко.

Это интересно:  Переуступка прав аренды от города 2019 год

Отличие аренды с правом выкупа от рассрочки

Как мы уже говорили, способ приобретения недвижимости с предварительным в ней проживанием не нов, поэтому как продавцу, так и покупателю на выбор предоставляется два варианта.

А именно:

  • Собственно аренда, после которой и последует приобретение недвижимого имущества – квартиры.
  • Рассрочка также с предварительным проживанием.

Давайте же рассмотрим их основные отличия. Как может показаться аренда – рассрочка – это одно и тоже, но данное положение будет ошибочным. Это совершенно разные вещи, и дело не только в оформлении документации, а в размере денежных средств, которые придется выплатить после выбора того или иного варианта приобретения жилых метров.

К примеру, если договор о приобретении квартиры в рассрочку ставит перед собой основную цель – переход прав собственности от одного лица к другому, то что касается квартиры, оформленной в аренду, то на первый план вытекают те правоотношения, которые и образовались в последствии заключенного договора об оформлении аренды на выбранную вами квартиру.

К таким стоит отнести:

  • Оставление права на квартиру до момента окончания вами выплаты всей суммы рассрочки за данное жилье.
  • Продавец до момента выплаты имеет право даже перепродать квартиру другому лицу и это не будет противозаконно. Он может не только перепродать, но и также заложить, к примеру, кредитной организации, и в случае невыплаты ежемесячных платежей в течение определенного времени квартиру попросту могут изъять, и тогда вы останетесь ни с чем, а вот продавец с суммой за выплату вашей рассрочки.

Не опустить наступление перечисленных последствий помогает аренда с правом приобретения жилья.

Почему избегаем перечисленных ошибок:

  • На жилой площади появляется обременение, которое будет закреплено с юридической точки зрения – договором, то есть в случае нарушения каких–либо прав сделку можно будет оспорить в суде, и тогда все ваши средства вам будут возвращены.
  • Деньги в случае разрыва договора между собственником жилья и покупателем будут обязательно возвращены покупателю.

Особенности и нюансы сделки

  • Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
  • Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
  • Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.

Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев. Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.

Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.

Форма и содержание договора

Как мы уже и говорили ранее, форма у такого типа договора необычная. Она совмещает в себе части из договора купли-продажи, и части из договора аренды.

Теперь давайте подробно разберем, какие обязательные пункты должны присутствовать в договоре, чтобы в случае нарушения ваших прав вы с легкостью смогли доказать свою правоту.

Для начала нужно прописать те пункты, которые будут гарантировать, что после соблюдения их вы точно становитесь собственником жилья:

  • Окончание срока аренды вами жилья. Зачастую он составляет от одного года до трех лет.
  • Внесение окончательной суммы за все жилье до окончания срока аренды квартиры.
  • Переход в собственность покупателя до момента завершения срока аренды, в случае досрочного внесения всей денежной суммы, либо вступление в права собственности сразу после автоматического окончания рока аренды.

Теперь о стоимости жилья:

  • Заранее пропишите в договоре всю сумму, которую вы обусловились выплатить за выбранное вами жилье. Этот пункт очень важен, так как стоимость может изменяться даже в связи с инфляцией.
  • Подробно распишите в договоре, процесс выплаты вами установленной суммы: время, место, дату.
  • Стоимость за аренду должна быть реальной, то есть стоимость квартиры на рынке не должна превышать той суммы, которые вы после окончания арендного срока отдадите продавцу.
Это интересно:  Как оформить переуступку права аренды земельного участка 2019 год

Как составить договор

Не поскупитесь и лучше обратитесь к опытному юристу, который правильно и грамотно поможет составить вам договор при этом, не забывая учесть все интересующие требования обеих сторон сделки. В договор в обязательном порядке, помимо выше перечисленных в статье пунктов, должны присутствовать также информация об арендуемой жилой площади (прописать необходимо все до мельчайших подробностей), стоимость аренды, а также всю информацию о продавце и покупателе.

Это все необходимо, чтобы обезопасить и ту, и другую сторону сделки от различного рода нарушений. В противном случае, если не будет указано хотя бы один из всех перечисленных пунктов, договор с легкостью признают недействительным.

Образец типового договора аренды жилья с правом выкупа

Для того чтобы иметь представление перед походом к юристу как выглядит данный тип договора, мы предоставляем, вашему вниманию документ

Определение выкупной стоимости

Данный пункт является важным при составлении договора для обеих сторон. Для того чтобы правильно вычислить выкупную стоимость жилых метров необходимо обратиться к 624 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, где прописано, что:

  • Общий размер выкупной стоимость за выбранное вами жилье должен быть равен сумме платежей за аренду, которые вы будут выплачивать на протяжении всего срока аренды. Внесение дополнительных платежей запрещено.
  • Сумма по выплате за аренду определяется отдельно, а вот сумма выкупная по квартире также отдельно. Особенность в том, что размер аренды может и не покрыть стоимость жилья. Поэтому продавец имеет права взимать дополнительные денежные средства для полного покрытия стоимость.

Налоговые последствия

  • Внесение суммы за аренду влечет за собой для арендодателя и выплату всех налогов по данной площади, к которым можно отнести амортизацию. Бухгалтерские отчисления, коммунальные платежи и т.д.
  • От того, каким образом определена в договоре стоимость арендуемого вами жилья, таким образом и будет производиться первоначальная стоимость квартиры.
  • К примеру, если в договоре выкупная цена – это сумма за все платежи по аренде, то покупатель может стать обладателем имущества с изначальной стоимостью.

Возможные сложности и проблемы

Не редки такие ситуации, когда обе стороны договора и юрист, который составлял договор на аренду с правом и последующего выкупа жилья, не прописал в тексте договора общий размер выкупной стоимости квартиры. В этом случае могут возникнуть большие проблемы с контролерами. Что это значит?

Это означает, что при просмотре договора налоговая служб может посчитать, что отсутствие данного пункта-строки в договоре свидетельствует о том, что квартира была попросту безвозмездно передана в пользование. А это значит, что обе стороны желают обогатиться и получить сумму с налога НДС. Не стоит пропускать данную строчку. Последствия будут более чем плачевными: вам увеличат налоги, то есть произведут доначисление.

В заключении хотелось бы еще раз сказать о том, что не стоит пренебрегать услугами профессионального юриста.

Он поможет составить договор по всем правилам, но и вы не пускайте его работу на самотек: обязательно проверяйте наличие всех пунктов, строк и наличие информации, которая будет интересовать обе стороны, в противном случае, договор легко будет признать недействительным.

Обратите ваше внимание на пункт «изменение стоимости квартиры», ведь в случае разрешения или отпуска из под контроля ситуации можно после окончания арендного срока выплатить продавцу сумму в разы больше той, о которой и шла речь изначально.

Аренда квартиры с правом выкупа

Этот механизм часто используется не только при аренде недвижимости, но и в случае аренды автомобилей или земельных участков.

Сделка взаимовыгодна для обеих сторон: покупатель, который не может единоразово внести полную сумму за покупку квартиры, получает возможность обзавестись недвижимостью и, постепенно выплачивая ее стоимость, использовать квартиру для личных целей.

Продавец же заключает сделку с человеком, который готов приобрести у него недвижимость и на протяжении нескольких лет подряд будет получать от того арендную плату в установленном размере.

Аренда квартиры с правом выкупа отличается от рассрочки. В нашем случае на жилье накладывается обременение, а это значит, что собственник не имеет права использовать его в своих интересах.

Для примера, в случае с рассрочкой собственник волен делать с квартирой все, что угодно до тех пор, пока ему не будет передана ее полная стоимость. Да и выплаченная сумма все равно останется у владельца. Договор аренды в этом плане надёжней, плюс, если сделка по каким-то причинам будет расторгнута, то уже выплаченную сумму продавец вернёт.

Плюсы и минусы

К минусам можно отнести такие аспекты:

  1. нет законодательно утверждённой формы договора. Т.е. перечень пунктов, которые желательно включить в договор, определяется сторонами, в остальном же сделка не регламентируется законами России;
  2. в процессе выкупа может оказаться, что первоначальные условия будут изменены;
  3. полноправным владельцем жилплощади можно будет стать лишь в далёком будущем;
  4. никто не запрещает владельцу взять микрозайм и оставить под залог квартиру. Арендатор сможет наложить запрет на сделку только если он в квартире прописан;
  5. арендатора могут выселить из квартиры в любой момент;
  6. собственник может назвать заоблачную цену на квартиру, так что в долгосрочной перспективе сделка окажется невыгодной.
    Большой долг за квартиру — что делать?

Как оформить передаточный акт передачи имущества — читайте тут.

Особенности сделки

Договор аренды следует заключать исключительно в письменной форме и заверять его у нотариуса. Действие договора начинается сразу после регистрации, стороны не имеют права добавлять новые пункты к уже прописанным. В противном случае можно говорить о нарушении законодательства.

В договоре указывают:

  1. указывается предмет: это часть дома, участок или квартира. Полное техническое описание;
  2. каким образом будет происходить передача права собственности;
  3. когда заканчивается период аренды;
  4. какова полная стоимость жилья. Этот момент особенно важен, лучше, если расчёт проведёт опытный специалист. Цена должна формироваться с учётом тенденций экономики и других факторов, которые могут способствовать ее росту на момент передачи;
  5. период, когда договор действует. В среднем от 1 до 5 лет или больше;
  6. график погашения аренды и выкупа жилплощади оговаривается отдельно;
  7. какие условия аренды действуют, пока гражданин не выкупит квартиру и какая ответственность сторон за нарушение условий сделки.

Моменты касаемо оплаты

Договор аренды с последующим выкупом подразумевает, что арендатор будет вносить плату по установленным правилам и графику.

Продавцу также придётся компенсировать все расходы, которые связаны с государственной регистрацией договора, страховкой, оформлением права собственности и другие траты. Все эти моменты следует заранее описывать в договоре, чтобы минимизировать риски мошенничества.

Стоимость оплаты коммунальных услуг за период действия договора наверняка вырастет, так что нанимателю придётся платить большую сумму, чем оговаривалось изначально. Поэтому так важно все риски прописывать в договоре, в дальнейшем получится избежать недопонимания между сторонами и не придётся разбираться в суде.

Как снять квартиру с правом выкупа так, чтобы в итоге гарантированно обзавестись жильём? Здесь важно в первую очередь провести проверку продавца, изучить его документы на недвижимость и принимать решение только после консультации с грамотным юристом.

Когда и почему договор можно расторгнуть?

Обычно при составлении подобных договоров должны быть чёткие определения нарушений, из-за которых одна из сторон сможет разорвать договор в одностороннем порядке. Суд вмешивается в таких случаях:

  • арендатор на протяжении полугода не вносит оплату за жильё либо серьёзно испортил внешний вид квартиры;
  • арендатор без ведома арендодателя поселил у себя ещё одного человека; если в договоре было предусмотрено проведение капитального ремонта, но его не было.

В таких случаях наниматель обязуется привести жилье в нормальное состояние на протяжении года. Если он не выполнит этих обязательств, то договор аннулируется.

Желательно решать подобные проблемы без обращения в суд, но в некоторых случаях просто нет другого выхода, ведь стороны конфликта не могут дойти к взаимопониманию.

В заключение

Договор аренды квартиры с правом выкупа имеет важное значение. Только на его основании покупатель сможет приобрести жилье, если сразу полную его стоимость внести никак не получается.

После его подписания покупатель заселяется в квартиру, выплачивая за неё деньги на протяжении 5 лет или даже дольше, после чего жилплощадь переходит ему по праву.

Аренда с последующим выкупом залогового имущества — внезапно возникший вопрос

Столкнулся с одним казусом, на который не могу найти для себя единственно правильный ответ. Имеется договор аренды движимого имущества (спецтехника) с правом последующего выкупа. Имущество обременено залогом в пользу банка — кредитора арендодателя-продавца.

Арендатор, выполнив условия договора, погасил в течение определенного срока стоимость имущества. Имущество находится в фактическом пользовании приобретателя. отчуждатель находится (после оплаты ему полной стоимости) в наблюдении. Заявил о расторжении договора аренды. Полученные от приобретателя деньги банку не внес.

Возникает интересный момент: ссылаться на приобретение права собственности на предмет договора вроде как невыгодно. Приобретатель знал о залоге, потому ссылаться на добросовестность с целью оставления у себя имущества бесперспективно.

Остается вариант потребовать оплаченных денег в связи с наличием оснований, возникших до заключения договора, приведших к отобранию имущества у приобретателя банком (что будет явно сделано при банкротстве).

С другой стороны владение имуществом передано приобретателю не было. Соответственно возникает обоснованное сомнение в части возникновения права собственности на него в связи с выплатой выкупной стоимости.

А стало быть при заявлении реестровых требований на сумму внесенных средств приобретатель может споткнуться на возражение о том, что имела место лишь аренда, потому оснований для включения таких требований в реестр не имеется.

Статья написана по материалам сайтов: houseconnect.ru, metrtop.ru, zakon.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий